國泰君安證券發佈研報稱，2024年1~7月房企拿地規模延續同比大幅收縮的態勢，從結構上體現爲央國企集中度的繼續提升。
智通財經APP獲悉，國泰君安證券發佈研報稱，2024年1~7月房企拿地規模延續同比大幅收縮的態勢，從結構上體現爲央國企集中度的繼續提升。結合銷售表現，1~7月銷售TOP100房企拿地銷售比延續低位，爲0.15，銷售強勢房企的投資積極性更強，與「以銷定投」的策略契合。儘管土地市場整體活躍度較低，但是核心城市核心地塊依舊熱度高漲， 7月以上海、杭州等爲代表的部分城市迎來優質地塊的激烈角逐。行業仍然以去庫存爲主，維持兩端配置的建議。一方面，選擇低槓桿的龍頭企業，另一方面關注重組進展。
國泰君安證券主要觀點如下：
2024年1~7月房企拿地規模延續同比大幅收縮的態勢，從結構上體現爲央國企集中度的繼續提升。根據克而瑞數據，截至7月末，拿地TOP50房企累計新增土地貨值9274億元，同比下跌33%，跌幅較上月收窄1pct，儘管降幅有所收窄，但是同比跌幅依舊較大，土地市場依舊處於調整期。從結構上看，央企/國企/民企的新增土地貨值分別爲3665億元/4691億元/918億元，央國企佔比達到91%，較1~6月再度提升3pct，主力地位進一步穩固，而拿地TOP20中依舊僅有龍湖和濱江兩家民企。從7月單月的拿地情況看，新增土地貨值TOP3的房企分別爲越秀/保利/綠城，對應貨值爲281億元/250億元/103億元。
結合銷售表現，1~7月銷售TOP100房企拿地銷售比延續低位，爲0.15，銷售強勢房企的投資積極性更強，與「以銷定投」的策略契合。1~7月，銷售TOP100房企中僅有三成活躍在土地市場中，整體的拿地銷售比較1~6月提升0.01至0.15，拆分各梯隊表現，銷售TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100房企的新增土地貨值佔比分別爲55%/14%/7%/8%/16%，拿地銷售比分別爲0.18/0.12/0.11/0.11/0.14，對比來看，銷售強勢房企的拿地積極性更強，尤其是銷售TOP10房企，其1~7月新增土地貨值佔比和拿地銷售比較1~6月分別上漲2pct和0.03。
儘管土地市場整體活躍度較低，但是核心城市核心地塊依舊熱度高漲， 7月以上海、杭州等爲代表的部分城市迎來優質地塊的激烈角逐。7月重點城市土拍溢價率較6月上漲0.6pct至3.8%，主要源自重點城市優質地塊的供應，從7月地塊的溢價率表現來看，最突出的是杭州和上海，具體來看：1）杭州7月供應的3宗地塊溢價率分別達到59%、40%、23%，均由以杭州爲發展重心的頭部房企綠城和濱江拍得，結合兩家房價上半年的拿地表現看，其在杭州繼續深度佈局的策略堅定。2）上海7月土拍爲取消商品住房用地溢價率10%上限要求後的首批土拍，其中楊浦的2宗地塊分別實現了21%、17%的溢價率。另外，從優質地塊的競拍名單看，華潤、保利、綠城、中海、招商蛇口、建發、濱江等房企均在列，可見房企對於優質地塊依舊保持高度關注。
行業仍然以去庫存爲主，維持兩端配置的建議。一方面，選擇低槓桿的龍頭企業，另一方面關注重組進展。
風險提示：市場需求加速下行。
