■APAMAN<8889>の事業概要
同社グループは、不動産市場においてテクノロジーを核とした革新的なサービスを提供するグローバル企業を目指し、Platform事業(賃貸管理・斡旋及びこれらに関連するサービス提供)、Technology事業(FC加盟店向けシステム利用料・加盟料、広告収入等)、その他の事業(コインパーキング事業、一部のfabbit施設の運用等)を展開している。2024年9月期第2四半期累計の事業セグメント別構成比は、Platform事業が売上高の78.8%を占める主力事業となっており、営業利益に関してはTechnology事業やその他の損失分をPlatform事業で吸収する格好となっている。Technology事業については引っ越しシーズンにあたる第2四半期に広告キャンペーンが集中する傾向にあるため、利益は下期偏重型となる。ビジネスモデルとしてはストック型サービスが売上総利益の約7割を占めており、安定性の高い収益構造となっているのが特徴だ。
1. Platform事業
Platform事業では、賃貸物件の不動産オーナー向けサービスとなる賃貸管理(Property Management)業務のほか、賃貸斡旋業務、関連サービス業務を行っている。このうちストック型収入となる賃貸管理業務は、アパート・マンション等の不動産オーナーから賃貸管理を受託しているほか、サブリース業務(不動産オーナーから物件を借り上げ、同社が貸主となって入居者に賃貸する)も行っている。2024年3月末時点の賃貸管理戸数は8.8万戸で、このうちサブリースは4割弱を占めている。
賃貸斡旋業務では「アパマンショップ」の直営店で賃貸仲介を行っており、2024年3月末時点で72店舗を展開している。そのほか関連サービス業務として不動産オーナー、入居者またはFC加盟店に対して、付帯商品や付帯サービス(保険、緊急駆け付け、電力、インターネット、消火剤等)の提供・取次を行っており、管理戸数1戸当たり、または1入居者当たりの収益最大化に取り組んでいる。
そのほか、借上社宅事業を2021年9月期より子会社のRE-Standard(株)で本格的に開始している。同事業は借上社宅物件を探している法人に対して、同社が物件探しから契約手続きなど煩雑な業務すべてを代行するサービスである。売上は家賃収入と管理業務手数料550円/月(税込)だが、家賃収入については不動産オーナーから物件を借り上げて同一料金で転貸しするため、実際には手数料が同社の付加価値分となり見かけ上の利益率は低くなる。このため、同事業でも家財保険や駆け付けサービスなど付帯サービスを提供することで1契約当たりの利益を積み上げる戦略である。
2. Technology事業
Technology事業では、主にアパマンショップのFC加盟店に対する基幹システムや反響サービス(広告収入)の提供に加えて、業務効率の向上や顧客支援につながる各種クラウドサービス「SKIPS」(空室一覧クラウド、内見クラウド、契約クラウド等)を提供している。2024年3月末時点のFC契約店舗数は1,000店舗を超え国内最多店舗数となっている※。また、取引不動産オーナー数(約20万人)や管理・サブリース物件数(約103万戸)でも国内最大級である。
※2番手はセンチュリー21・ジャパン<8898>の994店舗(2024年3月末)、3番手は(株)エイブルの834店舗(2024年2月末、うち直営店437店)。
3. その他事業
その他の事業として、コインパーキング事業を行っている。不動産オーナーが所有する施設の駐車場を借り上げ、コインパーキングとして提供する事業である。2024年3月末のパーキング台数は約3,900台となっており、同社が出資している軒先(株)が運営する「軒先パーキング」ともシステム連携を行っている(シェアパーキング)。また、一部のfabbit施設(シェアオフィス、主に海外)の運営や不動産賃貸、商業施設の運営管理業務なども含まれるが、これら事業はノンコア事業で段階的に縮小している。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲)
■APAMAN<8889>的業務概述
該集團旨在成爲在房地產市場提供以科技爲核心的創新服務的全球企業,開展平台業務(長租公寓管理、代理以及與之相關的服務)、科技業務(FC加盟店使用系統的費用、加盟費、廣告收入等)、其他業務(硬幣停車業務、fabbit設施的部分運營等)。2024年9月第二季度累計的業務細分構成比爲以平台業務爲主力業務佔營業收入的78.8%,而營業利潤則以平台業務吸收了科技業務及其他虧損部分爲主。由於科技業務的廣告活動集中在第二季度的搬家季節,因此利潤會傾向於下半年。其業務模式以存量型服務佔總銷售毛利的約7成,形成了穩定的收入結構。
1.平台業務
平台業務提供長租公寓業主的服務,包括長租公寓管理(Property Management)業務、代理業務、相關服務業務等。其中,長租公寓管理業務是存量型收入,承接了公寓、公寓等不動產業主的長租公寓管理業務,並開展了委託經營業務(不動產業主借出不動產,該公司作爲出租人向承租人出租)。2024年3月末的長租公寓管理房間數爲8.8萬件,其中委託經營佔總量的四分之一左右。
代理業務在“Apaman Shop”專賣店內進行代理業務,並在2024年3月末期間已展開72家商店。還作爲其他相關服務業務,向地產業主、承租人或FC加盟商提供附屬商品或服務(保險、應急服務、電力、互聯網、滅火器等),每個管理房間或入住者都力求最大化收益。
此外,子公司RE-Standard(株)於2021年9月開始了租借社宅業務。該業務是服務於正在尋找租借社宅物件的法人機構,爲他們提供了從尋找物件到合同手續等繁瑣的工作全權代理的服務。銷售額是租金收入和管理業務手續費550元/月(含稅),但由於將租借社宅物件借給不動產業主,然後將同一費用租借給承租人,實際上手續費成爲了該公司附加價值部分,表面上的利潤率較低。因此,該業務的戰略是提供附屬服務,如家居險、應急服務等,以積累每個合約的利潤。
2.科技業務
科技業務主要提供給Apaman Shop加盟店的核心繫統和反應服務(廣告收入),以及各種雲服務“SKIPS”(空房列表雲、內視雲、契約雲等),可提高業務效率並有助於客戶支持。2024年3月末期間,FC加盟店數量超過1,000家,成爲國內最大的店鋪※。此外,交易不動產業主數量(約20萬人)和管理/委託經營物品數量(約103萬間)也是國內最大規模的。
※第二名是Century 21 Japan<8898>的994家商店(2024年3月底),第三名是Ables株式會社的834家商店(2024年2月底,包括437家直營店)。
3.其他業務
其他業務包括硬幣停車業務。該業務借用物業業主擁有的設施作爲停車場,並以硬幣停車場形式提供服務。截至2024年3月底,停車位約有3,900個,該公司出資經營的Kinzen(株)還與其系統進行協作(共享停車場)。此外,還包括了一些fabbit設施(共享辦公室,主要是海外)的運營,不動產租賃,商業設施的運營管理等,但這些業務是非核心業務,正在逐步縮小。
(撰寫:FISCO客座分析師佐藤讓)