これに対して同社は、ライフステージの転換点で不動産を取得する傾向の強い30〜40代の1次取得者にターゲットを絞っているため、遠からず需要の戻りが想定されること、販売用不動産で賃料収入を得る仕組みを持っていることから、戦略的に他社の値下げに追随しなかった。このため2023年11月期は、販売数が伸び悩んで売上高が大きく落ち込むこととなり、長期在庫※が増加することとなった。また、仕入の厳選を開始したものの効果が出るまでに数ヶ月かかるため、2024年11月期第2四半期の売上総利益は計画未達となった。しかしながら、長期在庫以外は順調に回転し、利益率もむしろ上昇していること、長期在庫に対する対策も講じていることから、下期以降2025年11月期へ向けて業績は踊り場から回復局面に転じていくことが期待される。■房產etf＜5527＞的業績趨勢
2. 對外部環境變化的應對
雖然已經提到，2024年11月期第2季度的業績按預期進行，作爲中期經營計劃的第一年啓動遇到了順利的開端，但畢竟它也是事實，這是減益的。 背景是，由於自冠狀病毒以來一直持續增加，然後由於擔心利率反轉上升，導致前一階段的需求暫時下降的商業環境變化，與二手公寓庫存繼續保持高水平有關。 因此，中古公寓的領取平衡惡化，許多公司除同公司以外正在通過減價進行庫存調整的措施，是在2023年11月期。
對此，該公司將目標鎖定在30到40歲以購買房產爲轉換點的主要第一取得者身上，因此預計需求很快會恢復，而且由於持有銷售用房產並獲得租金收入的機制，戰略上沒有追隨其他公司的降價。因此，在2023年11月期，銷售量不佳，銷售收入大幅下降，長期庫存※也增加了。此外，雖然已開始進行嚴格的採購挑選，但要等到它產生效果需要數月時間，所以2024年11月的第2季度銷售總利潤未達到計劃。但是，除了長期庫存外，其他庫存均已順利轉移，利潤率甚至上升，而且已經採取了措施來應對長期庫存，因此預計在下半年2025年11月期之後，業績將從平台轉向恢復階段。
※由於房產個性強，因此在同一地區競爭房產等因素的影響下庫存持有期可能會變長，此時，隨着時間的推移，價格普遍下降。該公司平均的採購結算到銷售結算期間爲7至8個月。
針對長期庫存的對策是利用OC(房主更換)銷售用房地產的獨特機制、加速長期庫存的銷售、嚴格選擇採購，其中部分是在前一期開始並在2024年11月期鼓勵加強的。 O.C.銷售用房產是一種公司獨創的機制，通過持有一部分銷售房產來獲得租金/現金流，已經在過去一定程度上持有(在計時後進行銷售)。由於銀行已經建立了信任，該公司已經在努力增加OC銷售物業以縮小空置庫存，目前已有大部分入住，而且早已超出預期。該公司的物業對入住者來說，許多都是比繼續支付租金更便宜的，因此除了作爲出租房產的銷售渠道外，還可以預計未來入住者能夠購買房產。另外，在出售轉爲租賃物品的過程中，已經實現了最初預計的銷售總利潤率。
在2023年11月期的第4季度，該公司決定更加嚴格選擇採購。由於需求因點而異，因此按點設置條件，如區域、樓層、建成年數、車站距離和翻新工程等，制定了詳細的採購標準。儘管經過嚴格選擇之後，採購決算的數量增長放緩，但這不是因爲條件太苛刻，而是因爲業務員和合作公司需要更多的時間適應，因此在2024年11月季度第2季度，採購數量比第1季度增加。另外，由於2024年11月期行業的銷售趨勢已經變得平穩，該公司加速了長期庫存的銷售。儘管在季度內看到2023年11月期的銷售量有所下降，但由於本來就是針對以購買爲目標的第一購買者層，因此足以受歡迎，因而現在的銷量仍在增長中，如2024年11月期第1季度爲246(同比增長20.0%)，第2季度(繁忙時期的3個月)爲373(同比增長19.9%)。需要注意的是，銷售總利潤率的降低由於庫存長期化已在業績預測中實現了一定程度的編織。
此外，由於市中心的利率在2024年2月上漲等原因，人們擔心利率環境的變化，但即使利率略有上漲，在銷售方面，公司提供給其主力客戶層，即首次購房者的「以低於每月房租支付額的還款額獲得房子」的吸引力仍然不變，並且金融機構的信貸態度也沒有發生大的變化。在籌資方面，對借入利率的影響幾乎沒有，還成功地保證了長期借款重組和2025年11月採購限額，因此沒有特別的擔憂材料，繼續提出通過借款應對業務擴張的方針。此外，爲了確保資本政策的靈活性和機動性，該公司於2024年7月底進行了減資，但對穩定分紅和子公司稅負的合理化具有重大影響，特別是在分紅方面，減資使得可分配利潤約爲30億日元，因此認爲股東回報的穩定性和持續性將提高。基於這些方面，我們認爲該公司作爲中長期投資對象的吸引力並不會減弱。
（作者：華富證券客座分析師宮田仁光）
