開源證券股份有限公司齊東,胡耀文近期對招商蛇口進行研究併發布了研究報告《公司信息更新報告：收入規模同比微降，扣非淨利潤基本持平》，本報告對招商蛇口給出買入評級，當前股價爲8.2元。
招商蛇口(001979)
收入規模同比微降，扣非淨利潤基本持平，維持“買入”評級
招商蛇口發佈2024年半年度業績快報，受結轉毛利率下降影響，公司結轉業績不及預期。公司拿地聚焦核心城市，可售貨源較充足，融資渠道暢通，擬發行租賃住房REITs盤活資產，看好未來市佔率持續提升。受銷售規模下降及結轉毛利率承壓影響，我們下調盈利預測，預計公司2024-2026年歸母淨利潤爲63.9、70.3、74.4億元（原值爲80.4、94.8、108.3億元），EPS爲0.71、0.78、0.82元，當前股價對應PE爲11.6、10.6、10.0倍，我們看好公司低價項目結轉結束後業績持續修復，維持“買入”評級。
結轉毛利率下降，扣費淨利潤基本持平
公司2024H1實現營業總收入512.7億元，同比下降0.3%；實現歸母淨利潤14.2億元，同比下降34.2%，實現扣非淨利潤14.0億元，同比增長0.45%，主要系公司開發業務項目結轉毛利率同比下降，以及轉讓子公司股權投資收益同比減少（2023H1投資淨收益14.7億元）；實現基本每股收益0.11元，同比下降50.0%。
銷售排名行業前五，拿地強度有所減弱
公司2024H1實現銷售金額1009.5億元，銷售面積438.7萬方，分別同比下降39.3%和35.9%，銷售金額排名克而瑞榜單第五。1-6月公司獲取7宗地塊，分別位於上海、廣州、成都等一二線城市，計容建面80.1萬方，總地價146.1億元，同比下降64.9%，拿地金額權益比68.4%（2023全年76.5%），拿地強度14.5%（2023全年38.6%），拿地力度有所減弱。公司7月在上海和港中旅競得寶山顧村地塊，總地價31.1億元，成交樓面價22252元/平方米。
派息比例較高，擬發行租賃住房REITs
公司於7月發佈年度利潤分配方案實施公告，每10股派發現金紅利3.20元，總計分配現金股利達到28.99億，派息比例達45.88%。公司2024H1發行4筆超短融共47億元，票面利率不超過2.52%，融資渠道暢通。公司響應“租售並舉”戰略，擬通過子公司招商公寓申報發行租賃住房REITs，兩個底層資產爲深圳南山蛇口自貿區內的壹棧項目，2023年度平均出租率達92%和98%。
風險提示：市場恢復不及預期、房價調控超預期、多元化業務運營不及預期。
證券之星數據中心根據近三年發佈的研報數據計算，西南證券池天惠研究員團隊對該股研究較爲深入，近三年預測準確度均值爲79.34%，其預測2024年度歸屬淨利潤爲盈利85.11億，根據現價換算的預測PE爲8.72。
最新盈利預測明細如下：
該股最近90天內共有18家機構給出評級，買入評級15家，增持評級2家，中性評級1家；過去90天內機構目標均價爲14.2。
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