■property technologies<5527>の業績動向
3. 2024年11月期の業績見通し
2024年11月期の業績については、売上高40,400百万円(前期比9.3%増)、営業利益1,230百万円(同7.2%減)、経常利益940百万円(同11.2%減)、親会社株主に帰属する当期純利益550百万円(同16.9%減)と、先行投資の増額などを背景に減益を見込んでいる。中古マンションの需給環境について、業界の在庫調整は進んでいるものの、同社では流通在庫水準高止まりを背景に前期並みの需給緩和が続くと見ている。また、2024年11月期第2四半期のマンション買取再販が好調で、売上高、営業利益ともに期初予想比で過達になったが、長期在庫に対する施策を講じていることから、通期業績もやや上振れて着地する可能性があると弊社では見ている。
同社は2024年11月期の重点施策として、中期経営計画に沿って仕入と販売の質の向上に取り組んでいる。仕入については、仲介会社との関係や営業社員のモチベーションを念頭に抑制を見込まず、各拠点の在庫と販売動向を考慮し厳選している。また、年間2店の拠点出店も継続する計画だ。これにより、中古住宅再生事業では、前期並みの在庫保有期間を前提に売上高の拡大を見込む(前期にあった1棟開発案件の売上高は織り込んでいない)。戸建住宅事業について、建売住宅の在庫調整が当面継続するとの予測があることから建売の抑制は継続するが、引渡数、売上高は2023年11月期並みを見込んでいる。
利益面では、テクノロジー強化とともに、これまでも成果を出してきた業務効率化や資材コストの抑制を継続する。売上総利益率は2023年11月期第4四半期並みを見込むが、戸建住宅事業では業界環境を考慮し若干の低下を予想している。販管費については、前期の拠点新設や人員増などの影響、先行投資の増額により前期比16.1%というやや高い伸びを見込む一方、中途採用の抑制などコスト管理も徹底する方針だ。なお、プロダクト開発やマーケティング強化(いずれも人件費)、プロモーション強化(広告宣伝費)といった成長加速のための先行投資は、前期比で2億円増額する計画だ。
こうした前提に対して、売上高は、2024年11月期第2四半期において長期在庫を含めマンション買取再販が好調に推移したことから、期初予想を超過達成する可能性が高いと思われるが、下期には新たに賃貸物件(OC販売用不動産)の販売強化や取扱商品の拡大にも取り組む。賃貸物件は、6月と7月に顧客向けセミナーを開催したが、特に所得税や相続税に悩みを持つ顧客から、ファミリータイプのリノベ済賃貸区分マンションへの投資に対して強い反響があった。取扱商品の拡大では、都心高級マンションの買取再販を開始するが、市場動向を踏まえて適宜新しい顧客と商流を捉え、収益の多様化を図る。また、予想に織り込んでいないが、1棟再開発物件については常に足元で進行している案件があり、早ければ2024年11月期中に引き渡しが行われる可能性もあるようだ。これらのことから、売上高は強含みでの推移が予想される。2025年11月期は足元で導入が進む「KAITRY finance」などSaaS事業や新たな取り組みの収益化も期待され、増収率も元の2ケタ成長へ回帰する可能性が高いと弊社では見ている。
利益面では、下期も長期在庫の販売が残るが、引き続き好調な販売動向を受けて減少していくと見込まれることに加え、リードタイムが7〜8ヶ月のため厳選して仕入れた物件の販売が増えてくると見込んでいる。また、前期から進めてきたリノベ新標準仕様や原価低減による収益改善も期待され、下期の売上総利益率は同第2四半期比で改善していくことが予想される。2025年11月期には、長期在庫もおおむね解消する見込みで、採算はさらに改善することが期待される。販管費については、同第2四半期の傾向から下期も抑制余地があると思われるため、通期の営業利益も期初予想を捉えることが十分に期待され、2025年11月期は再び成長軌道へと回帰するものと弊社では見ている。
下期以降の業績向上につながるキートピックとして、2024年7月に設立した「PropTech-Lab(プロップテック・ラボ)」があげられる。このラボ所長には、指数理論や不動産テックの第一人者である一橋大学教授の清水千弘氏を招聘した。これにより、同社が培った年間33,000件を超える価格査定実績や累計約6,500件のリノベーション実績といったデータやノウハウと、学生や大学発スタートアップ企業が持つ新しい分析技術、不動産に限定されない幅広い基礎データを融合することで、不動産テック分野にイノベーションを起こす考えだ。「ラボ」という名称を使っているが同社ビジネスから得たデータやノウハウを活用することで、具体的なソリューション開発を進める方針である。なお、同社にとっては、マンションデータの整備、価格査定精度の向上、パーソナルバリューの可視化、人流データとの融合による地域防災の可視化などにより、競争力の源泉である「価格査定・可視化」の精度向上が図られるため、事業全般にわたって大きな収益をもたらす可能性があり、中長期成長を押し上げることが期待される。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 宮田仁光)
■房產etf<5527>的業績趨勢
3. 2024年11月期的業績預測
就2024年11月期業績而言,營業收入爲404億元(同比增長9.3%),營業利潤爲12.3億元(同比減少7.2%),經常利潤爲9.4億元(同比減少11.2%),歸屬於母公司股東的淨利潤爲5.5億元(同比減少16.9%)。由於增加了先期投資等原因,該公司預計將面臨盈利減少的局面。就二手公寓的供需環境而言,儘管該行業庫存已得到調整,但該公司仍然認爲,在前期持續的庫存水平高位的背景下,需求放緩將持續下去。此外,就2024年11月期第2四半期的公寓購買再銷售而言,雖然營業收入和營業利潤都高於期初預測,但考慮到該公司正在實施長期庫存策略,因此我們預計,全年業績也有可能稍微超過期初預測。
作爲同公司2024年11月期的主要舉措,該公司正在努力提高其中期經營計劃中的採購和銷售質量,對於採購而言,則基於考慮券商的關係和營業員的積極性,我們並不希望限制,而是考慮各個基地的庫存和銷售趨勢進行選擇。另外,該公司還計劃繼續在全年開設兩個基地來擴大市場。通過這些努力,該公司預計中古住宅再生業務的銷售額將擴大,銷售期限將基於前期保有期限的基礎。對於獨家住宅業務而言,由於建造成本調整將持續發生,因此我們預計建造限額將繼續,雖然交付數量和營業收入將與2023年11月期相似。從利潤角度來看,該公司要繼續強化其科技能力,並繼續推進業務效率化和物料成本控制等減少成本的措施。我們預計,2023年11月期四半期營業利潤率將基本相同,但考慮到房地產建造業未來的發展趨勢,我們預計營業利潤率將略微下降。我們打算在控費方面開展中途招聘之外,繼續執行姓名和其他成本管理方面的策略。此外,預計爲了加速增長,即產品開發和市場營銷方面的「雲商品」和廣告宣傳方面的推廣投資等(需考慮人員成本)的先行投資,將比去年同期增長2億日元。
基於這種前提,根據2024年11月期賣出股份的數量,蘋果CEO庫克套現了超過3億港元。
就這樣的前提,在2024年11月期第二個半年,由於長期庫存不變,加上公寓購買再銷售情況良好,該公司營業收入可能超過期初預期,但在下期,該公司將專注於強化租賃物件(OC銷售/房產ETF)的銷售和擴大可銷售商品的範圍。房屋租賃方面,在6月和7月舉辦了面向客戶的研討會,但對於收入稅和遺產稅等問題有困惑的客戶對已經翻新的家庭型出租公寓的投資表現出了強烈的反響。在擴大銷售商品方面,該公司開始推出高檔市中心公寓的購買和再銷售,但將根據市場趨勢靈活地捕捉新客戶和商業流,以實現多樣化的收入。此外,儘管未被計入預測,但在1號復活節的建設項目中,一直在進行着樓房重新開發項目,這表明這將成爲有可能在2024年11月期內進行移交的足跡。基於這些理由,我們預計銷售額將保持強勁。至於2025年11月期,由於「KAITRY Finance」等SaaS事業和其他新的努力正在逐步實現,完全有可能期待增長率回歸到兩位數增長。
就利潤而言,儘管下期仍然存在銷售長期庫存的情況,但隨着期限爲7-8個月的物價的增加,該公司預計將增加銷售精選的物品。此外,我們還期望通過改善收益的新標準規格和減少原價用於改善收益。我們預計,2025年11月期的長期庫存消耗也將得到解決,可能會進一步改善我們的經營情況。從銷售開支方面來看,由於類似於第二個四半期的趨勢,在下半年也有削減餘地,因此對於整年的營業利潤也有足夠的期望,預計到2025年11月期,該公司將重返成長軌道。
將PropTech-Lab(房產科技實驗室)列爲下一期業績提升的關鍵話題,該實驗室於2024年7月成立,聘請了指數理論和房產科技領域的權威一橋大學教授清水千弘擔任所長。通過將該公司超過33,000條的年度估價實績、累計約6,500條的翻新實績和相關技術以及學生和高校創業公司持有的新型分析技術和廣泛的基礎數據融合,旨在爲房產科技領域帶來創新。雖然使用了「實驗室」的名稱,但擬利用從該公司業務中提取的數據和技術,推進具體的解決方案開發。對該公司而言,通過整理公寓數據、提高價格評估精度、可視化個人價值和與人流數據的融合來實現區域防災可視化等措施,可以提高「價格評估和可視化」的準確性,從而爲業務的全面增長帶來大量收益,也有望推動中長期增長。
(作者:華富證券客座分析師宮田仁光)