中電光谷「深蹲蓄力」提升市場競爭力，欲在行業回暖復甦之際完成「遠跳」。
作爲經濟發展的重要引擎，產業園區在推動經濟發展、促進產業集聚、推動經濟轉型升級等方面發揮着關鍵作用，但進入2024年以來的產業園區行業，仍在經歷着「低谷時刻」。
由於經濟的低迷、地緣政治緊張以及國內城投債壓力等多重因素的影響，「不確定性」仍是2024年的主基調，產業園區的發展直接遭受了宏觀環境的衝擊，市場需求有所減弱。
況且，產業園區自身的發展也面臨着多個挑戰。由於大部分產業擴張趨於謹慎，這導致園區普遍產能過剩，且園區空間供求失衡矛盾突出，產業升級越發緊迫;同時，在嚴峻的招商壓力下，產業運營的重要性越加凸顯。
在外部宏觀經濟影響與行業內部經營挑戰的雙重「夾擊」之下，國內的產業園區玩家經營環境越發嚴峻，中電光谷(00798)也不可避免的受到了影響。
8月26日，中電光谷發佈了2024年上半年的業績公告。數據顯示，公司報告期內的收入爲14.59億元(人民幣，下同)，期內淨利潤爲320.2萬元。雖然收入和淨利潤相較2023年同期均有不同程度的下滑，但守住了盈利底線凸顯了中電光谷發展的韌性。
若深入剖析此份業績，能發現中電光谷報告期內的業務亮點並不少。且其於行業低谷期苦練「內功」，不斷「深蹲蓄力」提升自身的市場競爭力，只爲在行業回暖復甦之際完成「遠跳」。
運營服務顯韌性，綜合運營業務簽約金額增長19%
隨着中國經濟進入高質量發展階段，傳統的產業園區開發運營模式已難以滿足市場需求。作爲國內產業園區市場中的領先玩家，嗅覺敏銳的中電光谷早在2019年便開始轉型變革以適應新的市場環境，其逐漸搭建起了以園區運營爲主體，園區開發爲支撐，產業投資爲引擎的「一體兩翼」的戰略格局。經過超5年的積累、沉澱，該戰略轉型已取得了顯著成效，並在2024年的中期業績上有明顯體現。
報告期內，中電光谷園區運營服務的收入爲11.07億元，佔公司總收入的比例已高達75.9%，較2023年同期時的58.6%上升近17個百分點，園區運營服務已成爲中電光谷的「重頭戲」。
園區運營成爲中電光谷業務主體的背後，得益於設計與建造服務、物業管理服務兩大業務的收入佔比的不斷提高，報告期內，二者的收入佔比分別爲33.4%、25.8%，合計近60%。
在設計與建造服務方面，中電光谷近年來持續推動「P+EPC+O」的創新綜合運營商業模式，該模式可爲地方政府及大型企業提供園區招商運營牽頭的項目全過程管理服務，受地方政府的普遍歡迎。報告期內，中電光谷新增簽訂保定網信谷「OEPC」項目合同，金額爲2.42億元。
在物業管理服務方面，中電光穀物管業務的智能服務系統的強勁市場競爭力已開始逐漸顯現，報告期內公司新增簽約三峽基地杭州及長龍山區域項目、湖北省公安廳、成都華微高端集成電路產業園、武漢軌道交通等項目，金額爲人民幣4500萬元。同時，截至2024年6月底，麗島物業管理物業面積高達2,769.6萬平方米，增長7.7% ，其中企業客戶服務面積佔比72.53%。隨着持續推廣智慧園區、智慧社區管理模式，預期物管服務將進入高速成長通道。
與此同時，園區運營下的能源服務、物業租賃服務在報告期內穩健發展，實現了收入的持續成長。中電光谷主要通過附屬公司中電節能提供能源服務，中電節能的「雙碳路徑」數字化解決方案是國內首個基於PKS體系且具有實現、生產雙功能的綜合能源低碳數字化系統，獲市場廣泛歡迎。報告期內，中電節能的能源運營服務面積達1200萬平方米。得益於服務面積的增長，期內能源服務收入同比增長7%至6271.2萬元。同時，中電節能報告期內新增簽約中電霸州智谷項目、湖北民本集團分佈式光伏能源管理項目、阿里巴巴雲計算數據中心項目、國網安徽能源中科大高新校區供水及暖通運維服務項目，金額約人民幣1.67億元。
在物業租賃服務方面，中電光谷旗下科技企業孵化器和衆創空間專業運營公司OVU創客星已在全國21個城市建設運營35個站點，運營面積40萬平方米，服務創業團隊2000多家，聚集創業者達8萬餘人，是華中區規模最大的共享辦公品牌。截至2024年6月30日，OVU創客星已成功運營並申報榮獲21個國家級產業空間的授牌。報告期內，得益於租賃服務品牌知名度的不斷提升，出租面積上升至25.7萬平方米，這帶動收入同比增長22.1%至6791.1萬元。
值得注意的是，隨着中電光谷綜合運營服務體系的不斷完善，報告期內綜合運營業務的簽約金額同比2023年同期(不包含句容項目和佛山南海項目)增加1.03億元，同比增長19%。作爲市場需求的先行指標，運營服務簽約金額領先期內收入實現增長，這是否說明運營服務的發展已渡過谷底?
園區開發短期受衝擊，但基本面穩固
具有「壓艙石」作用的園區開發服務報告期內的收入下滑相對明顯，但這主要是因爲上半年辦公研發市場遇冷，以及合肥公司去化基本完成所導致，並非經常性因素，且局部亮點依舊明顯。
報告期內，得益於園區生態體系的持續豐富，中電光谷自持園區物業的租賃收入13.1%至1.12億元，品牌影響力持續增強。此外，得益於中電光谷長期以來的全國多區域的佈局，成都公司緊抓電子信息產業、長沙公司持續拓展優質資源、重慶公司聚焦新能源汽車領域龍頭從而成爲了產業園區空間銷售的前三名，這帶動製造類園區簽約金額增加了超1億元，同比增長23%。
報告期內，中電光谷產業園區空間銷售收入的城市已達到16個，項目達到21個，跨區域佈局進一步降低系統風險。期內新開工面積9.23萬平方米，新竣工面積19.81萬平方米，在建面積合計58.48萬平方米。同時，中電光谷目前在全國多個城市的優質產業園區有土地儲備468.6萬平方米，這爲園區開發業務發揮「壓艙石」作用奠定堅實基礎。
顯然，園區開發服務雖受下游需求減弱和去化週期的衝擊影響了當期的業績表現，但業務基本盤依舊穩固，土儲充足，只要下游需求回暖，中電光谷園區開發服務便有望重回增長軌道。
產業投資作爲園區招商的重要抓手，是中電光谷轉型過程中的有力支撐，報告期內亦實現了穩健發展。中電光谷旗下的零度資本截至報告期末已設立8支基金，助推數字城市、網絡信息、智能製造、新材料4大領域發展。而中電中金充分利用中國電子的產業佈局及網絡資源，配合中金公司專業投資團隊的投融資能力投資的多個項目已有新進展。其中四個項目完成新輪融資，上海合晶(688584.SH)完成科創板掛牌上市，並對比亞迪半導體等五個項目部分股權退出，兌現產業投資收益。
「苦練內功」夯實業務基礎鞏固領先地位
市場需求收縮導致的行業低迷必然也伴隨着市場競爭的加劇，不能適應新市場環境的企業，或許將被行業的低谷期所淘汰，因此新環境對市場玩家的業務經營能力便有了更高的要求。而在低迷期「苦練內功」的企業，往往於行業上升期將會有更爲強勁的爆發力。爲了在行業低迷期夯實業務基礎，進一步鞏固公司於行業中的領先地位，中電光谷下半年將從以下幾個方面展開佈局。
其一是加強精益管理，促進公司可持續發展。在行業低迷階段，成本的控制以及運營效率的提升都是實現可持續發展的重要手段，這兩大措施的落實可釋放利潤，增厚公司的資金儲備而抵禦潛在的風險。中電光谷表示，將加強管理的微觀環節爲新的突破口，進一步提升企業競爭力;不斷提高管理效率，創新管理方法，助力達成經營目標。
其二，緊抓行業機遇，持續挖掘「P+EPC+O」綜合運營服務的成長潛力。今年8月1日正式實施的《公平競爭審查條例》明確不得給予特定經營者稅收優惠，不得給予特定經營者選擇性、差異化的財政獎勵或者補貼，這或許將成爲園區招商「洗牌」的開始。
過往各地的招商引資工作深陷政策比拼、補貼競賽與土地資源爭奪的泥潭，這種「逐底競爭」的模式不僅侵蝕着市場的健康根基，也限制了產業的高質量發展。隨着《公平競爭審查條例》的落地實施，將徹底打破內耗式招商的競爭格局，園區即將迎來一場前所未有的變革。
在這樣的新局勢下，各地的招商引資將加強與行業內頭部園區運營商的合作，從而提升對企業的吸引力，這將利好中電光谷。中電光谷的「P+EPC+O」綜合運營服務是以數字園區系統爲基礎，整合多達15類業務能力，形成以諮詢服務引領，智能化技術與數字化解決方案爲支撐、綜合運營體系爲依託的全生命週期「P+EPC+O」的服務模式，其立足於招商運營需要，可提供全流程一體化服務，在市場中有較強的競爭力，這對於中電光谷拓展新客戶將起到重要作用。
其三，不斷推進「壓艙石機制」，繼續實踐「敏捷定製化」，進一步發揮園區開發業務的逆週期調節作用。7月30日，中電光谷與南京市雨花臺區簽署項目投資協議，計劃總投資100億元，按照市場化運作模式，和雨花臺區共同打造「南京OVU雨花智谷」項目，預計該項目將於第四季度開工。這是中電光谷在持續深耕青島、南通、成都等多個壓艙石城市公司外，加速推進南京項目以培育新的壓艙石。
同時，中電光谷將不斷實踐「敏捷定製」模式化，其具有高度個性化和高效響應特徵，是去地產思維的建設服務模式，把全生命週期服務、體系化能力和長尾經營價值以及協同機制建設作爲經營目標，可在滿足企業需求的同時有效降低成本，中電光谷將把「敏捷定製」概念轉爲全新的園區開發模式。
在「壓艙石機制」以及「敏捷定製」的持續推廣下，中電光谷的園區開發業務能有更強的自主能動性和市場競爭力，從而進一步挖掘釋放園區開發業務在行業低迷期的逆週期調節作用。
其四，充分發揮產業雲和低碳雲的「雙輪驅動」作用，進一步構建園區數字化轉型的「第三曲線」。數智化轉型以及低碳發展已成爲園區確定性的發展趨勢，亦是園區提高市場競爭力的有效手段。中電光谷將基於產業雲和低碳雲的「雙輪驅動」打造跨區域產業組織數字化機制，形成具有中電光谷獨特優勢的數字化產業互聯體系，推動公司經營管理和產業服務全方位數字化，構建促進產業數字化和數字產業化高質量發展的空間組織業務架構，從而加速提升公司的市場核心競爭力。
顯然，面對行業的低迷階段，中電光谷具有清晰且具體的應對策略，展現出了其作爲行業領先者在逆週期環境下的強大適應能力。隨着上述業務策略的持續落實，中電光谷下半年的發展或有望築底企穩。一旦後續市場需求復甦回暖，中電光谷的發展也將隨之重回增長軌道。
從股價來看，中電光谷目前的PB估值僅有0.28倍，已處於歷史估值的最低水平，這在很大程度上已反映了此輪行業低迷的利空因素，這意味着中電光谷的股價或也來到了底部階段，下跌空間已相對有限。隨着後續中電光谷業務經營的企穩，其股價或也將隨之表現。