观点网 7月3日晚间，宋都服务终于赶制出其迟到已久的2023年年度报告。
在此前，宋都服务因向地产关联方杭州幸福健控股提供1.3亿元担保而陷入困局，停牌已有三个多月。
年报的出炉也伴随着公司股份恢复买卖。7月4日，在等待已久的复牌日上，宋都服务(09608)以每股股价0.167港元收盘，与此前最后交易日0.246港元/股相比，大跌32.11%。
投资市场以真实反应为这份迟来的年报予以评价。翻看这份年报，宋都服务过去一年的困顿与挣扎悉数展露。
止步不前
从基本面看，2023财年宋都服务止步不前，且营收利润皆下跌。
报告显示，期内，宋都服务实现收入2.62亿元，较2022财年2.69亿元下降2.3%。年内利润为1200万元，较2022财年利润3380万元削减了64.5%。
在现金流方面，2023财年宋都服务的现金及现金等价物达到1.54亿元，同比2022财年上升41.1%，主要由于确认为受限制银行结余的1.35亿元银行存款质押被解除。
其业务营收主要由四个部分构成，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及其他业务收入。
其中，物业管理服务是宋都服务的主要收入来源，也是宋都服务接下来欲进一步拓展的业务板块。截至2023年末，宋都服务共向58项物业（包括40项住宅物业及18项非住宅物业）提供物业管理服务，在管总建筑面积为960万平方米，这一数据与2022年基本持平。
基本盘看似稳住了，但也只是在原地踏步。2023年，物业管理服务收入为1.87亿元，相较2022年同比减少0.6%，占总收入比重的71.3%。
宋都服务解释称，这一收入的轻微减少主要由于集团在管项目的数目减少。
分业态看，住宅物业服务收入1.46亿元，较2022年1.50亿元有所减少；非住宅物业服务收入0.41亿元，较2022年0.38亿元有所增加。
从关联方交易看，2023财年，由宋都股份集团独立开发及合作开发的物业服务收入1.51亿元，占物管服务总收入的比例高达80.6%。而由独立第三方房地产开发商开发的物业服务收入仅0.36亿元，2022财年这一数值为0.44亿元，占物管服务总收入比例由23.5%降至19.4%。
由此看来，宋都服务的物管服务收入来自于第三方业务的比重远低于其母公司宋都股份集团所带来的收入比重，且相比2022年的数据，二者间的占比差距进一步拉大。
在众多物企日益寻求非关联单位支持、走出自身独立行情的背景下，宋都服务的独立能力依旧难以置评，且从营收占比第二大的非业主增值服务收入分布中也能看出这一缺陷。
宋都服务在年报中称，集团依托与宋都股份集团的长期业务合作，获得非业主增值服务项目。截至2023年末，非业主增值服务收入为3630万元，同比减少8.1%，占总收入的13.8%，主要深受房地产市场的持续负面影响，导致报告期内咨询服务及交付前服务的收入减少。
另外，2023财年，宋都服务的社区增值服务收入为1860万元，同比大幅下降29.8%，占集团2023财年总收入的7.1%。宋都服务对此解释，主因是业主需求下降导致物业维修及养护的收入下降。
值得一提的是，宋都服务还通过其营运的附属公司杭州宋都嘉和酒店管理有限公司运营长租公寓业务及酒店业务，并将这份部分营收归入其他业务收入。2023财年，这部分收入为2050万元，相较于2022财年同比大幅增长43.4%。占集团总收入7.8%。
宋都服务表示，其他业务收入的增长，主要归因于疫后时代旅游业爆发式增长导致酒店业务收入增加。从宋都服务的整体发展规划而言，这一业务收入的增加也莫过于杯水车薪。
谋求出路
宋都服务各项业绩发展滞缓，一方面缘于其难逃房地产行业的重压，另一方面则与其背靠的母公司以及自身发展规划有关。
2023年6月14日，宋都服务母公司宋都基业投资股份有限公司（宋都股份集团）以股票收盘价连续20个交易日低于1元触及终止上市条件，直至目前仍深陷股票索赔案。由此看来，母公司已然无法为宋都服务提供有力的支撑，实现规模增长也愈加艰难。
报告期内，宋都服务的贸易及其他应收款项达2.30亿元，较2022财年增长11.1%，主要是由于业务增长及第三方和关联方延迟结付，其中与宋都股份集团相关的就占据大头。
宋都服务对此表示，考虑到与宋都股份集团的长期合作关系以及凭借该关系在获取多个项目时宋都服务已获益良多，目前暂无计划就该等应收帐款采取法律行动，但亦会积极与关联方协商处理应收款项。如宋都服务今年3月发布的公告显示，双方签订了收购物业及债务抵偿框架协议。
难以割舍的“情谊”让宋都服务意识到自身发展的局限所在，携着“蚊型物企”的定位，宋都服务逐渐谋求新的出路。
作为长三角地区的老牌物企，深耕地方是宋都服务的一个选择。截至目前，宋都服务在全国19个城市内设有20间附属公司及25间分公司，当中大多数位于浙江省。宋都服务表示，2024年将继续夯实其基础物业管理服务，并在与当地街道及辖区合作的基础上将立足长三角地区，积极寻找合作标的。
年报显示，在上市所得款项中，宋都服务预计约48%用于收购、投资或与一间或多间财务状况稳健的物业管理公司组成策略联盟，要求公司业务重点是为长江三角洲地区（尤其是杭州及其他本集团根据市场需要认为属合适的城市）的住宅或非住宅物业提供物业管理服务。
另外，宋都服务还提出，将著力重构服务的核心盈利模式，通过寻找新的市场机遇，实现收入基础多元化。这一点在其年内的投资行动中也已有体现。
观点新媒体过往报道，今年以来，宋都服务先是花1.5亿元入局黄金精炼代工项目，后又斥资1.56亿港元收购澳大利亚金矿公司BlackCat的30.2%股份，似有深耕黄金相关业务之意。
此外，由于增加对特定住宅物业项目的投资以提升服务质量和升级智慧社区，2023财年的毛利率17.1%较2022年同比降低4.5个百分点。面对这一情况，宋都服务依旧选择以质换量，在业务质量上下苦功夫。
配合宏观政策，宋都服务将探索智慧社区建设和把智能系统应用于管理项目。在上市所得款项中，宋都服务预计将约12%用于投资及扩大与未来社区试点项目相关的服务，主要涉及提供物业管理服务及各类社区增值服务。
年报透露，目前所有该部分款项已用于投资若干未来社区的数字化升级。
觀點網 7月3日晚間，宋都服務終於趕製出其遲到已久的2023年年度報告。
在此前，宋都服務因向地產關聯方杭州幸福健控股提供1.3億元擔保而陷入困局，停牌已有三個多月。
年報的出爐也伴隨着公司股份恢復買賣。7月4日，在等待已久的復牌日上，宋都服務(09608)以每股股價0.167港元收盤，與此前最後交易日0.246港元/股相比，大跌32.11%。
投資市場以真實反應爲這份遲來的年報予以評價。翻看這份年報，宋都服務過去一年的困頓與掙扎悉數展露。
止步不前
從基本面看，2023財年宋都服務止步不前，且營收利潤皆下跌。
報告顯示，期內，宋都服務實現收入2.62億元，較2022財年2.69億元下降2.3%。年內利潤爲1200萬元，較2022財年利潤3380萬元削減了64.5%。
在現金流方面，2023財年宋都服務的現金及現金等價物達到1.54億元，同比2022財年上升41.1%，主要由於確認爲受限制銀行結餘的1.35億元銀行存款質押被解除。
其業務營收主要由四個部分構成，包括物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務以及其他業務收入。
其中，物業管理服務是宋都服務的主要收入來源，也是宋都服務接下來欲進一步拓展的業務板塊。截至2023年末，宋都服務共向58項物業（包括40項住宅物業及18項非住宅物業）提供物業管理服務，在管總建築面積爲960萬平方米，這一數據與2022年基本持平。
基本盤看似穩住了，但也只是在原地踏步。2023年，物業管理服務收入爲1.87億元，相較2022年同比減少0.6%，佔總收入比重的71.3%。
宋都服務解釋稱，這一收入的輕微減少主要由於集團在管項目的數目減少。
分業態看，住宅物業服務收入1.46億元，較2022年1.50億元有所減少；非住宅物業服務收入0.41億元，較2022年0.38億元有所增加。
從關聯方交易看，2023財年，由宋都股份集團獨立開發及合作開發的物業服務收入1.51億元，佔物管服務總收入的比例高達80.6%。而由獨立第三方房地產開發商開發的物業服務收入僅0.36億元，2022財年這一數值爲0.44億元，佔物管服務總收入比例由23.5%降至19.4%。
由此看來，宋都服務的物管服務收入來自於第三方業務的比重遠低於其母公司宋都股份集團所帶來的收入比重，且相比2022年的數據，二者間的佔比差距進一步拉大。
在衆多物企日益尋求非關聯單位支持、走出自身獨立行情的背景下，宋都服務的獨立能力依舊難以置評，且從營收佔比第二大的非業主增值服務收入分佈中也能看出這一缺陷。
宋都服務在年報中稱，集團依託與宋都股份集團的長期業務合作，獲得非業主增值服務項目。截至2023年末，非業主增值服務收入爲3630萬元，同比減少8.1%，佔總收入的13.8%，主要深受房地產市場的持續負面影響，導致報告期內諮詢服務及交付前服務的收入減少。
另外，2023財年，宋都服務的社區增值服務收入爲1860萬元，同比大幅下降29.8%，佔集團2023財年總收入的7.1%。宋都服務對此解釋，主因是業主需求下降導致物業維修及養護的收入下降。
值得一提的是，宋都服務還通過其營運的附屬公司杭州宋都嘉和酒店管理有限公司運營長租公寓業務及酒店業務，並將這份部分營收歸入其他業務收入。2023財年，這部分收入爲2050萬元，相較於2022財年同比大幅增長43.4%。佔集團總收入7.8%。
宋都服務表示，其他業務收入的增長，主要歸因於疫後時代旅遊業爆發式增長導致酒店業務收入增加。從宋都服務的整體發展規劃而言，這一業務收入的增加也莫過於杯水車薪。
謀求出路
宋都服務各項業績發展滯緩，一方面緣於其難逃房地產行業的重壓，另一方面則與其背靠的母公司以及自身發展規劃有關。
2023年6月14日，宋都服務母公司宋都基業投資股份有限公司（宋都股份集團）以股票收盤價連續20個交易日低於1元觸及終止上市條件，直至目前仍深陷股票索賠案。由此看來，母公司已然無法爲宋都服務提供有力的支撐，實現規模增長也愈加艱難。
報告期內，宋都服務的貿易及其他應收款項達2.30億元，較2022財年增長11.1%，主要是由於業務增長及第三方和關聯方延遲結付，其中與宋都股份集團相關的就佔據大頭。
宋都服務對此表示，考慮到與宋都股份集團的長期合作關係以及憑藉該關係在獲取多個項目時宋都服務已獲益良多，目前暫無計劃就該等應收帳款採取法律行動，但亦會積極與關聯方協商處理應收款項。如宋都服務今年3月發佈的公告顯示，雙方簽訂了收購物業及債務抵償框架協議。
難以割捨的“情誼”讓宋都服務意識到自身發展的侷限所在，攜着“蚊型物企”的定位，宋都服務逐漸謀求新的出路。
作爲長三角地區的老牌物企，深耕地方是宋都服務的一個選擇。截至目前，宋都服務在全國19個城市內設有20間附屬公司及25間分公司，當中大多數位於浙江省。宋都服務表示，2024年將繼續夯實其基礎物業管理服務，並在與當地街道及轄區合作的基礎上將立足長三角地區，積極尋找合作標的。
年報顯示，在上市所得款項中，宋都服務預計約48%用於收購、投資或與一間或多間財務狀況穩健的物業管理公司組成策略聯盟，要求公司業務重點是爲長江三角洲地區（尤其是杭州及其他本集團根據市場需要認爲屬合適的城市）的住宅或非住宅物業提供物業管理服務。
另外，宋都服務還提出，將著力重構服務的核心盈利模式，通過尋找新的市場機遇，實現收入基礎多元化。這一點在其年內的投資行動中也已有體現。
觀點新媒體過往報道，今年以來，宋都服務先是花1.5億元入局黃金精煉代工項目，後又斥資1.56億港元收購澳大利亞金礦公司BlackCat的30.2%股份，似有深耕黃金相關業務之意。
此外，由於增加對特定住宅物業項目的投資以提升服務質量和升級智慧社區，2023財年的毛利率17.1%較2022年同比降低4.5個百分點。面對這一情況，宋都服務依舊選擇以質換量，在業務質量上下苦功夫。
配合宏觀政策，宋都服務將探索智慧社區建設和把智能系統應用於管理項目。在上市所得款項中，宋都服務預計將約12%用於投資及擴大與未來社區試點項目相關的服務，主要涉及提供物業管理服務及各類社區增值服務。
年報透露，目前所有該部分款項已用於投資若干未來社區的數字化升級。
