第一太平戴維斯商業地產資產管理部高級董事陳綺寧、第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒、第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可、第一太平戴維斯中國區市場研究部董事張琳、第一太平戴維斯中國區市場研究部助理董事徐夢璐、友邦金融中心商場負責人莊喆出席本次活動。
活動伊始，第一太平戴維斯商業地產資產管理部高級董事陳綺寧發表致辭：
“很高興有機會和大家一同見證友邦金融中心在北外灘的蓬勃發展。如今的北外灘不僅是企業總部興起的見證者，更是上海乃至全國金融總部經濟新高地，其強勁動力與無限潛力令人矚目。希望以第一太平戴維斯的前瞻視角與專業運營經驗，與大家分享商業地產領域的最新趨勢與深刻洞見。我們將共同探討在當前複雜多變的市場環境下，商業地產如何破局而出，實現可持續發展。同時，我們也將展示如何通過整合優質資源矩陣，爲服務項目注入強大動力，激發創意融合的靈感火花，打造既具人文底蘊又充滿現代感的消費場景，讓友邦金融中心成爲人文藝術商業的新標杆，以及北外灘美好生活的理想目的地。”
北外灘將成爲頂級中央活動區
上海“中心發力”新引擎
第一太平戴維斯中國區策略顧問部負責人朱鋒就“北外灘區域規劃發展”發表主旨演講，他表示：“北外灘是“黃金三角”中最具成片發展潛力和無限可能性的“一角”，是繼陸家嘴之後，上海21世紀以來最大手筆的城市開發。這裏既有歷史的痕跡，又有豐厚的文化沉澱，正在進行面向未來的特大規模的城市更新。北外灘的開發建設，踐行了“複合緊湊、開放共享、包容互促、創新智慧”的規劃理念，旨在打造宜居宜業的生活區，同時建設“窄馬路”“小街區”，成爲全球超大城市精細化管理的典型示範區。此外，北外灘商業在2035規劃中定位爲“國際級消費集聚區”與“市級商業中心”，屬於商圈規劃中最高能級，目標吸引國內和國際廣域消費人群，吸引高端商業品牌集聚，提供國際化頂級綜合消費服務，體現上海消費體驗最高水平。”
“文化+體驗”
打造友邦金融中心最強商業基因
友邦金融中心商場負責人莊喆做項目介紹，他表示：“友邦金融中心憑藉獨特的‘商業+大劇院’的模式脫穎而出，爲北外灘增添了不少色彩，引領了金融與文化藝術的深度融合新風尚。作爲友邦金融中心的招商及資產管理合作伙伴，第一太平戴維斯爲友邦金融中心引入了衆多區域首店和特色商鋪，這些店鋪以其獨特的品牌魅力、創新的經營模式和深厚的文化底蘊，豐富了商場的業態組合，也爲北外灘帶來了前所未有的購物與文化體驗，我們致力於將友邦金融中心打造成爲集高端購物、休閒娛樂、文化藝術於一體的綜合性商業地標。
專業解讀
二季度上海房地產市場回顧及展望
隨後，由第一太平戴維斯中國區市場研究部董事張琳（左）、第一太平戴維斯中國區市場研究部助理董事徐夢璐（右）解讀分析了二季度上海房地產市場趨勢並預測未來發展。
上海甲級寫字樓市場：淨吸納量回暖
-二季度共6個新項目入市，共計37.4萬平方米供應，上半年累計101萬平方米供應。至此，全市甲級寫字樓總存量爲1,937萬平方米。
-儘管有一半數量的子市場出現空置率下降，但由於新項目因素，全市空置率仍環比上升0.6個百分點，至22.3%。北外灘、北站、老黃浦等片區吸納良好，帶動次級商務區空置率下降了0.3個百分點。
-二季度全市甲級寫字樓錄得18.6萬平方米淨吸納量，同時2024年上半年達48.6萬平方米淨吸納量，已佔到2023年全年的75%，與2022年同期水平相當。
-業主持續給出優惠商務條件，二季度全市租金環比下調3.4%，至每平方米每天人民幣6.4元。中央商務區、次級商務區和非核心商務區環比跌幅分別爲2.1%、2.8%和4.9%。
-年初針對校外培訓管理的徵求意見並不意味着雙減政策的鬆綁，然而從數家教培機構的辦公擴張和新開店數量增加來看，需求正在逐步修復。
-市場不乏業主應勢調整租賃策略，例如降低租戶門檻接納第三方辦公運營商等。預計下半年聯合辦公類企業會有較爲活躍的租賃活動。
展望
-下半年依舊保持供應端充沛的基調，業主計劃仍有合計約79.4萬平方米供應交付，其中70%的面積位於非核心商務區，若如期交付，至2024年底，上海甲級寫字樓存量將達到 2,017萬平方米。
-儘管目前市場吸納水平依舊低迷，但傳統行業相對堅挺。業主方提供的優惠政策不斷傾向租戶端，促使企業在降本的同時完成置換（增效），大量新項目交付入市也意味着租戶選擇更多，外加政府印發人才培養的實施方案，提到加強對新興產業扶持，擴大人工智能等計算機領域的理工科規模政策發佈，不斷爲需求端釋放市場積極信號。
上海零售市場：創新品牌激發需求
-2024年1-5月，上海零售總額同比下降0.7%，批發零售業與住宿餐飲業分別累計同比下降0.5%和3.1%。單月零售額連續3個月同比下降後於5月恢復正增長。
-2024年第二季度上海零售市場城區內迎來一個新開購物中心入市，爲位於上海南站區域的徐匯萬科廣場，爲市場帶來9.8萬平方米新增供應。
-超七成商圈六月同比客流增幅超過15%，南京東路、五角場、大虹橋、世博等區域中心表現尤爲出色，客流同比增長甚至超過30%。
-全市購物中心空置率環比微升0.1個百分點至11.7%，較去年同期下降1.0個百分點。其中核心商圈環比下降0.2個百分點至9.4%，非核心商圈購物中心空置率環比微升0.1個百分點至12.2%，同比分別下降1.7和0.9個百分點。
-全市購物中心首層平均租金環比下降0.6%至每平方米每天人民幣25.7元，較去年同期下降0.7%；其中核心商圈和非核心商圈首層租金環比分別下降0.5%和0.6%，同比分別下降0.4%和0.7%。主要由於業主爲保持首層租戶品質及項目調性，給予品牌方一定租金優惠政策。
-隨着暑期來臨，親子設施新租面積呈穩步增加趨勢。除租賃需求始終較穩定的樂園、劇場、運動等偏向娛樂的空間之外，教育培訓需求在昂立、新東方等頭部機構帶領下有所回暖。二次元等受年輕消費者歡迎的亞文化品類亦吸引大量客流，備受市場關注。
-品牌通過更多業態的店中店形式，或直接入駐其他品牌空間，以延長消費者逗留時間或提升營收效率。咖啡店、花店、書店、運動場地等多元化的運營品類持續爲品牌帶來新鮮話題度。
展望
-2024年上海零售市場下半年預計仍將迎來七個項目，約64.5萬平方米新增供應入市，其中衆多中小型項目將如何與現有項目錯位競爭值得市場期待。
-部分存量項目入駐情況有所改善，但新項目普遍招商壓力極大，預計全年空置率降幅有限。市場消費信心有待進一步提振，整體市場利好租戶方，租金表現短期內仍處於弱勢。
上海物流市場-未來供應趨於減緩
-2024年二季度上海非保稅高標倉持續承壓，市場總存量突破800萬平方米大關。金山、松江子市場分別錄入共計超80萬平方米新增供應，大體量供應也爲相應子市場帶來一定的去化壓力。
-從需求端來看，隨着節假日和年中促銷活動的推動，居民消費有所回暖，食品、日用品和快遞服務類租戶的需求隨之上升。然而，部分製造業和供應鏈管理領域的租戶爲了降本增效，選擇將業務轉移到租金更具優勢的大上海區域，導致多個子市場出現了退租現象，全市淨吸納量降至-83,768平方米。
-新增供應的集中釋放和本地需求的外溢，使得本季度全市空置率攀升至27.9%。金山和松江子市場受到新增供應的直接影響，空置率上升尤爲顯著。
-買方市場主導下，業主爲穩定項目出租表現，持續向租戶傾斜，供需關係變化也推動租金下調至人民幣48.1元每平方米每月，租金指數環比下降0.9%。
展望
-在未來六個月內，預計上海市的新供應量將有所下降。在整體需求保持穩定的情況下，市場的去庫存壓力有望得到緩解。
-在企業努力降低成本和提升運營效率的壓力下，許多租戶正在考慮將時效性較低的業務轉移到周邊的衛星城市。隨着這一趨勢的發展，大上海地區的供需結構可能會經歷進一步的優化調整。
-在第二季度，上海市政府推出了一系列新政策，旨在鼓勵企業進行大規模的設備更新和推動消費品的"以舊換新"。這些政策可能會在一定程度上刺激一些製造業企業的回收需求，從而爲市場注入新的活力。
-環滬城市中，如嘉興南湖機場等關鍵基礎設施項目正在迅速推進。這些項目將進一步增強該地區在物流、外貿和製造業方面的綜合競爭優勢。而通過城市間的協同效應，未來大上海區域內也有望吸引到更多的倉儲需求。
上海投資市場-辦公資產佔比有所回升
-2024年第二季度共完成35筆大宗成交，合計成交金額達人民幣180.2億元，環比下降1%，同比上升35%。
-本季度寫字樓/商務園區板塊交易尤其活躍，交易量佔比74%，共錄得23筆大宗交易，交易總額達132.9億元，環比上漲13%，同比上漲31%。大金額交易多爲內資金融及保險機構終端自用買家進行。
-住宅租賃/服務式公寓板塊投資熱度相比一季度有所回落。隨着過去一年來數個交易陸續達成，投資者正探索更多利基市場機會。
-本季度其他行業的市場活動有所下降，主要由自用買家進行的小額交易。尤其是零售/酒店/工業領域缺乏機構買家交易的支持，導致交易量下降。
-儘管經濟形勢面臨挑戰，核心地段的優質寫字樓仍然是具有吸引力的投資目標。本季度，衆安保險以每平方約9萬元單價收購上海洛克·外灘源集團兩棟寫字樓，總價14.37億元，買家爲自用租戶交易。
展望
-經濟不確定性及買方與賣方的預期差仍是商業地產投資面臨的主要挑戰。2024年交易活躍度的提升將取決於租賃市場的復甦進度，以及買賣雙方對資產定價一致預期的形成。
-2024年下半年大宗交易量預計延續上半年小金額大宗交易較爲活躍的趨勢，買家相較多元化，國內自用企業和私人投資者仍將是投資市場中的主力買家，大金額交易的投資者有望在2024年下半年出現活躍市場。
-由於資產持有者面臨市場價值下降的挑戰，在加快資產處置、資金回籠速度的處置時，同時也從資本配置轉向資產管理和租賃管理。
上海住宅銷售市場：扶持政策持續推動市場需求
一手商品住宅市場
-2024年第二季度，上海新建商品住房新增供應217.6萬平方米，環比上漲28.3%，同比下滑21.4%。
-第二季度，上海成交一手商品住宅約183.6萬平方米，環比上漲34.0%，同比下滑31.0%。
-一手商品住宅成交價格同比上漲24.7%，達到人民幣每平方米79,408元，環比微跌0.5%。
一手高端公寓市場
-第二季度，上海一手高端公寓市場迎來世博天悅、融創外灘壹號院、濱江凱旋門、龍盛灣上等10個項目共2,329套供應入市。
-一手高端公寓成交量共計約383,129平方米，環比上漲81.7%，同比上漲452.5%。
-一手高端公寓價格指數環比上漲2.7%，同比上漲7.3%，平均成交價格達到人民幣每平方米142,439 元。
住宅用地市場
-第二季度共完成10宗涉宅土地拍賣。第一批次下半場的6宗地塊在4月收官，建築面積約349,530 平方米，總成交價118.86億元，其中4宗溢價成交。民企大華和龍湖分別拍得閔行和奉賢的一宗地塊。
-5月底進行的第二批次土拍僅4宗地塊，分別位於閔行、楊浦、浦東和松江。總建築面積242,716平方米，總成交價99.84億，平均樓面價每平方米41,135元。
-從本批土拍開始中小套戶型的要求比例已縮減，同時面積的上限也有所提高，市場上單元面積更大的產品目前相對面對更多需求，單價或將得到支撐，因而有望推動開發商拿地積極性。
展望
-上海取消地價上限及房地聯動價後的首輪土地拍賣於7月9日結束，四幅涉宅地塊總出讓面積15.3公頃，最終成交價91億元，整體溢價率約9.6%。優質地塊短期內仍爲開發商關注重點。
-在一系列樓市扶持政策加持下，上海住宅市場有一定程度的回暖跡象，成交量和價格環比出現明顯反彈增長，但無論土地市場、一手還是二手市場均呈現明顯的分化跡象，預計這一趨勢仍將持續。
上海住宅租賃市場：旅遊復甦利好市場表現
-2024年第二季度，全市服務式公寓空置率環比下降0.9個百分點至19.0%，同比上漲0.6個百分點。季度內平均租金環比下調0.4個百分點至每平方米每月267元，同比上漲0.3個百分點。
-本季度中高端租賃市場入住率有所回暖，得益於近期國際旅遊、商務旅行的持續復甦。部分公寓爲應對市場挑戰，租金有不同程度折扣，以刺激增量需求。受此影響，整體租金水平環比小幅下降。
-租金環比下降1.6%，達到每平方米每月177.7元。全市優質長租公寓市場整體空置率環比上漲0.2個百分點至19.7%。
展望
-2024下半年將引來迎來駐在星耀 by Greystar服務公寓入市，由睿星資本推出的上海首個自建的高端社區型公寓，提供579套房間。
-預計2024年服務式公寓供應同比有所減少，但租賃公寓市場愈加多元的供應結構，及整體市場硬件品質的提升，將對同質化項目持續構成挑戰。
租賃公寓市場仍爲政策積極鼓勵，也爲各類投資機構密切關注，是否具備專業運營能力仍將是高端市場競爭關鍵。
