观点指数 近日，香港高等法院向深圳市特区建设发展有限公司（简称“特区建发”）发出一张传票，诉讼的原告为花旗国际有限公司，主要源于华南城的债务问题。
华南城因流动资金紧张，于2024年2月宣布无法支付即将到期的票据，导致违约事件。这包括2024年10月票据的强制赎回款项和2024年4月票据的一笔利息。截至宣告违约之日，未偿还的债务规模约为14亿美元。
要关注到的是，华南城在2022年8月顺利展期的5只美元债是建立于特区建发提供“维好协议”的前提下，因此债权人将本次的违约事件归咎于特区建发并诉诸法院。
华南城，这个曾经以“十年八城”的速度在全国范围内迅速扩张的产业地产商，一度被视为商贸物流城模式的典范，后又在时代浪潮下誓言转型产业园区，但最终定位不清未能如愿。虽然其已数度出售股权，亦寻得深圳国资入股，但至今仍受困于债务无法脱身。
何至于此？
彼时兴起与扩张
华南城的起步可以追溯到2002年，其以综合商贸物流中心的模式迅速走在了行业前列。由于当时深圳市中心的商贸物流外迁，深圳作为东南地区物流的核心需要一个物流基地，于是深圳华南城应运而生。整个深圳华南城总规划占地面积超过1.5平方公里，总规划建筑面积超过260万平方米，总规划投资超过100亿元，仅用380天就建成首期项目，成为一时标杆。
五个创始人——潮汕珠宝商人郑松兴、香港佳宁娜集团马介璋、建业五金塑胶公司孙启烈、力嘉国际集团马伟武和京晖国际梁满林都有实业背景，这也成为其拿地建设的重要卖点。
凭借深圳华南城项目的成功，短短几年内华南城将业务拓展至全国8个城市，并在2009年成功登陆香港联交所，成为资本市场的宠儿。
最新年报显示，华南城八个城市的总占地面积1475.25万平方米，总土地储备面积合计3484.62万平方米，项目主要规划用途为交易中心、住宅、商业、仓储及其他配套设施。
然而，高歌猛进之下，华南城的模式却颇引人侧目，特别是在经济逐步由重“速度”转向重“质量”的背景下。
华南城的模式，简单来说就是用较低的价格获得工业仓储用地，在此基础上建设商业性质的商铺和配套的住宅，然后通过销售获利。
对于政府而言，无疑希望华南城的项目落地后能带动周边经济的发展、解决就业以及为政府创税。但彼时华南城同样满足于土地溢价带来的丰厚回报。其前任执行董事兼总裁梁满林曾表示，“平均的楼面地价是几千元一平米，而我们的楼面地价只有100多元一平米”。
过往同样采取相同业务模式的还有卓尔发展、毅德控股、五洲国际、隆基泰和等企业。它们在各地建设大型商贸物流城，借助国内商务物流发展的大势，从一二线布局到遍布三四线城市。
但是随着时代和市场的巨大变迁，商贸物流城的发展模式亦走入历史尾声。曾经高光的企业群体集体跌落，其中华南城需要完成艰巨的债务重组任务，而毅德控股卖身后更名为粤港湾控股，五洲国际早已债务爆雷被迫退市，卓尔发展与隆基泰和亦面对经营与转型的挑战。
转型的过往与拯救
实际上，随着电商的兴起和市场需求的变化，华南城一早就看到了商贸物流城这种模式存在的局限，亦意识到了旧模式的不可持续性。于是在2014年摘得最后一个项目重庆华南城后便停止了扩张，开始寻求转型。
同样在2014年，华南城引入腾讯作为股东，期望通过“实体+网络+物流”的模式建立起综合商贸生态系统。双方签订了战略合作备忘录，计划在电子商务、O2O商务生态圈等领域进行深入合作，并对手上的八个华南城项目做存量盘活和深度开发。
然而，这些尝试并未能给华南城带来预期的转机，转型停滞不前。
自2015年起，电商主导的流量经济走向顶峰。在这一年，“双十一”电商平台全网成交额高达1229.37亿元，增长52.7%，首次突破千亿大关；同样在这一年，跨境电商在国内兴起，亚马逊中国、天猫国际、京东全球购、聚美、蜜芽等跨境电商平台全部加入到了“黑色星期五”的争夺中。
随着电商的崛起，电商从业者对优质供应链的争夺日益激烈，促使他们从销售尾货或二手商品，转变为提供正品或直接从制造商处获取的商品。由于华南城的商家主要从事批发业务，并且需要承担较高的租金和人力成本，因此其商品价格通常高于在线商家。
于此，商务城的客流量逐渐减少，商家收益下降，最终导致许多店铺空置。
在这种背景下，华南城的线下批发市场模式已落后于市场变化，只能加大地产住宅开发和销售的力度，这也令其转型更加遥遥无期。
转型无果的同时，华南城的盈利状况日益下滑，融资与债务杠杆随之上升。
为了解决流动性问题，据观点指数查阅，华南城自2016年起已多次发行优先票据，且票面年利率持续攀升，2018年起所发行的所有优先票据利率均已超10%。
利息成本攀升，短期还债压力巨大。到2022年1月20日，华南城发布公告，称正在寻求两笔美债债务票据持票人的同意展期，拟将11.50%票据的到期日由2022年2月12日延长半年至8月12日；将10.875%票据的到期日从2022年6月26日延长4个月至10月26日。
这也意味着华南城在公开市场“暴雷”。
2022年5月，深圳国资背景的特区建发正式入股华南城，持有股份比例达29.28%，成为该公司单一最大股东，开启拯救华南城的序幕。2022年7月，特区建发再以12.57亿元现金购入华南城旗下物业公司50%的股权，希望能改善华南城的资金流动性。
然而，华南城的债务问题并未因此得到解决。
据华南城今年3月公布的财务数据显示，公司2023财年预计亏损约40亿至50亿港元，现金及现金等价物大幅减少。
最新公告显示，截至2023年12月31日止九个月，华南城录得公司拥有人应占亏损43.2亿港元。于2023年12月31日，该集团的计息负债即期部分总额为港币162.95亿港元，而其现金及银行存款为11.43亿港元。
截至2023年12月31日，华南城总计息债务为317.53亿港元（2023年3月31日：328.31亿港元）；资本负债比率为84.0%（2023年3月31日：71.0%）。
对于未来，华南城表示，将保留物流及仓储设施、酒店等商业物业及若干的商品交易中心商铺作为自营或长期出租用途，以获得稳定持续性收入以及资产增值，而余下若干商品交易中心商铺及住宅物业，该集团将逐步出售，为其发展提供所需的现金流。
据观点指数查询华南城2023年度报告，其投资物业公平值期末亏损为23.174亿港元（2022/23财政年度：收益1.516亿港元）主要由于租赁需求下降所致。
觀點指數 近日，香港高等法院向深圳市特區建設發展有限公司（簡稱“特區建發”）發出一張傳票，訴訟的原告爲花旗國際有限公司，主要源於華南城的債務問題。
華南城因流動資金緊張，於2024年2月宣佈無法支付即將到期的票據，導致違約事件。這包括2024年10月票據的強制贖回款項和2024年4月票據的一筆利息。截至宣告違約之日，未償還的債務規模約爲14億美元。
要關注到的是，華南城在2022年8月順利展期的5只美元債是建立於特區建發提供“維好協議”的前提下，因此債權人將本次的違約事件歸咎於特區建發並訴諸法院。
華南城，這個曾經以“十年八城”的速度在全國範圍內迅速擴張的產業地產商，一度被視爲商貿物流城模式的典範，後又在時代浪潮下誓言轉型產業園區，但最終定位不清未能如願。雖然其已數度出售股權，亦尋得深圳國資入股，但至今仍受困於債務無法脫身。
何至於此？
彼時興起與擴張
華南城的起步可以追溯到2002年，其以綜合商貿物流中心的模式迅速走在了行業前列。由於當時深圳市中心的商貿物流外遷，深圳作爲東南地區物流的核心需要一個物流基地，於是深圳華南城應運而生。整個深圳華南城總規劃佔地面積超過1.5平方公里，總規劃建築面積超過260萬平方米，總規劃投資超過100億元，僅用380天就建成首期項目，成爲一時標杆。
五個創始人——潮汕珠寶商人鄭松興、香港佳寧娜集團馬介璋、建業五金塑膠公司孫啓烈、力嘉國際集團馬偉武和京暉國際梁滿林都有實業背景，這也成爲其拿地建設的重要賣點。
憑藉深圳華南城項目的成功，短短几年內華南城將業務拓展至全國8個城市，並在2009年成功登陸香港聯交所，成爲資本市場的寵兒。
最新年報顯示，華南城八個城市的總佔地面積1475.25萬平方米，總土地儲備面積合計3484.62萬平方米，項目主要規劃用途爲交易中心、住宅、商業、倉儲及其他配套設施。
然而，高歌猛進之下，華南城的模式卻頗引人側目，特別是在經濟逐步由重“速度”轉向重“質量”的背景下。
華南城的模式，簡單來說就是用較低的價格獲得工業倉儲用地，在此基礎上建設商業性質的商鋪和配套的住宅，然後通過銷售獲利。
對於政府而言，無疑希望華南城的項目落地後能帶動周邊經濟的發展、解決就業以及爲政府創稅。但彼時華南城同樣滿足於土地溢價帶來的豐厚回報。其前任執行董事兼總裁梁滿林曾表示，“平均的樓面地價是幾千元一平米，而我們的樓面地價只有100多元一平米”。
過往同樣採取相同業務模式的還有卓爾發展、毅德控股、五洲國際、隆基泰和等企業。它們在各地建設大型商貿物流城，藉助國內商務物流發展的大勢，從一二線佈局到遍佈三四線城市。
但是隨着時代和市場的巨大變遷，商貿物流城的發展模式亦走入歷史尾聲。曾經高光的企業群體集體跌落，其中華南城需要完成艱鉅的債務重組任務，而毅德控股賣身後更名爲粵港灣控股，五洲國際早已債務爆雷被迫退市，卓爾發展與隆基泰和亦面對經營與轉型的挑戰。
轉型的過往與拯救
實際上，隨着電商的興起和市場需求的變化，華南城一早就看到了商貿物流城這種模式存在的侷限，亦意識到了舊模式的不可持續性。於是在2014年摘得最後一個項目重慶華南城後便停止了擴張，開始尋求轉型。
同樣在2014年，華南城引入騰訊作爲股東，期望通過“實體+網絡+物流”的模式建立起綜合商貿生態系統。雙方簽訂了戰略合作備忘錄，計劃在電子商務、O2O商務生態圈等領域進行深入合作，並對手上的八個華南城項目做存量盤活和深度開發。
然而，這些嘗試並未能給華南城帶來預期的轉機，轉型停滯不前。
自2015年起，電商主導的流量經濟走向頂峯。在這一年，“雙十一”電商平台全網成交額高達1229.37億元，增長52.7%，首次突破千億大關；同樣在這一年，跨境電商在國內興起，亞馬遜中國、天貓國際、京東全球購、聚美、蜜芽等跨境電商平台全部加入到了“黑色星期五”的爭奪中。
隨着電商的崛起，電商從業者對優質供應鏈的爭奪日益激烈，促使他們從銷售尾貨或二手商品，轉變爲提供正品或直接從製造商處獲取的商品。由於華南城的商家主要從事批發業務，並且需要承擔較高的租金和人力成本，因此其商品價格通常高於在線商家。
於此，商務城的客流量逐漸減少，商家收益下降，最終導致許多店鋪空置。
在這種背景下，華南城的線下批發市場模式已落後於市場變化，只能加大地產住宅開發和銷售的力度，這也令其轉型更加遙遙無期。
轉型無果的同時，華南城的盈利狀況日益下滑，融資與債務槓桿隨之上升。
爲了解決流動性問題，據觀點指數查閱，華南城自2016年起已多次發行優先票據，且票面年利率持續攀升，2018年起所發行的所有優先票據利率均已超10%。
利息成本攀升，短期還債壓力巨大。到2022年1月20日，華南城發佈公告，稱正在尋求兩筆美債債務票據持票人的同意展期，擬將11.50%票據的到期日由2022年2月12日延長半年至8月12日；將10.875%票據的到期日從2022年6月26日延長4個月至10月26日。
這也意味着華南城在公開市場“暴雷”。
2022年5月，深圳國資背景的特區建發正式入股華南城，持有股份比例達29.28%，成爲該公司單一最大股東，開啓拯救華南城的序幕。2022年7月，特區建發再以12.57億元現金購入華南城旗下物業公司50%的股權，希望能改善華南城的資金流動性。
然而，華南城的債務問題並未因此得到解決。
據華南城今年3月公佈的財務數據顯示，公司2023財年預計虧損約40億至50億港元，現金及現金等價物大幅減少。
最新公告顯示，截至2023年12月31日止九個月，華南城錄得公司擁有人應占虧損43.2億港元。於2023年12月31日，該集團的計息負債即期部分總額爲港幣162.95億港元，而其現金及銀行存款爲11.43億港元。
截至2023年12月31日，華南城總計息債務爲317.53億港元（2023年3月31日：328.31億港元）；資本負債比率爲84.0%（2023年3月31日：71.0%）。
對於未來，華南城表示，將保留物流及倉儲設施、酒店等商業物業及若干的商品交易中心商鋪作爲自營或長期出租用途，以獲得穩定持續性收入以及資產增值，而餘下若干商品交易中心商鋪及住宅物業，該集團將逐步出售，爲其發展提供所需的現金流。
據觀點指數查詢華南城2023年度報告，其投資物業公平值期末虧損爲23.174億港元（2022/23財政年度：收益1.516億港元）主要由於租賃需求下降所致。
