斑馬消費 楊柘
上週,格力地產、冠城大通先後官宣剝離房地產業務,股價應聲大漲,似乎在爲這些企業的“識實務”而擊掌。
儘早降槓桿、甩掉包袱,主動適應新趨勢,是他們逃離房地產行業的重要動機。
今年以來,至少已有5家上市房企毅然“退房”。躲過房企暴雷潮之後,他們着急斬斷潛在的風險。行業深度調整期裏,房地產業務已成各大公司的業績拖累。
2023年,滬深、內地在港上市房企淨利潤均值同比分別下降38.2%和29.6%,滬深上市房企有4成以上虧損、港股房企虧損比例更是超過6成。
今年以來,行業仍未復甦。前5個月,全國房地產開發投資同比下降10.1%、開發房屋施工面積同比下降11.6%,唯商品房待售面積同比增長15.8%。
在漫長的季節裏,上市房企們猶如踩着鋼絲繩跳舞。已陷入雷區的難以自拔,在岸邊的幸運兒,亦要安全脫身。畢竟,盛宴過後,笙歌歸院落,燈火下樓臺。
退房潮起
在2023年克而瑞房企銷售百強榜單上,美的置業(03990.HK)以658.5億元銷售額位列第22位。
背靠家電巨頭美的資本系及何氏家族,又在大灣區佔據主場優勢,美的置業成爲民營房企中,爲數不多的穩健派。
但,公司仍提出“退房”的想法。6月23日,美的置業剝離房地產業務擺上檯面,由控股股東美的發展(BVI)全面接手。
截至去年底,公司擁有土儲建築面積約2650萬平方米、319個物業開發項目,分別位於大灣區、長三角等五大區域。
在今年3月舉行的業績會上,公司總裁郝恒樂就對外表示,今年是公司非常關鍵的一個起點,將聚焦業務結構優化。沒想到,房地產主業這麼快便成爲棄子。
不是美的置業不努力,而是房子確實不太好賣了。2024年上半年,公司實現合同銷售金額202.1億元、合約建築面積177.3萬平方米,同比分別下降50.17%和44.70%。
美的置業官宣“退房”後的一週裏,格力地產、冠城大通(600067.SH)跟進,先後宣佈剝離房地產業務。
格力地產(600185.SH)重組4年,至今沒有完成,公司房地產主業近年只是消耗剩餘土儲。此次擬置出的上海、重慶及三亞等三地業務規模相對較小。截至2023年末,三地合計可供出售面積約22.59萬平方米。
自2014年起,格力地產涉足房地產業務,規模始終不大,公司更多的精力放在多元化轉型上。7月8日,剝離地產業務進入議事日程。
冠城大通近乎一樣,港商韓國龍2002年入主後,主導電磁線和房地產雙主業格局,但房地產業務規模停滯不前,擴張相對保守。最近幾年,基本在消耗庫存,去年末,可供出售面積約33.23萬平方米。7月10日晚,公司“退房”擺上檯面。
在此之前,從破產重整走出的山子高科(原銀億股份)、國資背景的華遠地產,均宣告剝離地產業務,轉而尋求更好的發展。
這些企業剝離地產業務,接盤方都是控股股東。
斷臂求生
多年前,王健林就嗅到了房地產行業的風險。2017年,他與融創孫宏斌、富力張力的世紀交易,就是幫助萬達賣資產、降負債,淡化地產。
後萬通時代,萬通發展(600246.SH)在2017前後嘗試金融服務、泛海控股發力金融業務,已退市的中天金融,7年前就在盤算去地產化。
以往傲嬌的地產業務,爲何紛紛成爲企業棄子?
原因很簡單,房地產行業資金密集型特徵、房住不炒的政策定位,以及一波接一波的行業調整,樓市由賣方市場進入買方市場。
在這個週期裏,曾連續3年躋身千億房企的美的置業,儘可能維持健康的財務狀況,並設法完成“三道紅線”的考驗,但付出了極大代價。公司公告中稱,在保障財務健康的同時,仍必須承擔沉重負擔,以支持房地產開發業務。
2023年,公司合約銷售規模較上年減少134億元;實現營業收入735.65億元,同比下降0.09%,歸母淨利潤爲9.14億元,同比大降47.08%。
從長遠來看,房地產市場未明顯好轉,如果不及時作出戰略性選擇,風險難以預料。
在這一點上,國企的敏銳感或許稍強一點。
4月底,老牌地產商華遠地產(600743.SH)宣佈剝離地產業務,令人唏噓。它曾在業內叱吒風雲,亦在地產黃金時代原地踏步。近3年,公司陷入泥潭,歸母淨利潤合計虧損約60.52億元。2023年末,公司1年內到期非流動負債84.19億元,同期,在手貨幣資金僅22.57億元。
住宅大開發時代漸漸遠去,房地產業務漸漸成了包袱。斷臂之後,非地產業務能否撐起公司業績?
誰是下一家?
上市房企去地產化,無非兩大原因,一是業務結構由“重”轉“輕”,藉以實現企業轉型;另一方面通過轉讓房地產業務,降低負債和減輕償債壓力。
輕舟,就能駛過萬重山?
首先,要面對的是企業收入規模大幅縮水。格力地產、美的置業等,2023年地產業務收入所佔比重在89.45%和超過97%,非地產業務收入比重甚小。
如果不追求規模,物管、代建等業務,倒是可以爲公司保障穩定的現金流,但是,也有行業競爭的風險。
以代建業務爲例,很多上市房企早有佈局,金地、龍湖、融創、建業等龍盤虎踞,聲稱聚焦代建業務的華遠地產,又有何優勢?
“掏空”房地產主業之後,美的置業保留了物管、商業、產業園等五大業務,現在能打的只有物管業務。2023年底,物管服務合約面積9032萬平方米,營業收入15.22億元。這是企業轉型輕資產運營後最大的業績支撐。
山子高科(000981.SZ)前身爲銀億股份,早年爲寧波地產一哥。公司流動性危機爆發於2018年,在經歷破產重整之後,跨界新能源業務,房地產成爲必須甩掉的包袱。
6月29日,山子高科將子公司銀億地產100%股權掛牌出售,儘管最終成交價較首次掛牌價降幅3成以上,總算告別耕耘30年的房地產業務。
2024年一季度,公司實現營收11.80億元、歸母淨利潤4.58億元,這是歷經連虧6年、 累計虧損近150億元后,再次扭虧爲盈。
不過,房企轉型並不是一件容易的事。1年多前,榮豐控股(000668.SZ)官宣,曾斥資3.17億元向醫療器械行業的轉型失敗,不得不回歸房地產老本行。
隨着行業洗牌加劇,上市房企銷售下滑和債務高企,可以預想得到會有更多的房企甩掉房地產拖累。
下一家,會是誰呢?