与此同时，政策明确不再对今年以來，基礎設施REITs發行逐步進入常態化。近兩個月內，新產品供應進一步提速。截至目前，基礎設施REITs產品數量已擴容至40只，累計發行規模突破1100億元。在業內人士看來，基礎設施REITs發展三年多時間，整體表現可圈可點。隨着債券市場利率中樞下移，REITs憑藉較高比例的分紅、適中的風險水平以及與傳統資產較低的相關性等特徵，受到市場青睞。究其根本，底層資產的優質運營是支撐公募REITs市場可持續發展的重要支柱。未來，隨着公募REITs市場提質擴容加速，對資產管理人和原始權益人資產管理運營能力的要求將進一步提高。
常態化發行：政策加持助推市場發展
近日，國家發展改革委對外發布《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，部署推進基礎設施REITs常態化發行工作。 基礎設施REITs的常態化發行意味着市場進入了一個更加制度化、規範化的階段。隨着制度政策日趨完善，市場規模穩步上升，投資人對REITs產品的認知也更加清晰。目前國內公募REITs規模破千億，已形成了“首發+擴募”雙輪驅動的發展新格局。
與此同時，政策明確不再對投資收益率做出統一要求，而是通過信息披露讓投資者自行決策。業內人士認爲，這種市場化的定價機制，將使投融資雙方的利益平衡更爲合理，也有助於推動市場的進一步成熟。
在這一背景下，底層資產運營管理能力的差異將愈發顯現。那些能夠高效管理資產、優化租戶結構並不斷精進運營的管理人，對資產價值的貢獻將得到進一步認可，同時也將爲市場發展起到有力推動作用。
資產管理實踐：普洛斯的主動管理術
中金普洛斯REIT是國內“首發+擴募”雙首批公募REITs之一、上交所首支倉儲物流類REIT，持有的10個倉儲物流園建築面積合計約115.66萬平方米，分佈於五大經濟圈的7大城市。近日，中金普洛斯REIT公告了2024年度第二次分紅，在本次分配完成後，2024年累計分配金額達約1.94億元。自上市以來，中金普洛斯REIT已公告8次分紅，累計分紅金額將達到約8.56億元，分紅比例近100%，持續回饋投資者。
公募REITs產品最重要的不是二級市場價格高低，而是可以提供穩健的現金分紅。這種情況下，REITs管理人的能力和底層資產的品質顯得尤爲重要。作爲中金普洛斯REIT原始權益人兼外部管理機構，普洛斯充分發揮其業界領先的資產運營管理優勢，形成了中金普洛斯REIT的“主動管理術”，爲資產業績和價值保駕護航。
近日，上交所披露了中金普洛斯REIT關於基礎設施項目經營情況進展的公告（下稱“公告”）。公告顯示，中金普洛斯REIT通過積極開展招商，其持有的普洛斯澱山湖物流園近期已順利完成主要面積的替換租約簽約。普洛斯澱山湖物流園面對原租戶江蘇京迅遞供應鏈管理有限公司（“江蘇京迅遞”）的退租，迅速行動，在短短兩個月內完成了12.74萬平方米的租戶替換籤約，江蘇京迅遞截至10月31日合計退租面積的93.30%已完成去化。這一迅捷、高效的反應能力不僅確保了園區的出租率，也穩定了中金普洛斯REIT的現金流。
通過靈活的租賃策略和精準的市場定位，普洛斯進一步提升了中金普洛斯REIT租戶結構的多元化和分散度，降低了單一租戶的收入依賴風險。截至2024年7月1日，中金普洛斯REIT的租戶分佈近80家，無單一租戶的租金佔比超過10%。這種租戶結構的優化，不僅增強了基金的抗風險能力，還爲投資者帶來了更加穩定的回報預期。
普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪在今年6月中金普洛斯REIT媒體調研日活動中提到，聚焦底層資產的運營優化，普洛斯將做好以下幾方面工作：一方面，對園區內的產業和企業進行主動更迭升級，持續尋找既處在朝陽階段、上升期，同時又有非常強的支付能力和發展空間的客戶；另一方面，開拓更多服務空間（從設計、能源管理等方面爲客戶疊加價值）。此外，普洛斯通過私募股權基金投資了一系列物流科技企業，包括自動化設備廠商，如自動分揀機器人、自動傳輸系統等。站在供應鏈產業生態體系的維度思考，普洛斯不只是建設倉庫、提供倉庫給企業，還有能力協同物流服務、數智供應鏈、物流科技以及新能源科技領域，爲客戶需求更好地做匹配。
此次普洛斯對於園區租戶退租的高效應對，有效地證明了積極主動的資產管理和運營能力對於穩定REITs運營的重要性。普洛斯持續鞏固底層資產分散多元和市場化高效運營的優勢，實現基金長期穩健經營，也爲REITs市場的可持續發展做出了積極貢獻。