2023年8月，华润万象生活宣布收购朗基生活服务100%股权。此前于2023年3月，公司终止收购祥生物业全部股权。編者按：過去幾年，物業管理板塊上市公司股價普遍經歷了深度下跌，港股跌幅尤其顯著。恒生物業服務及管理指數於2021年4月19日發佈，隨即突破10000點關口，2024年初一度跌破1500點，指數最大回撤超過85%。
2024年以來，物業管理板塊呈現出企穩回升的態勢，部分較爲優質的物管公司正受到市場關注。麪包財經本系列研究將持續追蹤行業情況，透視各家物管公司財務狀況，本篇爲華潤萬象生活。
根據2023年年報，華潤萬象生活營利雙增。公司2023年度實現收入147.7億元，同比增長22.9%；核心股東應占溢利29.2億元，同比增長31.2%。
2023年8月，華潤萬象生活宣佈收購朗基生活服務100%股權。此前於2023年3月，公司終止收購祥生物業全部股權。
二級市場表現上，華潤萬象生活自年初以來連續反彈，並一度站上超過33港元/股的高位，此後一路震盪下跌。截至6月26日收盤數據，華潤萬象生活股價收報27.15港元/股，今年以來下跌約0.65%。
分紅率提升
2023年，華潤萬象生活實現收入147.7億元，同比增長22.9%；毛利潤46.9億元，同比增長30%；核心股東應占溢利29.2億元，同比增長31.2%。
華潤萬象生活實現核心淨利潤對應的每股盈利人民幣1.279元。根據華潤萬象生活2023年年度權益分配方案，公司將於2024年7月26日派發截至2023年12月31日止年度的末期股息每股人民幣0.481元，同比增長54.2%。公司全年派息率提升10個百分點至55%。
商管服務毛利率較高
華潤萬象生活的收入增長主要原因包括收併購及市場化外拓業務，物業管理在管建築面積增加帶來顯著的業績增長，及公司在管購物中心規模和業績提升，商業運營管理服務收入增加。
分業務看，住宅物業管理服務是華潤萬象生活營收主力，2023年全年收入96億元，佔比約爲65%，同比增長23.1%；商業運營及物業管理服務板塊收入51.7億元，同比增長22.6%，佔比約爲35%。
其中，物管板塊的物業管理服務2023年實現收入72.45億元，佔總營收49%，同比增長30%。其增長主要得益於收併購公司及市場化外拓所帶來的在管建築面積增加，及受去年收購公司並表時間非全年的影響。此外，受物業管理規模增加，同時向社區住戶提供的裝修服務、管家服務及潤物直選業務快速增長，公司社區增值服務同比增長21.5%至15.3億元。
值得關注的是，受開發商項目開發及交付進度影響，項目交付前的籌備、營銷服務等業務收入下降，華潤萬象生活來自物業開發商的增值服務收入同比降低14.8%至8.29億元。
毛利率方面，華潤萬象生活2023年毛利率爲31.8%，同比上升1.7個百分點，主要受益於商業運營物管服務毛利率的提升。
具體來看，公司住宅物業管理服務毛利率爲17.5%，同比降低1.4個百分點，主要受毛利率較高的增值服務收入佔比下降所致；公司住宅物管服務毛利率爲13.6%，低於中海物業及保利物業。
華潤萬象生活商業運營及物管服務毛利率爲58.4%，同比上升7.7個百分點。2023年全年，公司購物中心毛利實現23.29億元，佔公司總毛利的49.61%。
住宅物業第三方在管面積佔比超六成
截至2023年底，華潤萬象生活提供物業管理服務的在管面積爲3.7億平方米（不含購物中心項目），低於保利物業及中海物業。
住宅物業管理服務方面，截至2023年底，華潤萬象生活合同建築面積4.07億平方米，同比增長15.93%；在管總建築面積爲3.55億平方米，同比增長24.6%；公司在管住宅及其他非商業物業項目數1731個，較上年新增262個。
截至2023年末，來源於公司關聯方在管面積佔比進一步降低至38.6%，第三方在管面積佔比同比增加3.3個百分點至61.4%。
商管方面，華潤萬象生活2023年末已開業項目建築面積達1059萬平方米，同比增長18.1%，在營購物中心101座，零售額1812億元，同比增長43.3%，其中重奢購物中心數量增至13個；寫字樓商業運營服務建築面積爲16.9萬平方米，同比降低4%，寫字樓物管服務建築面積爲1482萬平方米，同比增長23.5%。
債務結構方面，截至2023年末，華潤萬象生活資產負債率爲42.3%，同比降低2.3個百分點；現金及現金等價物爲115.8億元，同比降低8.04%。
2023年，公司營業現金比率同比提升4.9個百分點至20.6%，經營性現金流/核心淨利潤同比提升19.2個百分點至104.2%。
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