■ミガロホールディングス＜5535＞の業績動向
1. 2024年3月期の業績概要
2024年3月期は、売上高42,672百万円（前期比14.5%増）、営業利益2,500百万円（同14.4%減）、経常利益2,042百万円（同18.9%減）、親会社株主に帰属する当期純利益1,112百万円（同29.4%減）となった。売上高は、DX推進事業の新規受注拡大による大幅な成長と、DX不動産事業の販売数が順調に伸びたことにより、初めて400億円を超えた。特に、DX推進事業は3年で売上高が0から26億円となり高い成長率を維持している。営業利益は、DX不動産事業における建築費の高騰の影響があったものの、一定の価格転嫁を行い、販売価格は上昇。中古物件販売が増加したことで、利益率は下がったものの、想定どおりの着地となった。売上高と営業利益は、当初想定していた業績予想を達成した。経常利益は、好調な販売状況への対応として物件を意図的に積み上げており、その資金調達コストが先行投資的に発生したことで若干の未達、親会社株主に帰属する当期純利益は、グループ外のスタートアップ投資の投資有価証券評価損を計上したことにより未達となった。
DX不動産会員数は順調に増加し、ミガログループDX不動産経済圏は順調に拡大している。また、AKIコマースとアソシアプロパティを子会社化したことにより、賃貸管理戸数は大幅に拡大した。「FreeiD」のマンション導入棟数は、大手デベロッパーの導入もあり、前期の33棟から86棟と大幅に増加した。
2. セグメント別の事業動向
(1) DX推進事業
DX推進事業は、売上高2,629百万円（前期比46.1%増）、セグメント損失101百万円（前期は51百万円の利益）となった。顔認証プラットフォーム「FreeiD」の大手デベロッパーへの導入と、クラウドインテグレーション・システム開発の新規案件獲得により、売上高は大幅に伸長した。しかし、積極的なM&Aや人材採用、その他の先行投資が継続された結果、営業損失となった。M&Aでは、同事業を注力領域として成長を加速させるべく、2023年4月にリゾルバを、2024年3月にオムニサイエンスを、それぞれ連結子会社化した。
成長ドライバーである「FreeiD」の2024年3月期末の累計ユーザー数は19,004人（前期末は5,468人）と前期末比で約3.5倍、累計ソリューション数（導入デバイス数）は2,422個（前期末は1,620個）と前期末比で約1.5倍となった。また、SI稼働案件数も順調に増加しており、2024年3月期は202件（前期比15件増）であった。連結子会社は様々なリーディングカンパニーをクライアントとして持つが、不動産事業会社ではなく、金融・生命保険・証券・大手銀行等のクライアントを中心としている。今後はより幅広い業種へ提供可能なDX支援サービスを強化する方針だ。
三菱地所グループの三菱地所レジデンスや、日本リート投資法人＜3296＞など大手企業の導入実績を背景に周辺企業にも安心が生まれており、顔認証サービスや顔認証マンションの受注が増加している。また、2024年2月より「サンガスタジアム by KYOCERA」で顔認証決済サービス「FreeiD Pay」の実証事業がスタートした。IDプラットフォームの展開は着実に進捗している。顔認証サービスの市場規模として、日本における顔認証サービスの市場規模は約1.4兆円であり、国内におけるID共通管理・決済プラットフォームの市場規模は約4,000億円である。そのうち、同社が実際にアプローチできる顧客の市場規模は約500億円を見込んでおり、拡大の余地はまだまだ大きいと同社は見ている。
クラウドインテグレーション事業では、システム開発に関するM&Aを2件実施したことで、トップラインも順調に伸びている。同社は、「Salesforce」「AWS」の導入・運用・定着化支援やシステム開発などを行うシステム開発エンジニアを約230名擁しているが、2024年3月に、オムニサイエンスを子会社化したことで、新たに約20名程度のエンジニアが加わった。旺盛な需要に対応できる体制が順調に整備されており、2025年3月期はさらなる売上の伸長を見込む。
(2) DX不動産事業
DX不動産事業は、売上高40,130百万円（前期比12.6%増）、セグメント利益3,848百万円（同10.6%減）となった。第1四半期に新築物件の引き渡しが集中したことに加え、中古物件の販売が引き続き順調に推移した結果、増収となった。しかし、価格は上昇したものの、原価の高騰と利益率の低い中古物件の販売シェアの増加が影響し、営業利益は減益となった。土地・物件の価格高騰や建設コストの上昇が見られているが、顔認証マンションの付加価値により一定の価格転嫁余地がある。建設コストのうちレイバーコストは当面下がらない見通しであるものの、営業マン1人当たりの販売件数は、中古物件で約2.0倍、新築物件で1.2倍と生産性は向上している。
マンション価格の高騰を背景に、高粗利物件の販売と順調な物件引き渡しにより増収トレンドを継続した。不動産市場は強い相場が続いており、仕入れに関しても2025年3月期以降に向けた在庫の積み上げが順調に推移、顧客ニーズに合わせた商品提供により、期を通して好調な販売状況であった。商品別の提供数は、新築マンションブランド「クレイシア」シリーズ等394戸、中古マンション693戸、新築コンパクトマンションブランド「ヴァースクレイシア」シリーズ等140戸、都市型アパートブランド「ソルナクレイシア」シリーズ4棟となった。新築の販売戸数については若干の落ち着きが見られるものの、2025年3月期に繰り越した案件もあることから誤差の範囲である。中古物件についても仕入れ・販売の件数が増加傾向にあり、2025年3月期も伸長させる方針である。居住用物件は1都3県を基本にエリアを拡大し、投資用物件は東京23区の都心エリアに特化して、2025年3月期も販売戸数を伸ばす計画である。また、ストック収入のベースとなる管理戸数も着実に拡大し、賃貸管理戸数5,699戸・建物管理戸数5,048戸と、ストック収入も着実に増加している。入居率は、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）の人口移動の減少により一時的に1ポイント程度低下した時期があるものの、足元では99%台を平均的に出しており、コロナ禍前の水準に回復したと言える。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■Migaro Holdings(5535)業績趨勢
2024年3月期業績概要
2024年3月期，銷售額爲42,672百萬日元（去年同期增長14.5％），營業利潤爲2,500百萬日元（同比減少14.4％），經常利潤爲2,042百萬日元（同比減少18.9％），歸屬於母公司股東當期淨利潤1,112百萬日元（同比減少29.4％）。銷售額首次超過400億元，實現了由DX推進業務的擴大和DX房地產業務銷售數量的順利增長。尤其是，DX推進業務在3年內從零增長到26億日元，增長率很高。雖然營業利潤受到DX房地產業務中建築成本上漲的影響，但通過一定的價格轉移，銷售價格上漲。由於二手房銷售增加，利潤率下降，但達成了預期的成果。銷售額和營業利潤實現了最初的業績預期。經常利潤略低於預期，是爲了應對良好的銷售狀況而故意堆疊物業，其資金籌集成本在先期投資時發生了一些未完成。母公司股東當期淨利潤未達成，是因爲計入了集團外的創業投資的投資有價證券評估虧損。
DX房地產業務會員數不斷增加，Migaro集團DX房地產經濟圈正穩步擴大。此外，通過子公司化AKI Commerce和Assh Property，租賃管理數量大幅增加。由於大型開發商的引入，《FreeiD》公寓引進數量從上一期的33棟大幅增加到86棟。
2.按板塊的業務趨勢
（一）DX推進事業
DX推進事業實現銷售額爲2,629百萬日元（同比增長46.1％），業務虧損101百萬日元（去年同期爲盈利510百萬日元）。《FreeiD》人臉識別平台被大型開發商引進，雲集成系統開發獲得新訂單，銷售額大幅增長。然而，由於積極的併購、人才招聘和其他先驅投資的持續推進，業務虧損。在併購方面，該公司注重該業務領域，以加速增長，於2023年4月將Resolver作爲附屬公司推出，於2024年3月將OmniScience作爲附屬公司推出。累積用戶數約爲19,004人（上一期約爲5,468人），DX推進事業是增長的驅動力，累積解決方案（安裝設備數量）約爲2,422個（上一期約爲1,620個）。此外，SI營業收入項目數也在穩步增長，2024年3月達到了202個（比去年同期增加15個）。聯合子公司擁有各種領先的公司作爲客戶，但其主要客戶並非房地產業公司，而是金融、人壽保險、證券、大型銀行等。未來將加強提供廣泛行業的DX支持服務。
作爲成長的驅動力，“FreeiD”2024年3月期末的累計用戶數爲19,004人（去年同期末爲5,468人），約爲3.5倍，累計解決方案數（安裝設備數）約爲2,422個（上期末爲1,620個），約爲1.5倍。此外，SI項目數也在穩步增長，2024年3月有202個項目，比去年同期增加了15個。雖然貿易子公司擁有各種領先的公司作爲其客戶，並且周邊企業也因三菱地所集團的三菱地所住宅和日本地房投資公司等大型企業的引入而感到安心，但是由於人臉識別服務和人臉識別公寓的訂單增加，訂單已經增加。此外，從今年2月開始，“San Gas Stadium by KYOCERA”開始了“FreeiD Pay”人臉識別支付服務的實證項目。ID平台的展開已經穩步前進。貿易子公司擁有約230名系統開發工程師，負責“Salesforce”“AWS”的介紹、運營和定着化支持以及系統開發，但是由於併購了兩個關於系統開發的公司，所以前景也在穩步發展。通過子公司化OmniScience，加入了20名左右的工程師。支持旺盛需求的系統正在順利建設中，2025年3月期預計會進一步增加銷售額。
背景是三菱地所集團的三菱地所住宅和日本地房投資公司等大企業的採用實例，周邊企業也有安心感，因此訂單的人臉識別服務和人臉識別公寓的數量也在增加。此外，從今年2月開始，“San G Starji À M by KYOCERA”開始了“FreeiD Pay”人臉識別支付服務的實證項目。ID平台的展開已經穩步前進。人臉識別服務的市場規模在日本約爲1.4萬億日元，國內ID統一管理和支付平台的市場規模約爲4000億日元。其中，該公司的客戶市場規模約爲500億日元，仍有擴大的餘地。
在雲集成業務方面，通過2個關於系統開發的併購，業務增長得到順利發展。該公司擁有約230名系統開發工程師，負責“Salesforce”和“AWS”的介紹、運營和定着化支持以及系統開發。但是，隨着OmniScience的子公司化，新招了約20名工程師。順利建立可應對旺盛需求的體制，預計在2025年3月會進一步增加銷售額。
(2) DX房產業務
DX房產業務的營業收入爲401.3億日元（同比增長12.6%），利潤爲38.48億日元（同比減少10.6%）。由於第一季度交付了大量新建房產，並且二手房的銷售繼續順利，公司的營業收入有所增長。然而，雖然價格上漲了，但成本上升和低利潤率的二手房銷售份額增加影響了營業利潤，導致盈利減少。雖然土地和房屋的價格上漲以及建設成本上升，但由於人臉識別公寓的附加值，公司還存在一定的價格轉嫁餘地。雖然人工成本不會立即下降，但每個銷售員賣出的房子數量增加，二手房約爲新建房的2倍，新建房爲1.2倍，生產率有所提高。土地和物業的價格上升，建設成本上升，但人臉識別公寓的附加值提供了一定的價格轉嫁餘地。在建設成本中，人工成本雖然暫時不會下降，但每個業務員的銷售數量有所增加，二手房約爲新建房的2倍，新建房爲1.2倍，生產率有所提高。
在房價上漲的背景下，高利潤物件的銷售以及順利的物件交付使營業收入保持增長趨勢。房地產市場仍然保持強勁市場，採購也順利推進，預計存貨的建立將在2025年3月以後順利推進。通過根據客戶需求提供產品，銷售狀況整體良好。按商品劃分，新建公寓品牌“Cracia”系列等共394套，二手公寓共693套，新建緊湊公寓品牌“Versu Cracia”系列等共140套，城市公寓品牌“Solna Cracia”系列共4幢。雖然新房銷售數量略有下降，但由於有案例推遲到2025年3月，所以誤差範圍之內。對於二手房，採購和銷售數量呈增長趨勢，並且要擴大規模直到2025年3月。居住用的房產是在1都3縣爲基礎進行擴大區域，而投資用房產則專注於東京23區的核心區域。同時，管理房產的數量作爲股票收入的基礎正在穩步增長，租賃管理房產數量達5699個，建築管理房產數量達5048個，股票收入也在穩步增加。入住率雖然因新型冠狀病毒感染症的擴散而有暫時下降1個百分點，但目前穩定在99%左右，相當於朝着恢復正常水平的方向前進。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
