■ＦＪネクストホールディングス＜8935＞の業績推移
1. 過去の業績推移
過去の業績を振り返ると、首都圏における資産運用型マンションに対する賃貸需要、購入需要の拡大に支えられて業績は総じて順調に推移してきたと言える。2009年3月期にリーマン・ショックに伴う景気後退の影響で業績のボトムを迎えたものの、同社は仕入高を追わずに採算性に合った仕入れを継続するという方針の下、堅実な物件開発を進めたことで、大きな痛手を被った不動産業界においては比較的軽微な落ち込みで乗り切り、その後は景気回復とともに順調に業績を拡大してきた。2016年3月期以降は大幅な増収増益を続けており、売上高は2020年3月期まで5年連続で過去最高を更新した。2021年3月期はコロナ禍の影響により一旦後退したものの、翌2022年3月期にV字回復すると、2024年3月期の売上高は初めて1,000億円を突破し、社歴を重ねながらも、同社がまだまだ成長過程にあることを示している。
財務面では、業績の拡大に伴って有利子負債残高も増えてきたが、内部留保の積み増しなどにより自己資本比率も高い水準を維持しており、財務基盤の安定性に懸念はない。
なお、同社がリーマン・ショックに伴う厳しい業界環境を比較的スムーズに乗り切れたのは、厳選された好立地を含め、収益還元法による採算性を重視した「ガーラ」ブランドの資産価値の高さ、並びに同社の財務基盤の安定性によるものと言える。
2. 2024年3月期の業績概要
2024年3月期の業績は、売上高が前期比18.6%増の100,405百万円、営業利益が同14.3%増の9,431百万円、経常利益が同14.8%増の9,434百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同14.8%増の6,453百万円と計画を上回る大幅な増収増益となり、売上高は初めて1,000億円を突破した。
売上高は、「不動産開発事業」「不動産管理事業」「建設事業」がそれぞれ伸長した。特に、主力の「不動産開発事業」におけるマンション販売戸数は2,770戸（前期比209戸増）となり、中古マンション販売を含めて過去最高水準を更新した。国内経済が緩やかに回復する一方、施工費や用地価格の高騰が続くなかで、資産運用型マンションに対する需要は根強く、平均販売価格についても新築・中古ともに前期を上回ることができた。売上高が計画を上回ったのも販売戸数の上振れ（計画比270戸増）が主因であり、主に中古マンション販売によるものである。また、「不動産管理事業」も賃貸管理戸数の積み上げにより順調に拡大したほか、「建設事業」はマンション建設及び大規模修繕工事等の完成工事件数増加により大幅な増収を記録した。一方、唯一微減収となった「旅館事業」については、前期において国が実施した観光需要喚起策等に伴う特需の反動減により稼働率が若干低下した。
利益面でも、工事原価の上昇に加え、中古マンション販売の構成比の高まりが粗利益率の低下要因となったものの、増収による収益の底上げや費用の抑制により計画を上回る増益を確保することができた。
今後の業績の伸びに影響するたな卸資産（パイプライン）の状況については、販売用不動産（完成マンション）及び仕掛販売用不動産（開発用地及び開発中のマンション）の残高はどちらも前期末を上回っており、厳しい仕入れ環境にあるなかでも採算性を重視した仕入れの継続により、パイプラインもしっかりと確保されている。
財政状態については、前述のとおり、たな卸資産が増加したことから総資産は前期末比7.1%増の95,281百万円となった。一方、自己資本も内部留保の積み増しにより同8.0%増の68,031百万円に増加したことから、自己資本比率は71.4%（前期末は70.9%）に上昇した。一方、有利子負債は同5.3%減の12,753百万円に減少し、有利子負債依存度※は13.4%（前期末は15.1%）に低下した。資本効率を示すROEは9.8%（前期末は9.2%）に改善しており、同社の財務内容は総じて良化している。
※有利子負債残高÷（負債合計＋純資産）で算出。
3. 2025年3月期の業績予想
2025年3月期の業績予想について同社は、売上高を前期比2.6%増の103,000百万円、営業利益を同20.5%減の7,500百万円、経常利益を同20.5%減の7,500百万円、親会社株主に帰属する当期純利益を同22.5%減の5,000百万円と増収ながら減益を見込んでいる。
引き続き、「不動産開発事業」の伸びと「不動産管理事業」の積み上げが増収に寄与する。「不動産開発事業」における販売戸数は2,900戸（前期比130戸増）を見込んでいる。ただ、増収率が緩やかな水準にとどまるのは、前期に大幅増収を記録した「建設事業」の反動減による影響と見られる。
一方、利益面で減益となるのは、各セグメントにおける原材料価格の上昇及び「不動産開発事業」での中古マンション販売比率の高まりが理由であり、営業利益率は7.3%（前期は9.4%）に低下する見通しである。
弊社でも、先行き不透明感のある金融環境や物価動向などの影響には注意が必要であるものの、首都圏における賃貸需要が底堅く推移していることや中古マンションを含めて購入需要が根強いこと、パイプラインを確保できていることなどから、売上高予想の達成は十分に可能であると見ている。また、減益予想となっている利益面でも、原材料価格の上昇などを保守的に織り込んだ水準と見ている。したがって、前期同様、好調な中古マンション販売が想定以上に増えることにより業績が上振れする可能性にも注意が必要である。引き続き、2025年3月期以降の業績の伸びにつながるパイプラインの状況のほか、他社との業務提携を含む、将来を見据えた取り組みにも注目したい。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
■FJ NEXT HOLDINGS（8935）業績推移
1. 過去的業績推移
回顧過去的業績，總的來說，可以說業績一直平穩推進，在首都圈租賃的資產管理型公寓的需求和購買需求的擴大的支撐下，儘管在 2009 年 3 月的全球金融危機下業績遭遇低谷，但由於該公司按照盈利回報法注重收益性值得好地段和建築質量的資產“Garage”品牌的總值和財務基礎穩定性，相對於遭受重創的房地產業來說，經受住了比較輕微的挫折，之後隨着經濟復甦，業績也順利擴大。從 2016 年 3 月期開始，持續大幅增收增益，營業額在 2020 年 3 月期之前連續 5 年創歷史新高。雖然 2021 年 3 月期受新冠疫情影響出現暫時回落，但在隨後的 2022 年 3 月期內出現了“V”形復甦。2024 年 3 月期的銷售額首次突破 1000 億元日元，表明儘管該公司的歷史還不長，但它仍在不斷成長。
從財務角度來看，隨着業績的擴大，有息負債餘額也在增加，但是由於內部留存等政策的支持，自有資本比率也保持在較高水平，財務基礎的穩定性值得信賴。
此外，該公司相對較爲平穩地度過了全球金融危機等嚴峻的行業環境，這歸功於旗下Garage品牌資產盈利回報法而重視盈利性的策略，包括爲其挑選出的位置優越和建築質量好的物業等，以及該公司財務基礎的穩定性。
2. 2024年3月期的業績概要
業績方面，2024 年 3 月期的營業額達到了 1,004,050 百萬日元，比上期增長了 18.6%；營業利潤爲 94,310 百萬日元，同比增長 14.3%；經常收益爲 94,340 百萬日元，比上期增長了 14.8%；歸屬於母公司的淨利潤爲 64,530 百萬日元，比上期增長 14.8%，實現了計劃以外的大幅增長。營業額連續 5 年創歷史新高，首次突破了 1000 億元日元的大關。
營業收入增長的原因在於不動產開發業務、不動產管理業務和建設業務均得到了發展。特別是主要的不動產開發業務的公寓銷售數量達到了 2770 套（比上期增加了 209 套），創歷史新高。儘管國內經濟緩慢復甦，施工費和土地價格不斷攀升，但對資產管理型公寓的需求仍然很強烈，而且新房和二手房的平均銷售價格都超過了上一期。營業額超計劃的原因主要是由於銷售數量超計劃（比計劃增加 270 套），主要是由於二手房銷售所帶來的效益，不動產管理業務也得到順利擴展，建設業務的營收也因至少大型修繕工程的完成增加而大幅增長。另一方面，唯一出現微減的是“旅館業務”，這是因爲在上一期中，旅遊需求刺激措施等涉及國家實行的政策範圍減少，酒店營業利用率略有下降所致。
從利潤角度來看，雖然施工原材料的成本增加以及二手房銷售組成比的上升導致了毛利潤率的下降，但是通過增收來提高收入以及通過壓縮採購成本來控制開銷等策略，增長超預期，已經得到了保證。
關於對未來業績增長的影響，該公司的貨源資產（管道）管理政策得到了改善，銷售用不動產（完成式公寓）和正在進行銷售的不動產（郵輪停靠地和公寓）的餘額都超過了上期末，儘管面臨嚴峻的採購環境，但通過繼續追求盈利回報優先的收益性策略，仍然鞏固了管道。
至於財政狀況，如上所述，由於貨源資產的增加，總資產爲 9,528,137 百萬日元，比上期末增加了 7.1%。同時，通過內部留存的政策，自有資本同比增長 8.0%，達到 6,803,061 百萬日元，自有資本比率也從上一期 70.9% 提高到了 71.4%。另一方面，有息負債減少了 5.3%，降至 1,275,265 百萬元，有息負債依存度※降至 13.4%（上期末爲 15.1%）。代表資本效率的 ROE 改善爲 9.8%（上期末爲 9.2%），該公司的財務狀況總體得到了改善。
※其計算公式爲: 有利子負債餘額÷（負債總額＋淨資產） 。
3. 2025年3月期的業績預測
該公司預計2025年3月期業績，營業收入爲1030億日元，同比增長2.6％；營業利潤爲750億日元，同比減少20.5％ ；經常性利潤爲750億日元，同比減少20.5％；股東淨利潤爲500億日元，同比減少22.5％。儘管有增收，公司仍預計營業收入減少。
不動產開發業務的擴張以及不動產管理業務的積累是增收的原因。它預計在不動產開發業務中銷售2900個房子（比去年增加了130個房子）。但是，收入增長率將保持在較低水平，因爲前年度重大增長的“建設業務”對收入的反彈影響。
然而，利潤將會下降，這是由於原材料價格上漲和二手公寓銷售比例上升在各個領域的影響，營業利潤率預計將下降到7.3％（上年度爲9.4％）。
儘管我們需要注意可能對金融環境和物價趨勢等未來不明確的影響，但由於在首都圈內租賃需求穩定和包括二手公寓在內的購買需求強勁以及線路得到保障的原因，我們認爲完成營業收入預期十分可能。 同時，我們也認爲，儘管減益預期在實物價格上升等方面是保守的，但持續良好的中古公寓銷售也需要特別關注。 未來，我們還要注重與其他公司的業務合作以及面向未來的努力，這將有助於2025年3月期及以後的業績增長。
（撰寫：FiSCO客座分析師柴田鬱夫）
