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1. 概要 今天天氣不錯 今天天氣不錯

和諧不動產房地產投資信託基金（8966）是以東京都區爲中心的辦公室住宅綜合REIT。該基金前身爲Crescendo投資信託，在2002年1月成立，於2005年3月在東京證券交易所不動產投資信託（J-REIT）市場進行首次公開募股，於2010年10月與Japan Single Residence投資信託合併，並更名爲和諧不動產房地產投資信託基金至今。此外，基金把從投資者處募集的資金，主要用於投資房地產等領域，但實際的資產運營全部委託給和諧不動產資產管理（株）。這意味着基金能夠獲得和諧不動產集團各種形式的支持，是大的優勢。

2. 戰略的投資組合構建 該房地產投資信託以「以辦公室和住宅爲主的東京都區內投資地區」的高需求爲支撐，具有特點。投資多個物業並實施投資組合的戰略分散，爲穩定的經營率和收益創造了溫牀。截至2024年5月31日，該房地產投資信託的投資組合用途內部結構的辦公室（主要是中小規模企業的租戶）爲50.2％，住宅部分是49.8%。基於嚴格的投資標準，通過向多個物業投資，實現了用途、建築物棟數、租戶的分散，將投資組合的盈利波動風險降至最低。 辦公室租金的波動性較高，受景氣的影響較大，而住宅的租金則不那麼容易受到景氣變化的影響，因此，通過投資兩種資產形成一個同時追求盈利和穩定的投資組合。 此外，根據投資區域，中心的五個區域（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區）佔33.9％，其他東京23個區佔28.3％，首都圈（除23個區外）佔11.6％，其他佔26.2％。雖然將第1投資區（東京23區）定爲主要投資地區，但在考慮各個區域的市場狀況（存量物業、成交價格、租賃市場狀況等）的基礎上，也向第2投資區（東京23區以外的東京、神奈川、埼玉、千葉）和地方投資區（包括指定政令指定都市及全國主要城市，即可獲得和諧不動產支持的地方大城市）投資。

3.和諧不動產強大的後盾 該房地產投資信託最大的優點可以充分利用和諧不動產的經驗和技術。在東京、大阪、名古屋和福岡交易所大樓等方面，和諧不動產擁有證券交易所作爲租戶，並擁有全國各地的辦公樓，也廣泛地進行着類似於Nihombashi Kabutocho和Chiba的再活化和Sapporo的重新開發等再開發領域的開發事業。因此，它可以利用外部成長幫助，比如和諧不動產持有或開發的物業，仲介物業，先行取得物等信息來源。實際上，在贊助商更改後，土地收購合計在2024年7月17日爲73個/1,503億元，其中資產經營公司網絡爲32個/604億元，和諧不動產的直接收購/資產調換爲20個/394億元，倉儲（贊助商從第三方收購物業並持有一段時間，然後根據時機從新收購REIT）爲21個/504億元。這樣，支持商的支持已經成爲該基金成長的動力，這一點已經被證明。 此外，內部成長方面，通過信息的共享，可以改善經營率。此外，作爲財務支持，能夠獲得財務政策、資金籌集等方面的支持和指導。

4. 豐富的分配財源和成長資金

3. 平和不動產強有力的贊助

同信託的特點在於能夠最大程度地利用平和不動產的經驗和技術，這是一個巨大的優勢。平和不動產在證券交易所的東京、大阪、名古屋、福岡租賃證券交易所大樓，擁有辦公樓物業，並廣泛發展諸如再開發業務之類的業務，以推進日本橋甲子町、茅場町的再生和札幌的再開發業務。因此，同信託可以利用平和不動產的保有和開發物業、中介物業、先行取得物業等信息資源作爲外部成長支持。實際上，自贊助方更改以來，該物業取得合計截至2024年7月17日爲73個/1503億元，其中資產運營公司網絡佔32個/604億元、平和不動產直接取得/資產交換佔20個/394億元、Warehousing（贊助商從第三方獲取物業以持有一定期間，並在適當時機同信託取得的方法）佔21個/504億元。這表明贊助商的支持是同信託成長的動力，這已經在實踐中得到證明。此外，通過共享信息，同信託還可以獲得內部成長支持以改善運營率。此外，作爲財務支持，還可以爲財務方針、資金籌集等提供支持和指導。

4. 充裕的分配原資和成長資金

在信託方面，通過將部分資產交換的轉讓收益分配爲分配資金，將其餘部分用於內部儲備積累，以確保長期穩定的分配資本和成長資金。截至2024年5月的末尾，內部儲備餘額爲57.5億日元，潛在收益爲585.6億日元。內部儲備可使未來的穩定分配資金支付成爲可能，即使在因物業銷售而導致的減值損失時，通過拆卸內部儲備，實現基於實力的分配金支付。此外，與信託成立時發生的合併併購相伴隨，受託資產的稅會不一致也是其內部留存提高的優勢之一。通常，信託將幾乎所有利潤作爲分配金支付，因此無法積累內部留存，但同信託由於過去的合併歷史，具有積累內部留存的工具。此外，通過資產交換將潛在收益一部分可視化，從而持續增加分配金。

（作者：富士客座分析師國重希）