■中期経営計画
2. 成長戦略
中期経営計画の経営数値目標を達成し、ミッションの実現に近づくため、property technologies<5527>はリアルの拠点拡大に加え、SaaSプロダクトを使った仲介会社との連携強化、「KAITRY(カイトリー)」の飛躍的拡大により、中古住宅再生事業の成長を加速する方針である。ただし、成長にはビジネスの質的向上が必要であり、そのための成長戦略として、仕入の質的向上、販売の質的向上、コアコンピタンスの強化を進めていく。なかでもポータルサイト「KAITRY(カイトリー)」への期待は大きく、賃貸物件の販売強化や都心高級マンションの買取再販など新たな取り組みもプラスオンで考えているようだ。
(1) 仕入の質的向上
仕入の質的向上では、拠点ごとに設定した綿密な仕入基準に則り、テクノロジーを駆使した戦略で情報量の拡大を図り、査定数で70,000件(2023年11月期33,222件)、「KAITRY(カイトリー)」直接仕入の割合で10%(2023年11月期2.1%)を目指す。具体的には、ポータルサイト「KAITRY(カイトリー)」の利用促進を中心に、広告展開による認知度向上による新規顧客の獲得や的確な住み替えタイミングの提案による既存顧客の固定化を進めるとともに、「HOMENET Pro」や「KAITRY professional」などSaaSプロダクトにより仕入情報の流入増を図る。加えて、既存拠点における仲介会社との取引強化や年間2拠点の新規拠点開設を継続することでネットワークを拡大していく。
(2) 販売の質的向上
販売の質的向上でもテクノロジーを駆使し、仕入決済から販売決済までの在庫保有期間を2023年11月期から約1ヶ月短縮するとともに、2024年11月期に開始する直販ルートで年間150件の販売を目指す。そのため、独自スコアリングモデルから販売難易度/適性を導出して仕入段階の物件選定に活用するなど、データサイエンスによる販売最適化を進める。また、常時1,000件を超えるリノベーション済みマンションの掲載や知名度向上策によってPV数やサイト内回遊を増やし、「KAITRY(カイトリー)」販売ページの活用を促進する。「HOMENET Pro」では、周辺環境や生成AIによるイメージしやすい物件情報の提供を強化する。
(3) コアコンピタンスの強化
データベース拡張による情報網羅性/見える化や査定精度の向上、新規事業/プロダクト開発体制の強化によって、ビジネスの質的向上を支えるコアコンピタンスを強化する。情報網羅性/見える化向上では、質的改善の重要指標となるリアルタイムの営業KPIや需給環境の先行指標、現場実施施策の効果を計測してアラートを表示することで現場の強化を図る。査定制度の向上については、AI査定数の積み上げと実査定との照合による検証を継続する。また、開発チームの増員、組織強化、POC※実施に向けた社内連携体制の強化、産学連携による新規テーマ発掘や共同研究の実施などにより、新規事業や新規プロダクトの開発体制も強化する。
※Proof Of Concept:概念実証。新規事業などの実現可能性を検証すること。
(4) 「KAITRY(カイトリー)」の役割
成長戦略において、「KAITRY(カイトリー)」の役割は大きい。「KAITRY(カイトリー)」での直仕入強化により、高採算で短期間の販売につながる良質な仕入など仲介会社経由では得られない新たな仕入の機会が増えるうえ、売却や住み替えニーズの掘り起こしにもつながり、事業領域拡大のエンジンとなるからである。また、直販売では、同社の独自販売ルートとして差別化要因になり、一度に買取ページと販売ページを回遊できるうえ売買往復の手数料がかからず、ユーザーにとって利便性も経済性も高いため、「KAITRY(カイトリー)」による直仕入・直販売は同社にとってメリットが大きい。同社はこうしたメリットをさらに生かすため、直仕入では査定書の作成や価格変動などアプリ上でのリアルタイム資産管理、重要事項説明のIT化など、直販売ではバーチャルステージング※や周辺環境スコアリング、AIによるリコメンドなどのシステム開発を推進している。加えて、同社では自社グループによる買取以外のサービスメニューを追加することで、これまで取り逃していた需要を取り込み、より収益性の高いビジネスモデルの確立を目指すという方向性が示されている。「KAITRY(カイトリー)」の進化について、弊社では今後の動向に注目していく。
※パノラマVR上に好みのCG家具やCGインテリアを配置すること。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 宮田仁光)
■中期經營計劃
2. 增長戰略
爲了實現中期經營計劃的管理數字目標並更接近實現使命,除了擴大實際基礎外,Property Technologies<5527>的政策是通過加強與使用SaaS產品的經紀公司的合作並大幅擴大 「KAITRY(KITRY)」 來加速二手房改造業務的增長。但是,業務的質量改善是增長的必要條件,我們將着手從質量上改進採購、提高銷售質量和加強核心競爭力,以此作爲實現這一目標的增長戰略。最重要的是,對門戶網站 「KAITRY(KAITRY)」 的期望很高,看來他們也在考慮新的舉措,例如加強出租物業的銷售,購買和轉售市中心的豪華公寓。
(1) 提高採購質量
在提高採購質量方面,我們的目標是根據爲每個地點設定的詳細採購標準充分利用技術的戰略來擴大信息量,並以 「KAITRY(KITRY)」 的直接採購比率爲目標進行70,000次評估(截至2023/11財年的33,222例)和10%(2023/11財年爲2.1%)的評估。具體而言,以促進門戶網站 「KAITRY(KAITRY)」 的使用爲中心,我們將通過廣告開發提高知名度,通過提出準確的搬遷時間來固定現有客戶,並通過諸如 「HOMENET Pro」 和 「KAITRY Professional」 之類的SaaS產品增加購買信息的流入。此外,將通過加強與現有基地經紀公司的交易並繼續每年建立2個新基地來擴大該網絡。
(2)銷售的質量改善
我們還充分利用技術來提高銷售質量,將從購買結算到銷售結算的庫存持有期從2023/11財年縮短約1個月,目標是從2024/11財年開始通過直銷途徑每年銷售150件商品。因此,促進了通過數據科學進行銷售優化,例如從獨特的評分模型中得出銷售難度級別/適用性,並將其用於購買階段的房產選擇。此外,將通過隨時發佈1,000多套翻新公寓和提高知名度的措施來增加PV數量和場內流量,並將推廣 「KAITRY(KITRY)」 銷售頁面的使用。在 「HOMENET Pro」 中,我們將加強提供使用生成式人工智能易於想象的周圍環境和財產信息。
(3) 加強核心能力
通過數據庫擴展提高信息的可理解性/可視化和評估準確性,以及加強新的業務/產品開發系統,將加強支持業務質量改進的核心能力。在提高信息的可理解性/可視化方面,我們的目標是通過測量實時銷售關鍵績效指標、供需環境的領先指標和現場實施政策的效果(這些是質量改進的重要指標)和顯示警報來加強網站。關於評估系統的改進,將繼續通過累積人工智能評估的數量並將其與實際評估進行覈對來進行驗證。此外,還將通過增加開發團隊的數量、加強組織、加強POC*實施的內部協作體系、發現新主題以及通過產學合作實施聯合研究,來加強新業務和新產品的開發體系。
※概念證明:概念驗證。驗證新業務的可行性等
(4) 「凱特里(KITRY)」 的角色
「KAITRY(KITRY)」 在增長戰略中起着重要作用。這是因爲由於 「KAITRY(KITRY)」 的直接採購得到加強,無法通過中介公司獲得的新購買機會,例如利潤豐厚且可帶來短期銷售的高質量採購,將增加,還將導致銷售和搬遷需求的挖掘,它是業務領域擴張的引擎。此外,在直銷中,作爲公司自己的銷售渠道,它是一個差異化因素,而且由於可以同時瀏覽購買頁面和銷售頁面,來回交易不收取任何費用,而且用戶的便利性和經濟性都很高,因此通過 「KAITRY(kitley)」 進行直接購買/直接銷售對公司來說具有很大的優勢。爲了進一步利用這些優勢,該公司正在推動系統開發,例如虛擬舞臺*、周邊環境評分以及用於直銷的人工智能建議,例如準備評估文件、對價格波動等應用程序進行實時資產管理,以及解釋重要事項的IT轉換。此外,通過增加除自有集團採購以外的服務菜單,該公司指出了捕捉迄今未實現的需求的方向,並旨在建立更有利可圖的商業模式。關於 「KAITRY(kitley)」 的演變,我們將密切關注未來的趨勢。
*在全景虛擬現實中放置你最喜歡的 CG 傢俱或 CG 內飾。
(由 FISCO 客座分析師宮田仁光撰寫)