中金普洛斯REIT自2021年上市至今已走過三個年頭。回望這三年，優質、分散度高且具規模效應的資產組合，專業市場化的運營管理成爲了中金普洛斯REIT業績持續向好的“基石”。
三年前，首批9只公募REIT的上市標誌着中國基礎設施公募REIT的正式起航。這一事件不僅開啓了我國資本市場的新篇章，也爲投資者帶來了一種新的投資選擇。
自那時起，共有36只公募REITs陸續登陸資本市場，資產類型覆蓋了交通基礎設施、產業園區、生態環保、倉儲物流、能源基礎設施、保障性租賃住房和消費基礎設施等七大領域。整體公募REITs市場發行規模已超過千億元，顯示出強勁增長勢頭。
作爲公募基礎設施REITs“首發+擴募”雙首批之一，中金普洛斯REIT在2021年6月21日上市，發行規模高達58.35億元。這不僅是首批產權類基礎設施REIT中規模最大的一單，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REIT。隨着去年的首次擴募成功，中金普洛斯REIT的資產組合從7個物流園擴展至10個，資產數量和資產規模在倉儲物流REITs中位居首位，網絡優勢進一步發揮，分散度也進一步提升。
根據中金普洛斯REIT發佈的2024年第二季度資產運營情況報告，該基金在2024年第二季度實現總收入約1.17億元，基金合併息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約7,576.25萬元，剔除公允價值變動損益影響後的基礎設施項目EBITDA淨利率67.96%，本期實現的可供分配金額達約9,004.37萬元，達成預期。
縱觀其過去三年來的業績表現來看，中金普洛斯REIT各季度可供分配金額均超出招募說明書預測目標。這一數據充分展示了中金普洛斯REIT的穩健表現，無疑值得業界和投資者深入探究。
重運營奠定業績基石
在REIT產品領域，除了底層資產的質量外，管理機構的運營管理能力同樣至關重要。優秀的運營管理不僅能夠提升資產的效率和效益，還能夠爲投資者帶來穩定的回報。
以2024年二季度底層資產運營業績爲例，中金普洛斯REIT基礎設施項目租金及物業管理服務費收入1.16億元，期末平均簽約出租率約89.58%，期末不含稅有效平均租金單價爲38.19元/平方米/月，均環比穩中有升。
作爲中金普洛斯REIT原始權益人兼外部管理機構，普洛斯始終積極主動履行管理職責，並利用其領先資管企業的獨特優勢爲REIT的平穩發展保駕護航。
在中國，普洛斯已打造覆蓋核心物流樞紐的資產網絡，分佈在70個地區市場，450多處物流倉儲等供應鏈基礎設施，資產管理面積近5000萬平米，在倉儲物流資產品質、網絡及規模均處在業內領先地位。
藉此普洛斯充分發揮倉儲物流資產管理規模效應，有助於提升服務客戶的經營效益，並實現租戶全國網絡化戰略佈局。這體現在對中金普洛斯REIT的運營管理賦能上，就是倉儲物流園區更大的優質客戶吸引力。
比如，一家電商保稅倉跨境供應鏈運營公司入駐了中金普洛斯REIT旗下普洛斯廣州保稅物流園。該公司負責人就曾公開表示，普洛斯在中國境內物流倉儲資源領先於行業，網絡龐大、區位優越，因此選擇與普洛斯合作有利於其開展全國各地企業報關的業務，並獲得對應的口岸資源，更高效地佈局業務。
另一方面，普洛斯深耕中國市場二十多年，在倉儲物流領域具備投資與運營能力於一體。在倉儲物流領域，打造了涵蓋總部和區域的專業招商體系，同時也有專業人員長期進行市場調研與分析，以持續更新倉儲物流產品定位，主動進行客戶管理。
例如，普洛斯一直密切關注企業客戶在經濟週期的發展過程中所在行業的發展狀態與趨勢，致力於在招商租賃中引入穩定性更好的產業租戶，合理管理租約到期時間，分散行業和租約到期集中度風險。
值得一提的是，在數字化轉型的大背景下，數智化手段已成爲行業共識，不僅得以助力園區實現精細化運營，還促進了節能減排和降本增效。普洛斯不斷提升智慧化、零碳化運營水準，也滿足了諸多大型國內外企業對更高效、更低碳化的要求，增加了其倉儲物流園的租戶粘性。
資產分散化運營
從當前中國倉儲物流市場來看，中長期階段需求有望持續穩步增長。據中國物流與採購聯合會統計， 2024年6月份中國物流業景氣指數爲51.6%；中國倉儲指數爲48.5%，較5月份回升0.1個百分點。中國物流業景氣指數連續4個月保持擴張，綜合反映出上半年全國物流運行總體平穩，爲下半年向好鞏固基礎。
同時，隨着新經濟的發展與消費結構的演變，物流供應鏈正從電商物流強驅動轉向多元化產業驅動，這也爲倉儲物流市場釋放了諸多新需求。
反映在普洛斯這類高標倉儲物流企業的變化就是，其客戶結構從以快遞快運、電商物流企業爲主，延伸到覆蓋更多的生鮮冷鏈、跨境電商、新能源汽車、高端製造等不同的行業客戶。
在此背景下，中金普洛斯REIT中長期的成長性和穩健性顯著。
具體來看，在普洛斯的市場化運營管理下，中金普洛斯REIT 10個物流園服務的租戶類型十分多元，不僅覆蓋了電商及跨境電商、生鮮冷鏈、生物醫藥、新能源汽車、三方物流等多個不同的行業。而且，其中既有全球性、全國性的企業，也有一些區域龍頭企業。截至發稿日，中金普洛斯REIT租戶結構進一步優化，不存在收入佔比超10%的單一大租戶，整體運營分散度良好。
這一分散化的客戶策略，不僅給中金普洛斯REIT園區長期租賃不斷釋放新需求增長點，還極大地緩釋了單一租戶過於集中情況下，如遇突發退租等“黑天鵝”事件帶來的風險，有利於底層資產長期穩健運營。
此外，相比於其他倉儲物流類REITs，中金普洛斯REIT，資產區域分散度高。現有的10個倉儲物流園分佈在5大經濟圈、7大物流樞紐城市，已初步形成了全國網絡化佈局，可有效緩釋單一區域市場供需變化帶來的風險，體現出組合資產的優勢。
因此，在上述資產的區域、客戶及其行業分散的運營策略下，普洛斯得以在新增量裏手握不斷獲取超額份額的砝碼。這體現在對中金普洛斯的市場化管理運營中，有利於園區更快地鎖定高品質客戶、更好地滿足客戶需求，從而提升中金普洛斯REIT的底層資產的價值，爲投資者創造長期穩定的回報。
穩定的高比例分紅
據了解，目前，中國十年國債利率已降至2.5%區間水平，創2020年4月末以來新低，且未來降息降準預期較強，中國已進入利率下行通道。
受此影響，今年，資本市場上掀起了一股高股息資產“熱潮”。年初以來，銀行、電力、石油、化工等高股息板塊吸引資金持續流入，板塊估值持續增長。其中，銀行指數漲超23%，“宇宙行”工商銀行屢創新高。
因此，擁有穩定卓越的分紅水平的REITs資產吸引了越來越多投資人的目光。
一方面，REITs產品有強制高比例分紅的特點。根據政策要求，REITs應當將90%以上年度可供分配金額進行分紅，且每年不得少於1次。而從實際情況來看，目前已發行的REITs產品可供分配金額的的分紅比例大部分在95%以上，部分產品分紅比例甚至高達100%，分紅次數多的REITs項目甚至實現了每季度分紅。
另一方面，高股息股票主要集中於煤炭、石油石化、銀行、交運、通信等資源股、週期股板塊，其分紅受行業和週期影響往往存在明顯的波動性特點。
也就是說，與高股息股票相比，REITs分紅的確定性和穩定性更強。
而在衆多REITs中，中金普洛斯REIT憑藉上述較好的盈利能力和穩定持續的分紅“脫穎而出”。
2024年3月31日，普洛斯REIT發佈分紅公告，進行2024年度第一次分紅。根據分紅公告，普洛斯REIT以2023年12月31日爲收益分配基準日，對2023年剩餘可供分配金額進行分紅，實際分紅金額1.05億元，分紅率約100%，分紅方案爲0.5405元/10份基金份額。
自上市以來，中金普洛斯REIT已經進行了7次分紅，累計分配金額約爲7.67億元，分紅比例接近100%，這爲投資者提供了持續且穩定的回報。這種長期的分紅記錄不僅證明了中金普洛斯REIT的盈利能力，也展示了其對投資者承諾的兌現。
可以說，在低利率常態化背景下，以優質基礎設施資產爲底層基礎，具有穩定較高分紅和長期投資價值的中金普洛斯REIT產品，或將爲投資者配置提供一種新的選擇。