近日地產行業迎多重政策利好。
智通財經APP獲悉，近日地產行業迎多重政策利好。8月7日，據深安居公衆號消息，深圳安居擬收購商品房用作保障房：優先選取整棟或整單元未售房源 面積65平方米以下。8月6日，廣州市花都區住建局發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》，提到買房享花都“準戶口”待遇，打響一線城市“購房落戶”第一槍。實際上，今年以來，南京、佛山、武漢、瀋陽等多個城市已出臺了關於買房、租房的落戶新規。中泰證券指出，近期，多地不斷開展住房公積金深化改革，並持續推進“賣舊買新”模式，預計後續更多寬鬆政策有望釋放，板塊估值或得到一定程度的修復。投資者可關注業績表現穩健的房企。
隨着支持政策頻出，地產行業回暖消息也紛至沓來。
8月7日下午，上海市浦東新區房地大廈舉行今年第四批次集中供地活動。時隔8年，上海再次誕生國內單價最貴地王，樓面價13.1萬元/平方米。
8月6日，“北京發佈”微信公衆號發文，北京商品房“以舊換新”首單成交，參與活動新房房源已超萬套。
從房價表現來看，低線城市二手房價格已深度調整，核心城市新房市場有望率先企穩。
從當前房價處在的歷史位置來看，截至2024年6月，70個大中城市新建商品住宅價格已回落至2019年10月的水平，二手住宅價格已回落至2018年3月的水平。除一線城市和少數熱點二線城市外，當前多數二三線城市的二手房價格已經歷深度調整。
分城市來看，二手房的下跌的城市數量明顯多於新房，70個大中城市中有61個城市二手房價格指數距離2013年12月漲幅不足30%，而對應新房爲35個城市。核心一二線城市當前的問題更多是供給的結構性失衡，而非需求不足;部分二線城市的新房市場面臨二手房價差擴大的擠壓，可能仍會面臨降價去庫存的壓力;大量三四線城市的需求已經明顯不足。
展望全年，需求端上，預計2024年全年商品房銷售面積爲9.57億平，同比-14.3%，降幅較上半年有所收窄。
2024年1-6月商品房累計銷售面積同比增速爲-19.0%;累計銷售金額同比增速爲-25.0%。根據商品房銷售的季節性特徵，結合各季度歷史佔比情況預測2024年銷售面積。假定後續幾個月的銷售均價與6月單月持平，結合前面銷售面積的預測數據，預計2024年商品房銷售均價爲10004元/平，同比-4.2%，2024年商品房銷售金額爲9.58萬億元，同比-17.9%。
供給端上，預計投資壓力依然較大，新開工降幅有望收窄，竣工可能維持弱勢。
1)新開工：預計2024年房屋新開工面積爲7.69億平,同比-19.4%。2024年1-6月房屋累計新開工面積同比增速爲-23.7%。"以銷定產"成爲當前房企普遍的選擇，通過擬合銷售與新開工的關係預測2024年新開工面積。
2)施工：預計2024年末施工面積爲73.03億平,同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面積同比增速爲-12.0%。施工面積短期不會出現大規模變動，因此觀察施工面積與新開工面積的關係，並結合上半年施工情況，預測2024年施工面積。
3)竣工：預計2024年竣工面積爲7.85億平,同比-21.4%。2024年1-6月房屋累計竣工面積同比增速爲-21.8%。歷年的年內竣工走勢具有一致性，根據歷年的上半年竣工佔比情況，預測2024年竣工面積。
4)投資：預計2024年房地產開發投資金額9.37億元，同比-15.5%。2024年1-6月開發投資累計金額同比增速爲-10.1%。將開發投資分爲施工投資和土地購置費兩部分分別進行預測。定義“施工強度=施工投資/施工面積期初期末均值”，施工強度的變化具有較強的線性趨勢，再結合2023年末及2024年末的施工面積來預測2024年施工強度。土地購置費滯後於土地成交金額1年左右，根據2023年成交土地出讓金可以預測2024年土地購置費。
東興證券表示，核心城市新房和二手房的供需長期都處於偏緊的狀態，此類核心城市當前的問題更多是供給的結構性失衡，而非需求不足。當前被壓制已久的剛需群體入市推升了二手房成交量，而需要“賣舊買新”的改善性需求釋放相對滯後，隨着新房供給的優化和改善性需求的釋放，新房市場也有望出現改善。核心城市市場的好轉，將利好重點佈局核心城市的優質房企。
相關概念股：
萬科企業(02202)：融資淨增結構改善，年內償付安排妥當。2024 年上半年，公司合計新增融資、再融資超600 億元，對應償還超過500 億元，債務結構優化降低短期償付壓力。2024 年上半年公司完成3 筆境外債的償付，合計約105 億元，年內已無到期的境外公開市場債務;完成3 筆境內公司債和中票的償付，合計50 億元。2024 年下半年，境內公開債券剩餘2 筆，合計共43 億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。
中國海外發展(00688)：公司6 月銷售面積環比大幅提升，同比實現正增長，絕對規模爲近12 個月峯值。6 月單月，公司銷售面積147 萬方，同比增速提升18.5pct 至6.4%，繼2023 年5 月後首次出現同比正增長;1~6 月，公司累計銷售面積544 萬方，同比下跌32.3%，可見銷售整體仍然處於修復中。
越秀地產(00123)：瑞銀指出，越秀地產具有多元化的土地收購管道，其大股東亦擬增持公司股份，認爲這並沒有反映在其低於同業的估值上，其2025年預測市盈率爲0.36倍，是中國國企開發商中最低的之一。