其中，招商蛇口愉樾3栋2号楼项目位于汉阳区鹦鹉街道189号，总建面1.32万平方米，地处汉阳区钟家村商圈，集金融、经贸、商务、文化艺术于一体，紧邻地铁6号线马鹦路站。觀點網 繼一個月前武漢聯合貝殼武漢站開啓「以舊換新」業務合作後，招商蛇口又採取新的措施應對武漢區域內存量辦公項目，目標依舊是「聚焦關鍵指標達成，堅決去化已竣未售」。
8月18日消息，招商蛇口與武漢安家保障性住房有限公司展開合作，將存量商品房用作保障性住房，首批合作項目已正式落地。
據悉，武漢安家保障性住房有限公司與招商蛇口愉樾項目和空港中心三期項目完成簽約，收購面積超2萬平方米，改造裝修後，將爲武漢提供500餘套保障性租賃住房。
其中，招商蛇口愉樾3棟2號樓項目位於漢陽區鸚鵡街道189號，總建面1.32萬平方米，地處漢陽區鍾家村商圈，集金融、經貿、商務、文化藝術於一體，緊鄰地鐵6號線馬鸚路站。
觀點新媒體查閱資料發現，招商蛇口愉樾項目早在2022年7月竣工，總建面11萬平方米，其中4萬平方米的高端改善住宅已售罄，餘下4.2萬平方米的寫字樓及商業，而3棟2號樓就屬於其中的寫字樓項目，當前狀態爲12層的毛坯現房。
面對寫字樓空置率不斷爬升、租金下行壓力逐漸加大，招商蛇口選擇將寫字樓改造用作租賃住房的退出方式，倒是令人眼前一亮。
消化存量新路徑
自2011年進入武漢市場以來，招商蛇口在武漢已積累了豐富的土儲，其中不乏有與武漢城建聯手打造的未來中心、與中建三局聯合打造的壹品瀾芸等系列紅盤，但寫字樓項目的佈局相對稀少，同時也面臨着去化困境。
今年5月11日，市場就有消息傳出「招商蛇口委託第三方平台對外出售一棟高端寫字樓」，所指的正是愉樾3棟2號樓。
歷時3個多月，該寫字樓最終未在公開市場上順利流轉，反而以用作租賃住房的形式成功實現交易，距離項目完工也過去了2年之久。
在2023年度報告中，招商蛇口對招商愉樾項目計提存貨跌價準備7880.17萬元。
已竣未售的寫字樓項目持續貶值，回籠現金流壓力長期存在，或許是招商蛇口促成本次合作的關鍵推動力。
關於寫字樓用作租賃住房的可行性，武漢市住房保障和房屋管理局在2020年4月20日發佈的「關於允許商業和辦公用房等存量用房改造爲租賃住房」通知中已有明確指示，招商蛇口愉樾項目所在的漢陽區就在准許範圍之內。
通知指出，武漢江岸、江漢、研口、漢陽、武昌、等地的已建成閒置低效的商業、辦公、廠房等非住宅存量房屋可以改造爲租賃住房，而城市重點功能區和主幹道沿線臨街的商業和辦公用房，不得改造爲租賃住房。
在規劃中，未來愉樾項目定位服務於區域新青年、新市民、教育、醫護和企事業單位員工，租賃需求旺盛。在改造裝修配備傢俱家電後，項目提供可拎包入住的保障性租賃住房334套（間）。
此外，本次簽約的另一項目空港中心三期即空港新城創智園區·創智文化園，原規劃打造爲辦公別墅和企業獨棟，於2021年9月開工，2024年6月交付使用。
在武漢市住房和城市更新局網站的「商品房項目查詢系統」中檢索發現，該商業項目共計有13棟、235套，目前非住已售18套、非住可售190套。且在今年6月6日，其中的4、7、10號辦公樓已取得商品房預售許可證，建築面積3004.86平方米。
種種跡象表明，該項目也存在寫字樓改造用於租賃住房的需求。
武漢安家表示，此次合作項目將有助於推動構建房地產發展新模式，爲更多工薪群體、新青年、新市民提供住房保障，實現廣大群衆住有所居、居有所安的目標。
疲軟的寫字樓市場
在今年6月份的中期工作會上，招商蛇口華西區域副總經理、武漢公司總經理冷瑩總結髮言中明確了下半年的四個年度目標，其中就包括「堅持存貨去化，圍繞一盤一策實現大盤項目流速提升，尾盤項目儘快清盤」。
過去一年，招商蛇口在武漢僅有一個入市在營的寫字樓項目——江璟城B棟寫字樓，於2023年下半年開始運營，總建面7.97萬平方米。截至去年年底，該寫字樓運營收入581萬元，平均出租率僅21%。
整體上看，招商蛇口寫字樓項目的運營收入及淨利增幅已呈現疲軟狀態。2023年，招商蛇口實現寫字樓運營收入12.6億元，實現EBITDA爲8.55億元，與2022年相比增長緩慢。2022年，招商蛇口實現寫字樓運營收入11.59億元，實現EBITDA爲8.28億元。
據仲量聯行數據，截至今年6月底，武漢優質辦公樓市場總體量爲908.7萬平方米，其中甲級市場存量爲312.7萬平方米。
今年第二季度，武漢全市空置率環比下降0.2個百分點至39.7%，市場調價行爲仍在持續。其中，甲級辦公樓空置率上升0.8個百分點至37.0%，淨有效租金環比下降1.6%至80.7元/平方米·月；乙級辦公樓空置率下降0.7個百分點至41.1%，淨有效租金環比下降1.1%至65.9元/平方米·月。
仲量聯行表示，預計2024年下半年武漢仍有約25萬平方米的新增甲級辦公樓供應入市，未來兩年內供應壓力暫無明顯放緩跡象。
在空置壓力的影響下，市場租金短期內延續下行趨勢，但租金降幅將逐步轉入放緩區間。
再回到招商蛇口本身，截至今年一季度，公司貨幣資金832.06億元，短期借款10.84億元，一年內到期非流動負債403.55億元，一年期內賬齡的應付款約508.4億元。
在現金流與寫字樓壓力雙重交疊下，積極處理個別積存已久的辦公項目，這也是招商蛇口在縫隙中騰挪的方式。
