从保利发展披露的业绩快报来看，今年上半年公司实现总营收为1392.69亿元，同比增长1.64%；归母净利润为75.08亿元，同比减少38.57%；归母2024年上半年，多家房企仍處於虧損狀態，少數實現盈利的房企也未能逃離利潤下滑的局面。保利發展（600048.SH）在7月11日發佈的業績快報顯示，上半年公司總營收超1392億元，但歸母淨利潤同比降幅達到38.57%。
從原因來看，結轉項目毛利下滑及權益比下降仍是影響保利發展上半年業績表現的主要因素。在銷售業績保持行業第一梯隊的基本面下，未來修復盈利能力仍是公司要面對的難點。
二季度歸母淨利潤降幅爲44.39%
從保利發展披露的業績快報來看，今年上半年公司實現總營收爲1392.69億元，同比增長1.64%；歸母淨利潤爲75.08億元，同比減少38.57%；歸母扣非淨利潤爲73.12億元，同比減少37.64%。
保利發展“增收不增利”的現象並未得到改善。往期年報數據顯示，公司在2021年時出現自2004年以來的首次利潤下滑，當期歸母淨利潤爲273.9億元，同比下降5.39%；總營收則同比增長了17.19%至2850億元。到了2022年，保利發展的歸母淨利潤同比降幅擴大到33.11%，當期總營收還微降了1.37%。之後的2023年，總營收有所回升，但歸母淨利潤的同比降幅進一步擴大到34.13%至120.7億元。最近的2024年一季度，保利發展的總營收同比增長了24.41%，但歸母淨利仍降了18.28%。據此計算，二季度單季，公司歸母淨利潤約爲52.84億元，同比降幅約44.39%。
盈利能力的下滑還體現在整體毛利率上。往期業績數據顯示，在地產高增長的2017年～2020年，保利發展的整體毛利率還保持在30%以上的水平；2020年後該指標一路下探，到了2023年已經降至16.01%。
不過，保利發展是至今仍保持盈利的少數房企之一。根據中指研究院數據統計，2023年歸母淨利潤爲正的上市房企僅有13家，超百億元的僅有6家。而截至7月11日，銀柿財經不完全統計發現，共有13家典型房企披露半年度業績預告，僅有保利發展和綠地控股2家房企維持盈利狀態。綠地控股半年歸母淨利預計爲2億元~2.5億元，同比降幅在90.40%~92.3%，也出現了下滑趨勢。在“預虧”的房企中，華夏幸福半年歸母淨利潤預虧45億元~50億元，萬科預虧70億元~90億元。
多重因素影響利潤表現
保利發展主營業務爲房地產開發與銷售，近九成營收均爲該業務貢獻。根據快報披露，上半年公司房地產項目竣工交付結轉收入規模增長1.64%，驅動公司總營收增長。
“受市場下行及價格承壓影響，項目結轉毛利率下降，公司營業利潤同比減少27.73%；此外，上半年結轉項目權益比例下降。”談及利潤下滑，保利發展如此解釋。在易居研究院研究總監嚴躍進看來，“受房地產行業特殊的結轉週期影響，2024年上半年的數據多爲2022年乃至更早前所拿的項目。那時的土地市場還比較活躍，‘地王’頻現，房企‘高溢價’拿地是常態。房地產市場下行銷售不暢，項目結轉利潤空間多倍壓縮，這些都體現在業績層面。”
就保利發展而言，可以發現其近年來的拿地成本整體呈現走高趨勢。在2018年時雖然是底層高增長時期，但公司的平均樓面地價僅爲6186元/平方米，2019年還降至5802元元/平方米，到了2020年才升至8328元/平方米。那時，保利發展的投資策略開始向一二線高量級城市轉移，當年公司在38個核心城市的拓展金額佔比達到了86%，拓展溢價率達到22%。緊接着2021年出現了利潤下滑，公司的投資策略開始謹慎起來。
一方面是投資規模明顯收縮，2021年~2023年保利發展拿地金額約爲1857億元、1613億元、1359億元，呈現下滑趨勢。但受市場多重因素的影響，其拿地成本並未降低，而是從2021年6821元/平方米的全年拓展樓面價，提升到了2023年的15187元/平方米。以2023年爲例，保利發展約99%的拓展金額集中在覈心城市，住宅業態貨值佔比達到95%。但其同時也用數據來證明自身的去化能力，據保利發展披露，2023年新獲取的項目中有40%當年開盤並貢獻了超過300億元的簽約金額。
“若有高利潤項目結轉，相關數據將迎來變化。”嚴躍進的看法是：伴隨着前期低利潤空間項目的陸續結轉結束，加上2023年下半年至今的地產政策優化利好，房企進入新的結轉週期，相關數據或迎來好轉。
拿地成本之外，權益比例亦是影響房企最終結轉所得的一大因素。目前可查閱到的機構數據顯示，2024年1月~5月，保利發展的拿地金額權益比81.5%、拿地強度6.9%(2023年同期爲16.5%)。其中，在一線、二線城市拿地金額佔比分別爲42.5%、55.7%。而2022年~2023年，保利發展的拿地金額權益比由72%升至了83.3%。在中指研究院土地事業部負責人張凱看來，“拿地金額權益比意味着房企在項目開發中擁有的話語權和控制，隨着權益比例的提升，房企歸母淨利潤佔比才能相應增加，最終體現在盈利能力上。”
換言之，保利發展在確保項目結轉利潤的同時，亦要提升公司在其中的權益比例。而在往期的業績表現中，還有兩大因素在長期影響着保利發展的業績表現：對聯營企業和合營企業的投資收益、資產計提減值。就前者來看，保利發展的指標已從2020年的50.54億元一路降至2023年的19.9億元，未來通過管理能力的提升加強投資收益亦是修復利潤表現的一大途徑。就後者來看，目前公司並未披露上半年的資產計提減值，而2023年公司的資產減值損失達到50.45億元，由此影響了利潤表現。
按照慣例，保利發展完整的半年報或在8月底披露。雖然利潤端承壓，但公司近年來銷售端表現較好，2023年銷售額爲4222億元，從2022年的行業第三位躍升至第一，首次登頂銷售冠軍的位置；前5月的累計銷售額約爲1313.22億元，對比去年前5月的1966.64億元減少33.22%。
在業績快報發佈後的首個交易日即7月12日，A股三大指數震盪漲跌不一，滬指漲0.03%、深成指跌0.18%、創業板指跌0.09%、科創50指數漲0.05%，滬深兩市合計成交額6869.97億元。保利發展收報9.02元，漲3.8%，總市值約爲1079.73億元；同花順數據顯示，今年以來，公司股價振幅爲40.45%，跌幅爲12.09%。
