■フェイスネットワーク＜3489＞の事業概要
1. 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、不動産投資用の新築一棟RCマンション、不動産小口化商品の企画・開発・販売を行っている。
新築一棟RCマンションでは、自社ブランドである「GranDuo」シリーズにおいて、「GranDuo」「THE GRANDUO」を展開している。独自設計でプロジェクトごとにコンセプトを設定しており、そのコンセプトがデザインや間取り等に落とし込まれることで付加価値が付き、ほかの賃貸物件との差別化を実現している。また、RC物件は寿命が長く優れた耐震性を持つという特徴から、長期的な運用を考えるオーナーにとっては安定した投資事業の運用を可能にし、入居者にとっても「安心できる住まい」として選ばれる物件となっている。「GranDuo」は、安全性・機能性・デザイン性を高い次元で融合させており、好立地に開発することでオーナーにとって長期的に安定した収益が見込める商品となっている。一方、「THE GRANDUO」は、同社が手掛ける高級賃貸レジデンスとして、邸宅の設計に実績のある建築家を採用し、「新しい暮らし・新しい価値」を提供している。
同社のエリア戦略として、東京都の「城南3区」（世田谷区・目黒区・渋谷区）に特化している。このエリアは都心へのアクセスが便利で、豊かな緑が多く、住環境も整えられており、「住みたい街」の上位にランクされる人気エリアで、通年の賃貸入居需要が多く、賃料相場も高いため長期安定的な収益性を実現できる立地として不動産投資用の物件開発に適していると言えよう。2024年3月期末時点では、開発物件数276棟のうち206棟（74.6%）を城南3区で開発しており、ターゲットエリアを絞り実績を積み上げることでより有益な土地情報を迅速に獲得している。毎月400件を超える非公開の土地情報の中から収益性の高い物件を厳選し、迅速にプランニングと工事原価を算出して販売先に提案し、プロジェクトとして成立させている。土地情報が広く迅速に集まるのは城南3区における同社の開発実績が業界で認知されているからであり、収益性を最大化できるプランを迅速に作成・提案ができるのは、同社が自社設計チームを有しているからである。すなわち、同社の強みによって、投資効率が高い土地を素早く判断し、継続的に適正な価格で優良物件の仕入れを行えるのである。また、城南3区は建築規制が厳しいため設計・プランニングが難しいという立地特性があるが、同社は同地域を中心に250棟を超える物件を開発してきた企画力とノウハウを蓄積しているので、厳しい建築条件や様々な土地形状においても収益を最大化できるボリュームプランを設計・施工できている。
不動産小口化商品では、不動産特定共同事業法を活用して「GrandFunding（グランファンディング）」を展開している。これは、一棟の不動産を小口化し、1口100万円単位・5口500万円から、任意組合型スキームで共有持分として投資することが可能な商品である。一棟マンションを小口化して共同持分で所有できるため、投資家の資産状況に応じた投資が可能となる。今後も需要の拡大が見込まれる相続対策市場を見据え、商品展開の拡充を推進していく。
2. 不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業は、不動産オーナー及び同社が保有する不動産を管理・運営（入居者募集、入退去更新手続、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、所有者向け送金、所有者向けレポート作成など）するPM事業を行っている。収益は受託管理手数料と、販売物件を在庫として保有している期間の家賃収入である。管理運営受託戸数の積み上げによってストック型収益となる。
入居者募集については自社の賃貸仲介業務を担う「3区miraie（ミライエ）」で行っている。自社の賃貸物件を専門に扱うことで、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールできるため、不動産オーナーにとって物件の収益性を高めることにつながっている。
3. 特徴・強み
同社には、土地の仕入から設計・施工・賃貸募集・物件管理・一棟販売まですべてを一括して管理する「ワンストップサービス」を提供し、特に自社で設計・施工するという強みがある。この「ワンストップサービス」によって、中間コストの削減が可能となっている。これは不動産オーナーの利益にもつながるため、不動産オーナーに高く評価されており、結果として仕入用土地情報を得やすくなり、多数のリピート受注・販売につながっているようだ。
4. 販売件数と受注実績
不動産投資支援事業の過去5期間の販売件数と受注実績の推移を見ると、受注高・受注残高は期ズレなどによって変動する場合があるものの、足元の開発状況は順調であり、43プロジェクトが進行中（世田谷30、目黒4、渋谷2、その他7）である。
5. 管理戸数と入居率
不動産マネジメント事業の過去5期間の管理戸数と入居率の推移については、販売物件数の積み上げに伴って管理戸数は堅調に増加し、入居率も90%台後半という高い水準で安定して推移している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■Face Network＜3489＞業務概要
1.房地產投資支援業務
房地產投資支援業務包括用於房地產投資的新建RC公寓以及房地產細分化商品的策劃、開發和銷售。
新建RC公寓內，公司採用自己的品牌“GranDuo”系列，推出了“GranDuo”和“THE GRANDUO”。針對每個項目設定獨特的設計概念，將概念融入到設計和房型等中，從而提高附加值，實現與其他出租房產的差異化。另外，由於RC物業具有壽命長、耐震性好的特點，可爲考慮長期運營的業主提供穩定的投資業務運營，也成爲租戶選擇的“安心住所”。“GranDuo”將安全性、功能性和設計性高度融合，通過在優越地段開發，成爲業主長期穩定收益的商品。然而，“THE GRANDUO”作爲同社的高檔出租公寓，採用具有建築家設計經驗的宅邸設計，提供“新的生活，新的價值”。
作爲該公司的區域戰略，它專注於東京的“城南3區”（世田谷區、目黒區、澀谷區）。這個區域交通便利、綠化豐富、住宅環境良好，是受到普遍歡迎的人氣地區，全年都有大量的租賃需求，並且租金水平也很高，因此非常適合用於房地產投資房產的開發，可以實現長期穩定的收益性。截至2024年3月期末，他們在276個開發項目中有206個項目（74.6%）專注於城南3區的開發，通過限定目標區域來積累業績，迅速獲得更有益的土地信息。每月從超過400個非公開土地信息中選擇高收益物件，快速計算出規劃和工程成本，提出建議給銷售對象，並將其作爲一個項目實現。城南3區是收集土地信息的廣泛領域，因爲該公司在該地區的開發業績得到業界的認可。該公司擁有自己的設計團隊，可通過其優勢迅速判斷投資效率高的土地，並持續以合適的價格收購優質物業。此外，由於城南3區的建築規制很嚴格，設計和規劃困難，該公司積累了企劃力量和訣竅，涉及250多座物業的開發，可以在嚴格的建築條件和各種土地形態下設計出實現最大收益的規模計劃。
對於房地產細分化商品，它利用房地產特定共同事業法推出了“GrandFunding”（GranFunding）。這個商品可以將一棟不動產分割成小塊，並以1百萬日元單元或5個500萬日元的任意組合方式投資於共有持份計劃中。由於可以把一棟公寓分割成小份額共同持有，因此可以根據投資者的資產狀況進行投資。考慮到需求的擴大，預計未來將推進商品的擴展。
2. 不動產管理事業
不動產管理業務旨在管理和運營不動產所有權人及同社擁有的不動產（租戶募集、租賃更新手續、租賃條件協商窗口、投訴處理、存款管理、爲提高資產價值制定和實施措施、維護、向所有權人匯款和向所有權人提交報告等）的PM業務。收益包括受託管理手續費和保有銷售物業的租金收入。通過累積管理委託協議數來實現存量收入。
自己的出租房物業中介業務“3區miraie”負責租戶募集。通過專門處理自己的出租房物業，爲希望入住者深入介紹城南3區和物業的魅力，從而提高不動產所有權人的物業收益。
3. 特點、優勢
該公司提供從土地採購到設計、施工、租賃招募、物業管理、整棟銷售的一站式服務，特別是具有自己設計和施工的優勢。這種“一站式服務”可降低中間成本。這對於房地產業主也是有利的，因爲它得到了房地產業主的高度評價，最終獲得了更容易獲得採購用土地信息、大量的重複訂單和銷售機會。
4.銷售情況和訂單記錄
不動產投資支援事業過去5個期間的銷售數量和訂單記錄趨勢表明，雖然訂單額和訂單餘額也會因各種原因而波動，但當前的開發情況很順利，共有43個項目正在進行中（30個在世田谷區，4個在目黑區，2個在涉谷區，7個在其他地區）。
5.管理房屋單位數和入住率
不動產管理事業過去5個期間的管理房屋單位數和入住率的趨勢表明，隨着銷售房屋單位數的增加，管理房屋單位數穩步增加，入住率也保持在90%以上的高水平穩定。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
