■事業概要
3. ジェイリース＜7187＞ビジネスモデルの特長
同社のビジネスモデルは、店舗と人で都市部を中心に面展開し、顧客のニーズに徹底的に応えることで信頼を勝ち取るとともに、入居者審査では独自データを活用し厳格にリスクを管理する“地域密着＋リスク管理徹底ビジネスモデル”である。具体的な特長としては、(1) 店舗網と人数の多さ、(2) きめ細かな商品・サービス、(3) 協定件数と申込件数の多さ、(4) 住居用賃料保証と事業用賃料保証とクロスセリング、(5) 業界トップ水準の代位弁済発生率と代位弁済回収率、(6) 高い成長性・収益性の6点が挙げられる。
(1) 店舗網と人数
2024年3月末時点で全国36店舗を展開しており、店舗を介した地域密着が同社の強みである。地域別には、地元の九州・沖縄で10店舗、近畿・中四国で8店舗、東海・北陸で4店舗、関東甲信越で10店舗、東北・北海道で4店舗を展開している。スタッフ人数も多く、連結で404人（2024年3月期）が所属している。同社の店舗数とスタッフ数の多さは、同業他社と比較すると明確になる。同業A社は14店舗・291人（2024年1月末）、同業B社は8店舗（2024年3月末、スタッフ数は非開示）、同業C社は10店舗・152人（2024年3月末）でそれぞれ全国をカバーしており、同社の店舗網の緊密さと人数投入量の多さは顕著である。
(2) きめ細かな商品・サービス
きめ細かな商品・サービス対応は同社の強みである。利用者のニーズに応じて、一括払い、年払い、月払いなど多様な保証料の支払い形態をそろえているが、同業他社でこれらをすべてそろえる企業は少ない。また、不動産会社からのリクエストによるカスタマイズも積極的に実施し、個々の不動産会社から信頼を勝ち得ている。代位弁済に関しては、賃料の収納代行サービスも行っており、サービスを利用する会社には賃料の滞納の有無にかかわらず賃料全額が入金される。個別の代位弁済請求時の支払日に関しては、同社が「3営業日後」に支払うのに対して、同業他社では「月末」「月2回」「退去精算後」などが多く、同社の迅速対応は際立っている。また業界最大の店舗数を誇り、代位弁済発生後に連絡が取れない場合の物件への訪問も行っている。これにより例えば高齢者の孤独死の早期発見につながり大家から感謝されるケースも少なくないという。このような地域密着のきめ細かな対応が評判と信頼へとつながっている。
(3) 協定件数と申込件数
賃料債務保証会社は、不動産の賃貸業務を行う不動産会社とあらかじめ契約（協定）を行う。同社は主に中小の不動産会社を協定先としており、26千件という非常に多くの協定件数を持っている。全国の店舗と営業人員で地域に密着した業務を行うことにより、一貫して協定件数を増やしてきた。協定件数の増加に伴い、保証の申込件数も増加し、それにより新規の保証契約も増えている。
(4) 住居用保証と事業用保証のクロスセリング
同社の特長の1つとしてオフィスや店舗の賃料を保証する事業用賃料保証がある。住居用の賃料保証と比べて競合会社が少なく、保証の利用率も低いため、拡大の余地は大きい。住居用と事業用の審査手法は大きく異なるため、住居用の保証会社が簡単に事業用賃料保証を展開できるものではない。同社は創業来、事業用賃料保証を展開しており、永年培ってきたノウハウによって他社の一歩先を行っていると言える。同社は事業用賃料保証を成長性の高い分野と捉え、2017年に保証内容を充実させた商品「J-AKINAI」の販売を開始し、事業用賃料保証の拡大を加速させている。住居用と事業用の保証料売上構成比は、2021年3月期の78：22が2024年3月期には71：29となっており、着実に事業用賃料保証の割合が高くなっている。なお、比較的未導入の多い事業用賃料保証を提案し、実績を積み上げたうえで住居用賃料保証を提案するなど、住居用賃料保証と事業用賃料保証にはクロスセリングの有効性も実証されている。
(5) 業界トップ水準の代位弁済発生率と代位弁済回収率
保証関連事業の重要な経営指標として、代位弁済発生率と代位弁済回収率がある。代位弁済発生率（高いほど収益にマイナス）は、保証契約を結んでいる件数のうち、滞納などが起こり代位弁済をした件数の比率である。後発企業として都市部での知名度の向上やシェアを伸ばすなかで、戦略的に難しい属性の顧客にも対応してきた結果、過去にこの比率が上がった時期もあるが、現在では一定の知名度とシェアが得られたことから採算重視に戦略を転換した。その結果、2021年3月期からは好転し、明確な改善が見られる。2024年3月期は6.1%（前期は5.8%）と良好な水準を維持した。代位弁済回収率（高くなるほど収益にプラス）は、97.1%（2024年3月期）と前期からは0.5ポイント低下したものの、堅調である。両指標が若干低下傾向な理由としては、コロナ禍における補助金などの恩恵により高水準だった前期の反動であり、ぶれ幅は織り込み済みである。リスクのある保証をする存在である保証会社にとって、代位弁済をゼロにすることや、回収を100%することは不可能であり、目標とはならない。適正な審査により債権の良質化を進めつつ、より広く保証を提供する（一定のリスクをとる）ことも社会的な使命である。なお、現時点で同社はこれらの指標において業界トップの水準と考えられる。同社の厳格かつ迅速な審査を支えるのは、専門的なデータと独自開発のシステム、ノウハウを持つ審査部門の存在である。本人属性などから入居者チェックをするほか、新聞記事、代位弁済情報データベース、個人信用情報など多様な情報ソースからAIを活用したモデルを作り、徹底的かつ迅速に審査を行う。
(6) 高い成長性・収益性
同社は、同業他社と比較して、高い成長性に特長がある。2017年3月期から2024年3月期までの7年間の売上高の成長性を比較すると、同社が年率18.1%増、同業A社が年率8.0%増、同業B社が年率18.1%増、同業C社が年率14.0%増となっており、同社の成長性が業界内でも高いことがわかる。同社の成長の原動力は九州以外のエリアへの拡大と深耕である。特に東名阪の大都市エリアでは、同社がシェアを伸ばす余地はまだ広く残っていること、事業用賃料保証の拡大が見込まれることなどから、しばらくは着実な成長が続くだろう。一方、売上高経常利益率で比較すると、同社19.7%（2024年3月期）に対して、同業A社7.0%（2024年1月期）、同業B社23.1%（2024年3月期）、同業C社9.1%（2024年3月期）となっており、収益力においても業界上位であることがわかる。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
■業務概要
3. Jリース<7187>業務模型的特點
該公司的業務模型是在城市中心通過商店和人員展開面向顧客的專業服務，通過快速響應顧客的需求獲得信任，同時通過使用獨特數據進行入居者審查來進行嚴格的風險管理。其業務模型是「區域型+嚴格風險管理」的實施。具體特點有：(1) 店鋪網絡和員工數量多，(2)細緻入微的商品和服務，(3) 協議和申請數量多，(4) 住宅租金保證和商業租金保證以及交叉銷售，(5) 業內最高的代位債務發生率和代位債務收回率，(6) 具有很高的增長性和盈利能力。
(1) 店鋪網絡和員工數量
截至2024年3月底，該公司在全國範圍內擁有36家分店，通過店鋪形式使本地區業務得以發展。通過區域板塊分佈可知，該公司在九州沖繩地區擁有10家分店，在近畿・中四國地區擁有8家分店，在東海・北陸地區擁有4家分店，在關東甲信越地區擁有10家分店，在東北・北海道地區擁有4家分店。同時，其員工數量衆多，在2024年3月期連綴網絡下共有404名員工。對比同業公司可知，該公司在店鋪數量和員工數量方面明顯領先。同業A公司2024年1月末有14家分店，291名員工，同業B公司2024年3月底擁有8家店鋪(未公佈員工數量)，同業C公司在2024年3月底有10家分店，152名員工。該公司的店鋪網絡和員工數量大大增強了其市場競爭力。
(2) 細緻入微的商品和服務
該公司的優劣勢在於其對細緻入微的商品和服務的支持。它爲客戶提供了不同的保證費用支付方式，例如一次性支付、年付、月付等。與其他同行相比，該公司提供的商品和服務種類更多。此外，他們積極主動地定製客戶需求，從每個不動產公司中贏得信任。他們還提供租金代收服務，並向服務使用的公司支付全額租金，不論租金是否過期。與其他同行相比，該公司支付日期非常快，而其他同行公司的支付日期更多是「月末」、「每月兩次」、「退房結算後」等。此外，他們擁有業內最大的店鋪數量，可以在代位債務發生後訪問房屋，例如，在高齡者獨居死亡的早期發現中，他們得到業主的感激。他們的精細化地理區域覆蓋得到了客戶的認可和信任。
(3) 協議數量和申請數量
租金儲備保證公司與法定租賃業務的不動產公司進行預先契約。該公司主要與中小型不動產公司合作，擁有26,000件協議，數量非常多。通過全國範圍的店鋪和營業人員開展地區爲基礎的業務，一直保持着協議數量的增長。隨着協議數量的增加，保證申請數量也在增加，因此新保證契約也在增加。
(4) 住宅租金保證和商業租金保證的交叉銷售
該公司的一項獨特服務是商用租金保證，用於保證辦公室或商鋪的租金。與住宅租金保證相比，競爭對手較少，且使用率較低，因此有很大的擴張潛力。由於住宅用途和商業用途的審查方式差異較大，因此住宅租金保證公司不能輕易進行商業用途的保證。該公司自創立以來一直將商業租金保證作爲重點領域，通過不斷積累的經驗領先於其他公司。該公司將商用租金保證視爲增長速度最快的領域，在2017年開始銷售「J-AKINAI」等優質保險產品，加速了商業租金保證的擴張。住宅和商務租金保證收入的比例從2021年3月期的78：22增加到了2024年3月期的71 ：29，商業租金保證佔據的比例穩步增加。此外，還提出了一個相對未經推廣的服務，即先提出商業租金保證，然後提出住宅租金保證，證明了交叉銷售的有效性。
(5) 業界最高的代位債務發生率和代位債務收回率
作爲擔保相關業務的重要經營指標，代位償還發生率和代位償還回收率。代位償還發生率（越高收益越小）是指簽訂擔保合同的件數中，發生逾期等情況並進行代位償還的件數比率。作爲後來者的企業，在擴大知名度和共享率的同時，戰略上面對的客戶屬性也更加難以處理。因此，曾經有過這一指標上升的階段，但現在已經取得了一定的知名度和共享率，將戰略轉向盈利。由此，在2021年3月期以後，已經出現了明顯的改善。2024年3月期維持了良好的水平，爲6.1%（前期爲5.8%）。代位償還回收率（越高收益越大）爲97.1%（2024年3月期），低於前期0.5個百分點，但仍表現強勁。兩個指標略微下降的原因是，這是由於疫情導致的補貼等受益於上一期的反彈，這一波動已經被預測到了。對於擔保存在風險的保證公司來說，將代位償還降爲零或者回收100%是不可能的，也不是目標。在進行適當的審查的同時，推進債務的高質量化，開展更廣泛的擔保提供（承擔一定的風險）也是社會使命。值得一提的是，目前相信該公司在這些指標上已經達到了業界最高水平。支撐該公司嚴謹而迅速的審查是，具有專業數據和獨自開發系統，擁有審查部門的專業機構。除了對於建築師檢查人員進行各方面的人員屬性調查外，還使用了來自新聞社的信息，代位償還信息數據庫，個人信用信息等各種信息來源，利用AI建立了模型，以深入而迅速的方式進行審查。
(6) 高成長性和盈利能力
該公司與同業他公司相比，具有高成長性的特點。將2017年3月期至2024年3月期的7年營業收入增長率進行比較，該公司以年均增長18.1%，同業A公司以年均8.0%增長，同業B公司以年均18.1%增長，同業C公司以年均14.0%增長，可以看出該公司在業內具有較高的成長性。該公司的增長動力是在除九州以外的地區擴大和深耕。特別是在東名阪的大都市地區，該公司還有很大的拓展空間，還可以預計事業用租賃保證的擴大，因此穩定的增長將持續一段時間。在營業收入經常利潤率比較中，該公司爲19.7%（2024年3月期），同業A公司爲7.0%（2024年1月期），同業B公司爲23.1%（2024年3月期），同業C公司爲9.1%（2024年3月期），在盈利能力方面也是業內領先的。
SD Entertainment在健康業務的結構改革和成長戰略方面取得了更高的利潤。Hotta Marumasa由於禮品業務的出售和各項業務的先行投資的影響，因此收入和利潤下降。投資業務的銷售額爲249.53億日元（較上年同期增長1.5%），經營利潤爲13.11億日元（上年同期爲13.08億日元，較上年同期微增長）。
