■事業概要
4. 同社の強み
京橋アートレジデンス＜5536＞の強みは、ネットワーク、商品力、事業展開力にある。ネットワークはさらに、推進力、企画力、監理力、一気通貫した体制といった強みにもつながっている。こうした強みを背景に、東京23区内の住環境や生活利便性、賃貸需要の高い立地に、4～5階建、8～14戸数という、他社があまり手を出さないニッチな不動産を開発、販売優位性の高い3億円～5億円という手頃な価格で販売したうえで、高い事業収支率を達成できるのである。また、そうした強みは認知度と信用度の向上の源泉にもなっており、同社の成長を支えている。
ネットワークは、ニッチな新築マンションを建設できる施工業者など協力会社とつながることで、瑕疵・住民対策を含め開発から販売までおおむね2年という短期間で事業を展開する推進力、同社内の建築企画部を中心にグループ企業や協力会社を巻き込んだ企画力、用地取得から設計施工、販売・賃貸に至る協力会社に対する監理力という強みを生みだし、さらに開発から販売までの一気通貫した体制の構築にもつながっている。ネットワークはさらに、知名度や信頼が高まるにつれ不動産仲介業者や銀行、証券会社、税理士事務所、会計事務所との関係も太くしている。富裕層という同社のターゲットが重なるこうした企業・事務所とは、同社が顧客を紹介してもらうだけでなく、同社との取引によって顧客に金融や税務、運用、資産処理などのニーズが発生するため、相互補完の関係にある。また、顧客紹介などの点で富裕層とのネットワーク、情報交換の点で同業とのネットワークも強みと言える。特に同業とは、一般的に競合関係に陥ることが多いが、資産形成用収益賃貸レジデンスという競合が起きるにはニッチ過ぎる市場では、顧客情報や販売価格情報など情報交換を行うことで共存共栄が図られている。同社業態に近い新築投資用マンションのタスキが2024年4月に資産運用型の新日本建物と合併してより大きな共同持株会社タスキホールディングス＜166A＞となったが、同社にとって脅威というより情報力強化の点でメリットが大きいと考えられる。こうしたネットワーク力をさらに強めるため、共同事業、事業提携、資本提携など取引先との関係強化を目的に2024年4月に情報開発部を新設した。さらに6月、証券関連事業と中古不動産再生など不動産関連事業を併営するあかつき本社グループと提携し、資産形成用収益賃貸マンションを共同開発する予定だが、富裕層ネットワークの強化も期待されている。
しかし、商品力や事業展開力がなければ、こうしたネットワークも強みとして生かすことができない。このため同社は、トランクルームやカーシェアを付けたり、防音マンション「ラシクラス（RASICLAS）」を供給する(株)らしくと提携してミュージシャンやユーチューバー、ゲーマーからのニーズが強い防音マンションを開発するなど、企画力やデザイン性、資産価値の高い商品を安定供給できるよう商品力の強化を進めている。また、不動産テック企業と提携するなど不動産開発においてDX導入を続けるなど生産性と効率性の高い事業展開を行っており、相対的に高い事業収支率を実現している。同社は、同社自身とのシナジーも考慮したうえでスタートアップ投資を行っており、2024年6月オンライン上のロケーション情報を管理するDX化を得意とする(株)エフェクチュアルに投資し、事業展開力の強化を図っている。なお、ESG関連事業においても、環境課題や社会課題に継続的に取り組むことで構築してきた様々な業種とのネットワークが強みとなっている。
企画開発の人材を増強し、成長につなげる
5. 同社の課題
強みをさらに発揮するための最大の課題は、人材の確保と育成にあると考えられる。上場によって管理面の人材が補強でき、内部統制やリスク管理体制の整備・強化及びコンプライアンスの徹底は進んだ。今後は開発や企画の人材を増強する計画で、特にニッチで参入企業が少ないため開発余地が非常に大きい新築マンション事業において、開発～引渡を安定的に増やし成長につなげる方針である。また、総資産93億円に対し在庫が56億円、借入金が72億円という財務体質（2024年11月期第2四半期末）も課題と言える。在庫と借入金については、在庫自体がプロジェクトとして資金調達と紐付いていること、金融機関とのネットワークが強固になってきていることから、事業の拡大に伴って在庫や借入金が増加することは問題ないと考えられる。ただし、財務数値的には、在庫をしっかり収益化し（できれば在庫回転率を引き上げ）、将来的に自己資本比率を向上させていく必要があると思われる。また、事業拡大とともに在庫と紐付いているとはいえ借入金が増加していることに対して、エクイティファイナンスなど他の調達方法を検討することも課題かもしれない。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
■業務概要
4. 公司的優點
京橋藝術社區＜5536＞的優勢在於網絡、產品力和業務拓展能力。網絡進一步提高了推進力、企劃力、監理力和貫穿一致的體制等優勢。在這些背景下，該公司開發了其他公司不太涉足的利基房地產——4-5層、8-14個單元，以優勢銷售的價格3億至5億日元，以達到高企業收支比。此外，這些優勢也成爲公司知名度和信譽度提高的源泉，支撐着該公司的成長。
網絡通過與能夠建造利基新公寓的建設承包商等合作公司相連，產生了推進力、企劃力以及包含疵點和居民對策在內的開發與銷售大約兩年的優勢，並建立了從用地採購到設計施工、銷售和出租的監理體制。隨着知名度和信譽度的提高，網絡還與不動產仲介公司、銀行、證券公司、稅務和會計事務所等關係緊密。這些企業和辦公室與同社的目標相重疊，不僅可以通過向客戶推薦該公司的做法，還可以通過與該公司的交易產生客戶的金融、稅務、操作和資產管理需求，從而實現相互補充。此外，在客戶介紹方面，網絡與富裕階層和同業的網絡，並在信息交流方面與同業的網絡一樣強大。特別是，儘管大多數公司通常會處於競爭關係，但在競爭激烈的競爭下，通過交換有關客戶信息和銷售價格信息等的信息交換，可以實現共存共榮的關係。雖然這個業務與同公司體系接近的新建房投資公寓任務在2024年4月與資產管理型新日本建築合併成了更大的共同控股公司Tasks Holdings＜166A＞，但從信息力量增強的角度來看，它被認爲有利得多。爲了進一步加強這種網絡能力，爲了加強與交易夥伴的關係，如合作企業，業務合作和資本合作，於2024年4月設立了信息開發部門。此外，它還將於6月與在證券相關業務和中古不動產再生等房地產相關業務方面進行合作的Akatsuki總部集團合作共同開發資產形成用收益租賃公寓，也期待強化富裕階層的網絡。
然而，如果沒有產品實力和業務開展能力，這種網絡也不能作爲優勢利用。因此，該公司正在推進強化產品實力，例如引入行李箱或汽車共享，建立和(株)Rasikuras進行供應防音公寓，他們開發出了企劃力、設計性和資產價值高的商品，以穩定供應。此外，該公司還與房地產技術公司合作，引入DX在房地產開發中，進行生產力和效率高的業務擴展，並實現了相對高的企業收支率。該公司考慮到與自身的協同效應，因此在實施創業投資的同時也進行了投資，並在2024年6月投資了管理在線定位信息的DX(株)Effechual，以增強業務開展能力。此外，在環境問題和社會問題的ESG相關業務方面，與該公司構建的各種行業之間的網絡成爲優勢。
增強企劃開發人員的數量，促進成長
5. 該公司的問題
爲了發揮優勢，最大的挑戰在於招攬和培養人才。上市後，管理層人員得到了補充，內部管控、風險管理和合規性得到了加強。未來計劃增強開發和企劃方面的人才，並決定以穩定增加開發和移交量的方式來推動新建公寓業務的發展。該公司目前總資產達93億日元，庫存爲56億日元，借入資金爲72億日元，財務狀況（2024年11月第二季度末）也是一個問題。庫存和借入資金方面，考慮到庫存本身與資金籌集有關，金融機構網絡日益強大，故隨着業務的擴大，庫存和借入資金的增加並不是問題。然而，從財務數據來看，他們需要抓住庫存的收益機會（最好提高庫存週轉率），並在未來提高自有資本比率。此外，隨着業務擴大，在庫和借入金的關係已經發生變化，考慮採用股權融資等其他融資方式也是一個課題。
（作者：華富證券客座分析師宮田仁光）
