■投資口価格の状況
平和不動産リート投資法人＜8966＞の投資口価格は、2017年以降おおむね上昇傾向にあったが、2020年3月にコロナ禍に伴う社会全体の景気・企業業績への不安に伴い大きく下落した。その後は、コロナ禍対策の進展や景気回復期待もあり投資口価格は大きく回復した。ただ、最近は金融政策や景気、不動産賃貸市況などに先行き不透明感があることで、投資口価格はおおむね横ばいで推移してり、国内株に対して出遅れ感が強い状態が続いている。一方で長期的な視点では、スポンサー変更発表の2009年10月以降、東証REIT指数は横ばい～緩やかな上昇に留まっているのに対し、同REITの投資口価格は大きく上昇している。
同REITでは、「NEXT VISION II」の達成に向けて投資主還元を重点戦略の柱の1つに掲げており、「潤沢な内部留保の還元」「フリーキャッシュの活用」「流動性の向上」「含み益の顕在化」などを目指す。すなわち、「潤沢な内部留保」を将来の分配金支払い原資として還元するほか、「フリーキャッシュを活用」して物件取得や借入金返済に充てることで分配金の巡航水準を向上させ、また十分な余剰資金があり効果が大きいと判断した際には自己投資口の取得を実施する。また「流動性の向上」としては、Global Index組入による認知度向上とAA格への向上を実現し、投資口流動性の向上を目指す。さらに「含み益の顕在化」としては、資産入替によって潤沢にある含み益を顕在化させ、ポートフォリオの質の改善とともに実現益を内部留保の拡充及び分配金向上に活用する。2024年5月期には14期連続での譲渡益を計上し、含み益の顕在化による投資主還元を強化しており、目標とする分配金3,800円に向けた取り組みを進めている。弊社では、目標の達成に向けた意欲的な取り組みや順調な成果が投資家に理解されるに従い、同REITに対する投資家の評価もさらに高まると考える。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 国重 希）
投資份額價格的情況
和平不動產房地產投資信託基金<8966>的投資份額價格，自2017年以來一般呈上漲趨勢，但在2020年3月，由於新冠疫情引發的社會整體經濟和企業業績不確定性，價格大幅下跌。此後，隨着新冠疫情控制措施的進展和經濟復甦的預期，投資份額價格大幅反彈。然而，最近，在金融政策、經濟和房地產租賃市場等方面存在不明確性，投資份額價格大體上爲橫盤走勢，並且相對於國內股市的表現滯後。另一方面，從長期的角度來看，在2009年10月公佈贊助商變更以來，東證REIT指數一直保持橫盤~緩慢上漲，而同一REIT的投資份額價格大幅上漲。
在同一房地產投資信託基金中，重點戰略之一是實現投資者回報，以實現「NEXT VISION II」的目標，包括追求「豐富的內部留存比率」的回報，利用「自由現金」的活用，提高分配基金水平，當存在足夠的剩餘資金且效果顯著時，執行按股份購買自身投資份額。此外，將通過Global Index的組合、提高知名度和提高信用評級，實現「提高流動率」的目標，並通過資產交替，將豐富的含義利益展現出來，將實現改善資產組合質量以及將實現盈利內部留存和分配增加的利用。在2024會計年度，將連續14年實現投資收益，並通過將顯示的利益用於增加內部留存和提高分配基金向目標分配金3800日元的努力來加強投資者回報。在我們公司看來，隨着旨在實現目標的積極努力和順利成果得到投資者的理解，我們認爲同一房地產投資信託基金的投資者評價將進一步提高。
（作者：富士客座分析師國重希）
