面對當前市場供給的持續增加、有效辦公需求的相對不足，以及企業辦公方式向更加靈活和多樣化的轉變等多重因素的影響，近年來，商辦樓宇的經營遭遇着較大壓力。在行業面臨發展不確定性的背景下，仍然不乏企業通過出色的經營能力，展現了逆流而上的一面。
8月14日，招商局商業房託公佈2024年中期業績，期內基金錄得收益2.66億元，同比增長11.9%；物業收益淨額2.01億元，同比增長12.5%；每基金單位分派0.06港元，較去年同期0.045港元大增26.3%。
1、穩健經營，優質資產彰顯成長韌性
從業績上來看，此次業績的核心亮點便在於公司每基金單位分派實現了大幅增長。這一數據對外釋放了積極的信號，顯示出了招商局商業房託健康的經營狀態和良好的盈利前景。
對於尋求穩定收益的投資者來說，較高的分派是重要的吸引因素，這一提升趨勢顯然也將進一步增強公司在市場的吸引力。
不可否認，分派的增長通常建立在公司穩健的財務基礎之上，而招商局商業房託的這份中期成績單就給出了有力印證。
具體來看，公司收入主要來自物業組合收入，其中多處資產的經營表現穩健。
報告期內，公司物業租金收入達2.38億元，同比大幅增加9.7%。
（來源：公司公告）
各物業的出租率同樣表現不俗。上半年公司整體物業組合的出租率由86.8%上升至92.7%，較2023年底上漲了5.9個百分點。寫字樓的平均出租率提升至94.7%，漲幅達到4.7個百分點。
（來源：公司公告）
具體來看，科技大廈與科技大廈二期呈滿租狀態，其他三項寫字樓的出租率均有所明顯提升。其中，數碼大廈出租率上漲了9.7個百分點至91.1%，招商局航華科貿中心上漲了9.2個百分點至91.1%。花園城在經歷升級改造後，出租率更是由73.7%大幅上漲11.3個百分點至85.0%。
可見，即使外部環境複雜多變，從招商局商業房託的各項經營數據中仍然能夠清晰的看到其穩健經營的態勢。
而這一成績的取得與公司良好的運營能力分不開。
一方面，儘管寫字樓市場競爭激烈，整體壓力不小，招商局商業依舊採取了相對靈活的策略，如通過以價換量的方式，即適當調整租金價格以吸引和保留租戶，從而保持了較高的出租率和資產的流動性。這種策略在短期內儘管可能會對收入產生一定影響，但從長遠來看，有助於穩定公司的現金流和市場地位。
此外，公司還通過優化租戶結構、提升服務質量和物業升級改造等措施，增強了資產的吸引力和競爭力。在租戶結構方面，公司注重引入科技、醫療等高增長潛力行業，這些行業的穩定性和成長性爲公司提供了更爲可靠的租金收入來源。
僅從科技大廈二期和數碼大師來看，其科技與信息技術的租戶佔比分別就達到了50%和38%。而科技大廈的租戶爲健康醫療行業，出租率不僅維持100%，租金還實現了穩步提升，2024年06月30日的出租單價達137.4元平米，上漲了3.8元/平米。
（來源：公司公告）
此外，對物業的改造與升級，也成爲了助力公司經營邁向新臺階的重要驅動力。
從花園城項目來看，其在2023年底完成了封閉式分區裝修，並已於2024年對外開放營業，公司採取了積極的租賃策略，提供了更具吸引力的出租單價，取得了不俗的反響。上半年，出租率迅速提升了11.3%，隨着新租戶的入駐，花園城不僅增強了其商業活力，也爲未來的運營打下了堅實的基礎。
良好的運營能力之外，公司資產質量的優越性也是招商局商業房託穩健發展的重要支撐。
其資產主要分佈在一線城市的核心商業區域，這些區域通常具有較高的經濟活力和市場需求，不僅爲資產保值增值提供了堅實的基礎，也有效規避了市場波動帶來的資產貶值風險。實際上，可以看到，即便在近年來整體市場環境不利的條件下，公司的物業估值依然保持穩定，顯示出較強的市場抗壓能力。
（來源：公司公告）
此外，招商局商業房託在2023年通過貸款置換顯著降低了融資成本，這一策略不僅減輕了公司的財務負擔，也有效增強了其在不確定市場環境中的抗風險能力。對此，中報還特別提到，去年的再融資預計將爲本年度節省近1500萬元的利息支出，這進一步證明了公司在財務管理上的前瞻性。通過審慎的財務管理和成本控制，招商局商業房託不僅保持了健康的財務狀況，還爲應對市場的不確定性做好了充分準備。
2、多重因素催化，助力價值提升
展望後市能夠清晰的觀察到招商局商業房託面臨多個潛在的催化劑。
首先，政策面來看，一攬子支持經濟復甦的政策下，爲經濟回升帶來驅動，爲招商局商業房託的經營提供了良好的外部環境。
與此同時，資本市場的深化改革也爲房託基金帶來了新的機遇。從REITs市場來看，早在今年4月，中國證監會和香港證監會就層聯合宣佈，將房地產投資信託基金（REITs）納入滬深港通機制。
作爲市場上的頭部房託基金，倘若相關政策落地，招商局商業房託有望成爲直接的受益者，吸引更多的投資者，獲得估值修復乃至重估的機遇。
其次，當前伴隨聯儲局減息預期不斷增強，對港股市場也構成利好。
對此，國泰君安證券此前表示，從歷史經驗來看，目前美國部分經濟數據已達到過去減息週期啓動時的水平。隨着聯儲局減息週期啓動，國內政策空間更加廣闊。聯儲局減息週期開啓後，港股市場上漲空間進一步打開。在港股市場的提振效應下，像招商局商業房託這樣以穩健收益和優質資產爲特徵的投資工具，預計將吸引更多投資者的關注。
最後回到招商局商業房託的基本面。
公司各大物業資產位於一線城市核心商業區域，與當地的消費景氣度密切相關。隨着下半年政策成效顯現下，辦公及消費需求持續增長，有望進一步助力公司業績增長。
特別是，招商局商業房託在物業改造升級上，潛力也有望進一步釋放，以花園城項目來看，改造升級後的市場推廣活動和會員福利有效提升了客流量和會員數量。自2024年初全新開業後，其客流量較開業前相比增加約50%，7月的客流量首次突破了105萬人，爲開業以來最多。花園城的會員數在7月首次更是超過19萬人。
值得一提的是，花園城G層四海地鐵口已於7月正式啓用，交通便利性得到了顯著提升。與此同時，招商局商業房託也採取提供深圳灣口岸免費穿梭巴士等方式，吸引更多港客，這也進一步增強了其收入的預見性。
3、結語
近日，華夏首創奧萊REIT公衆發售獲得投資者踊躍認購，創消費REITs公衆發售倍數新高。這一定程度反映出市場對Reits產品的青睞。
眼下隨着提振經濟和促進消費的政策不斷出臺，經濟迎來修復趨勢。同時，市場對聯儲局本輪加息週期即將結束的預期逐漸升溫，這爲低波動、穩收益的房託基金產品帶來了上行機遇。
在這一背景下，招商局商業房託在經營層面展現出更強的穩健性，有望成爲市場關注的焦點，迎來價值提升的新契機。