1）销售规模2022年起跻身前十，2014-2023年销售金额年均增速15.1%。2023年基本完成销售目标，与典型房企平均89.5%相当。2023年一二线城市销售占比95%。2）布局高能级城市，顺周期拿地，低杠杆经营。2024H1拿地强度17.3%、为近五年最低。公司近年拿地较为谨慎。从近两年拿地金额看，一二线占比达100%。3）土储结构合理，聚焦核心城市。2019-2023年，公司土储规模有所下降，权益占比提升，公司进入谨慎发展阶段。2023年开发销售业务土储中，一二线货值占近80%。東吳證券發佈研究報告稱，首次覆蓋龍湖集團（00960），給予“買入”評級，預測2024、2025、2026年歸母淨利潤爲129.7、131.4、133.9億元，目標價14.7港元。公司形成以開發、運營、服務爲基礎的“1+2+2”的業務模式。公司實控權穩定，職業經理人助力公司發展，管理團隊經驗豐富。開發業務聚焦高能級城市，一二線銷售佔比超九成；經營類業務收入穩定，助力穿越週期。
東吳證券主要觀點如下：
開發業務聚焦高能級城市，一二線銷售佔比超九成：
1）銷售規模2022年起躋身前十，2014-2023年銷售金額年均增速15.1%。2023年基本完成銷售目標，與典型房企平均89.5%相當。2023年一二線城市銷售佔比95%。2）佈局高能級城市，順週期拿地，低槓桿經營。2024H1拿地強度17.3%、爲近五年最低。公司近年拿地較爲謹慎。從近兩年拿地金額看，一二線佔比達100%。3）土儲結構合理，聚焦核心城市。2019-2023年，公司土儲規模有所下降，權益佔比提升，公司進入謹慎發展階段。2023年開發銷售業務土儲中，一二線貨值佔近80%。
經營類業務收入穩定，助力穿越週期：
公司2023年經營類業務（運營+服務）利潤貢獻超六成，打造穿越週期的新增長曲線。1）運營業務穩步發展。2023年，龍湖集團的運營業務（商場、冠寓）不含稅租金收入129.4億元，同比增長8.9%，其中商場收入佔比高達77.4%。盈利能力方面，2023年龍湖運營業務毛利率爲75.9%，較上年增長0.3pct。2）服務業務貢獻增長極，營收持續增長。2023年期末，公司服務業務（龍湖智創生活的物業管理業務、龍湖龍智造的代建業務等）營收119.4億元，同比增長2.4%，物業在管面積3.6億平。
債務結構分佈合理，融資渠道通暢且成本低位：
截至2023年12月31日，公司有息負債規模1926.5億元，同比下降7.4%，其中2024年內到期的債務佔比13.9%（截至目前，年內剩餘到期境內公開債45億）、外幣債佔比降至17.7%。公司三道紅線穩居綠檔。公司融資渠道通暢，新增低成本的經營性物業貸提供了強大融資支持。2023年期末平均融資成本4.24%，在行業梯隊較低水平。
