7月29日，克而瑞發文稱，2024年上半年，樓市繼續深度調整，住房需求總量持續收縮，一二手房成交總量同比降22%，環比降7%。
智通財經APP獲悉，7月29日，克而瑞發文稱，2024年上半年，樓市繼續深度調整，住房需求總量持續收縮，一二手房成交總量同比降22%，環比降7%。新房市場規模加速收縮，上半年20個重點城市總成交同比降38%，環比降21%，而二手房市場相對堅挺，上半年成交同比下降7%，環比增長5%。受此影響，市場份額進一步向二手房傾斜，20個城市平均二手房成交佔比升至62%，同比增長9個百分點，環比增長7個百分點，北京、上海、合肥、南京等二手房市場份額均增至70%以上。
上半年購房需求總量繼續收縮 新房同比再減四成、二手相對堅挺
（一）一二手需求總量繼續收縮，上半年20城成交同比降22%，環比降7%
（二）新房成交跌幅遠大於二手房，京滬廬寧等二手房市場份額增至7成以上
相比於新房，二手房成交規模相對堅挺，上半年20個重點城市二手房成交累計同比微降7%，環比增長5%，而新房累計同比下降38%，環比下降21%。
受此影響，樓市市場份額進一步向二手房傾斜，上半年20城二手房成交佔比增至62%，同比增長9個百分點，環比增長7個百分點。各城市二手房成交佔比均持增，其中，北京、上海、合肥、南京等二手房市場份額均增至70%以上，寧廬二手房份額相較2023年增長近20BP。
買什麼：新房大面積高總價佔比提升 二手總價中樞下移但中小面積段提升
（一）成交結構：一二手房總價段中樞背向而行、面積段二手亦銜接一手大型化（本節有刪減）
1、面積段：新房140平以上成交增長，二手房100-140平份額穩中有增
（1）新房：140平以上成交佔比持增，滬杭180平以上佔比突破10%
2024年上半年，新房面積大型化、產品改善化趨勢不變，各重點城市大面積產品成交佔比普遍持增。具體來說：100平以下小面積產品成交佔比整體走低，特別是90-100平產品，2024年上半年成交面積佔比下降至14%，較2023年下降約2個百分點。100-140平產品份額穩中有降，但仍是市場絕對主力，其中100-120平佔比爲24%，較2023年下降1個百分點，120-140平產品成交佔比爲19%，較2023年微降0.4個百分點。140平以上產品市佔率顯著提升，尤其是180平以上豪宅成交佔比在近幾年持續增長，2024年上半年更是突破8%。
（2）二手房：100-140平佔比上升8PCTS，杭深80-90平、鄭漢120-140平爲主（本節有刪減）二手房成交結構變化趨勢與新房有明顯差異，具體來說：80平以下小面積產品雖然仍然是二手房成交主力，但佔比持續回落，70平以下產品近年來成交佔比持續下滑，2024年上半年成交面積佔比降至30%以下。100-140平產品份額穩中回升，其中100-120平佔比爲12%，較2023年增長1個百分點，120-140平產品成交佔比爲10%，較2023年同樣增長約1個百分點。
2、總價段：新房高總價產品市佔率增加，二手房總價中樞普遍下移
（1）新房：滬深杭千萬級產品份額增加，漢鎬300萬元級改善產品暢銷
（2）二手房：滬深杭250萬元以下、津鄭鎬漢等100萬元以下成交最集中
（二）熱銷項目：新房區位、產品、折扣複合優勢，二手房側重總價、學區
1、新房：核心區域、產品力強勁、性價比高等複合優勢類項目備受青睞
新房項目熱銷，主要原因有以下三方面，第一是核心區域，多爲改善盤，主要位於城市中心區域，供應相對稀缺；第二是產品力和品牌號召力強勁，憑藉開發商品牌口碑和產品力等軟實力，一些項目取得了不俗的銷售表現；第三是具有價格優勢。
第一，熱點區域，板塊供應稀缺。比如上海中海恒昌玖裏所在的建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目，是上海市餘留體量最大的毛地項目，位於黃浦區核心區域，北鄰新天地，東接老城廂。根據規劃，項目包括3棟超高層住宅和約30棟聯排別墅，幷包括歷史文物保護建築。中海順昌玖裏是整個新天地板塊首發的低密度產品，上海核心區這類產品長期斷供，同時上海市有相當一部分預算充足、購買力較強的人群持幣觀望多年。再比如深圳中海深灣玖序項目，位於南山區紅樹灣，該樓盤也是深圳灣超級總部基地近22年來第一宗住宅用地，6月28日，該項目開盤三個小時就實現100億銷售額。
第二，產品力強勁，品牌具有號召力。部分項目產品力強勁，比如北京國賢府在園林景觀方面，營造近3000平方米湖景大境，在戶型方面，打造了主力面積段爲100-180平的低密洋房，層高普遍達3-3.3米，100平大三居戶型增加了主臥和客廳面寬，設計了超大獨立家政間，滿足首置客群的收納需求；125平戶型則升級爲5.4米巨廳，超越市場大平層的尺度；建面約143平四居則擁有十大采光面，南向面寬達14.8米，主臥採用270°IMAX級寬景轉角飄窗設計，主衛雙面採光，面寬約4.5米的寬景U型廚房，可滿足不同時期家庭功能需求。
第三，價格優勢。比如深圳信義金御半山5期，價格方面綜合折扣9折開盤，當天認購可享2年物業管理費減免，開盤當天三房5萬元優惠，四房6萬元總價優惠，此外，該項目主打高贈送和高得房率，74平方米的戶型也可以做到三房設計，得房率91%，89平四房設計綜合得房率達到100%，整體性價比凸顯。
當然，熱銷也並非單一因素，複合優勢類項目備受購房者青睞。就比如上海開盤“日光”的中海領邸·玖序項目，清盤過程用時不到90分鐘，項目備案均價14.61萬元/平方米，一方面是因爲該項目位於徐匯濱江地段，板塊供應十分稀缺，另一方面，還與周邊項目存在明顯價格倒掛，比如同片區的雲錦東方項目，目前的二手房掛牌價在20萬元/平方米上下，倒掛價格多達每平米5萬元。
2、二手房：京滬等郊區次新、市區老破小熱銷，天津學區房熱度高
誰在買：自住需求回歸產品和性價比 京滬深高端穩定、津漢鄭剛需主導
（一）一二手房客群迥異，新房以改善客群爲主，二手房聚焦剛需
1、二手房供給量大、價格回調更多、區位配套更成熟等持續引流剛需首改
目前來看，剛需客群價格敏感度較高，因當前一方面二手房業主調整預期，掛牌量激增、二手房年新增掛牌量維持200萬套高位。
另一方面，二手房價遠低於新房，據CRIC 監測數據，14個核心城市一二手房價差至2024年6月末已擴大至超1萬元/平方米，二手房價格跌幅顯著高於新房，客戶選擇面較大；同時二手房具備“所見即所得”等優勢，配套已趨於成熟完善，也沒有交付焦慮而更受剛需客群青睞。
2、新房因供應量少且中高端爲主制約成交，產品創新優勢吸納中高改客群
（二）三類城市：京滬深高端穩定，杭鎬改善主導，津漢鄭聚焦剛需
根據不同城市居民置業動機和購買能力，可以將購房客群劃分爲以下幾類：一是剛需客群，置業目的以結婚、落戶、安家爲主，購買力相對較低，容易被分流至二手房市場。二是首改客群，主要是面積和功能改善，傾向於城市近遠郊新房和次新房。三是中改客群，置換爲主，追求戶型和物業配套改善，注重生活品質，置換居多，傾向於新房市場。四是豪宅客群，支付力高，稀缺資源佔有，傾向新房市場。
以上客群劃分適合多數城市，不過細化到單個城市，還存在一定的差異化特徵：
1、京滬深二手房剛需客群活躍度提升，新房高改客戶容量穩定
第一類以北京、上海、深圳爲典型代表，剛需客群活躍度提升，高改客戶容量相對穩定。
（1）剛需主要源於限購調整後客戶基數擴容，二手市場表現更爲顯著
以北京爲例，當前二手房買房活躍人群以購買一居及兩居產品的剛需、剛改類人群佔主導，合計佔比75%。其次爲購買三居產品的首改人群，佔比22%。尤其在 北京發佈了430新政之後，剛需客群入市的積極性和活躍度有所提升，300萬以下的客戶成交佔比提高了3個百分點，選擇60平以下房源的客戶成交佔比提高了2個百分點。
再如上海，以2024年527新政後二手房帶看量和總價段交叉分析來看，200-600萬總價段客戶活躍度相對較高，帶看量佔比高達57%，而這部分客群5成左右關注外環外，剛需屬性顯著。
從成交結構來看，剛需客群置業主要會選擇以下兩類產品：一是五大新城，因具備規劃及價格優勢，仍然是剛需購房者的主流選擇。二是核心區域“老破小”，可以實現職住平衡。尤其是世博、陸家嘴等板塊距離周邊產業聚集，且板塊發展成熟，板塊內老破小爲低預算首選。
（2）高端改善客戶容量相對穩定，主要集中在新房市場。一方面受新房供給結構影響，提質縮量，高改產品因供應稀缺，產品升級等因素往往有更高的溢價空間，因而也是開發商推盤重點；另一方面，高改客戶抗風險能力較強，加之北上深房價仍是全國高地，對外來高淨值人群仍具備一定的虹吸效應，因而高端需求也相對穩定。
以北京爲例，2024年上半年新房買房活躍人群以購買三居產品的首改類人群佔主導，佔比50%。其次爲購買四居及以上產品的再改人群，佔比29%。剛需及剛改客群佔比僅15%。由此可見，在北京新房市場已進入改善市場的背景下，活躍在當前新房市場上的買房人群普遍爲改善人群。
再如深圳，高淨值客群比例上升，改善客戶由2020年的15.4%上漲到2024年的30%。其中豪宅客戶波動上行至6.16%。
2、杭州、西安居民購房以改善需求主導，高改需求仍較充裕
第二類以杭州、西安爲典型代表，居民購房以改善需求主導，高改需求仍較充裕。
杭州當前市場回歸理性，投資需求退潮、以自住需求爲主導，經CRIC調研，目前杭州購房人群主要分爲：進城小剛改（地段改善）+本地改善（面積改善）+本地多口 （功能改善）+多套房產終極改善（投資兼具自住）。
再如西安，當前新房市場也呈現出剛需收窄，改善佔比持增，再改漲幅較大的特徵。根據西安市場成交總價段來劃分客群，2024年剛需客群佔比28%，較2023年下降9pcts；首改客群佔比43%，較2023年微增1 pcts；再改客群佔比18%，較2023年增加5 pcts；豪改客群佔比11%，較23年增加3 pcts。
值得關注的是，核心區域基於供應稀缺+倒掛紅利，高改需求仍將堅挺。以杭州爲例，一方面從2023年下半年高改產品去化及中籤率來看，下半年市場整體下行，但大多數5w+的高端樓盤項目仍能保持“即開即罄”狀態，中籤率保持低位甚至觸發“限售”。另一方面，高改產品供不應求，得益於杭州核心區供應剋制而形成極健康庫存，一圈層廣義去化週期僅11個月。
3、津漢鄭剛需客群主導，天津學區置業增加，鄭州地市客戶下降
第二類以天津、武漢、鄭州爲典型代表，居民購房以剛需客群爲主導，因而整體呈現出二手房韌性強於新房，小面積、低總價房源持續熱銷。
天津新房客群置業大體分爲以下幾類：一是剛需客群佔比七成，關於購房目的，（1）低總價的新天津人落戶，佔比約28%，不過近期有回落態勢；（2）學區資源引導的剛需置業，佔比約20%，強效學區房政策引導下，學區剛需置業需求增長明顯；（3）高性價比的本地首置。佔比約22%。二是改善客群，主要是對面積和功能要求升級，佔比約27%。三是豪宅客群，佔比僅3%。
武漢新房成交全面落後二手房，剛需板塊新房萎縮，二手房成交放量，拋售明顯；次高端板塊新房佔比上漲，二手房成交相對佔比少；剛改功改激烈內卷，互相分流。具體來看，剛需以及剛改功改板塊二手房明顯分流新房，套均面積僅相差6平米。同時品改板塊老舊二手房也出現拋售，搶佔外圍板塊新房客戶。次高端及高端板塊新房與二手房成交面積差異大，二手房老破小拋售，次高端新房套均縮小，高端新房套均放大，板塊守門型以及頂端型兩頭成交優於中間檔。
鄭州近5年以來河南地市25-34歲的客戶爲主，不過今年以來地市客戶大量縮減，地市25-34歲客戶的成交比例，雖由5年前30%左右下降至今年的23.64%。而市區和郊縣客戶的比例並未顯著增長，由此也直接導致了市場的乏力。
單身集中在西區板塊置業，如高新老城、常西湖等；已婚及已育家庭則更青睞於配套齊全的老城核心區，如三全國基、鄭新路、運河新城等；三代同堂家庭置業區域相對較爲分散。
目前市場以剛需爲主導，剛需重配套，剛需客戶職業偏好多爲環三環區域，如運河新城、高新老城等。而改善看環境，更青睞於高規劃標定區域，如濱河新城、北龍湖等；豪宅圈層屬性強，表現爲較強的聚集性，主要以北龍湖板塊爲主。
購買力：京滬深杭一二手互補性強 津漢鄭一二手互替性高
聚焦到典型城市，因一二手房客群差異性較大，因而購買力也不盡相同，總體呈現出新房主力總價段顯著高於二手房主力總價段的共性特徵。我們按照新房和二手房成交主力總價段的對比差異性，可以將8個典型城市分爲以下幾類：
（一）互補性：京滬深杭二手全面承接剛需，新房再改和高端需求有待釋放
互補性城市，顧名思義，新房和二手房成交結構迥異，以北京、上海、深圳、杭州爲典型代表，新房客群聚焦改善，二手房承接剛需，故二手房主力總價段也顯著低於新房。對於這類城市而言，二手房活躍度提升或將刺激部分“賣舊買新”再改和高端需求釋放，因而市場熱度或將逐步從二手房市場傳導至新房市場。
北京、上海、深圳、杭州改善和高端客群主力集中在新房市場，改善客群成交總價段集中在500-700萬，高端客群購買力可達千萬級別；剛需客群主力集中在二手房市場，主力成交總價段多爲350萬以下。
（二）互替性：津漢鄭置換效率不強，一二手總價段均集中於200萬元以下
互替性城市，即二手房和新房成交結構存在相似性，總價段、面積段呈現出互替特徵，客戶或因短期新房供應受限、或對新房交付安全存疑等原因被擠壓到二手房市場，若新房供應放量或後期保交付穩步推進，客戶信心構建後，整體新房成交仍具備上行可能。
典型代表爲天津、武漢、鄭州，無論是新房還是二手房，主力總價段均集中在200萬以下，成交佔比均在5成以上。
不過三城新房和二手房主力面積段還是存在顯著差異，天津二手房以小面積爲主，70平以下佔比32%，而新房成交主力面積段爲80-120平；武漢新房和二手房成交主力面積段基本雷同，均爲80-140平；鄭州二手房成交多以90平以下爲主，新房成交主力面積段呈現出“兩頭翹”，爲100-120平和70平以下。
總結預判 京滬深杭鎬等新房待再改需求釋放 津漢鄭一二手房競爭加劇
（一）新房面積大型化、改善客群主導，二手住宅總價下移、剛需客主導
（二）京滬深杭鎬新房、二手房互補屬性更強，再改需求有待釋放
對於北京、上海、深圳、杭州、西安等市場而言，二手房與新房市場成交結構存在較大差異，互補性更強，隨着房價不斷上漲，二手市場更多承接剛需，新房市場則進入改善時代。一方面一二手房購買力存在顯著差異，二手房市場主力總價段顯著低於新房市場；另一方面，從成交面積段來看，二手房面積段有小型化趨勢，整體主力面積段也低於新房市場，這也反映出二手市場客群和新房市場並不相同。
目前這些城市二手房活躍度均高於新房，預期後續存在部分置換需求會轉移到新房市場，再改需求釋放有助於後市新房市場企穩回升，尤其是對於北京、上海、深圳等一線城市，千萬級別以上高端客群容量穩定，購買力堅挺，短期仍有釋放空間。
（三）津漢鄭一二手主力總價段趨同，一二手“此消彼長”競爭加劇
而對於天津、武漢、鄭州而言，新房和二手房市場購買力趨同，主力總價段高度相似，客群並無顯著差異，均依託剛需剛改購買力驅動。
基於此，可以預判，後期一二手房“此消彼長”態勢延續，競爭加劇。二手房因選擇面寬、價格優勢、安全性高等優勢還將持續吸納剛需客群，而新房市場也存在一些結構性機會，只要後續新房小面積段供給增加，疊加房企各類促銷手段升級，戶型設計創新等都將使得購房者信心逐步修復，進而帶動一輪新房成交放量。