近期，物企中報陸續發佈，受限於上游房地產增量市場商品住宅供應顯著縮量的現狀，物企管理規模增長普遍放緩，營收增速呈現全面回落。如何在這樣的壓力和挑戰下實現高質量發展和多維增長，是擺在每家物企經營面前的難題。
8月29日晚，鑫苑服務（01895.HK）發佈了2024年中期業績公告，報告顯示，其經營收入405.4百萬元，同比增長21.1%；淨利潤經營收入405.4百萬元，同比增長21.1%；淨利潤52.7百萬元，同比增長25.8%，整體經營呈現多維度穩健增長態勢。可以說，鑫苑服務上半年，恪守服務本源，逆風而行，交出了一份「增收又增利」的高質量發展多維增長「成績單」！
報告顯示，2024年上半年，鑫苑服務的「管理服務拼規模、場景服務建生態、場景科技論價值」的【三條增長曲線】戰略開始落地，並全面發力。其以規模拓展爲牽引、業務創新爲動力、科技融合爲引擎，實現了各業務板塊協同發展、業務結構持續優化的穩健增長局面。
規模增長方面，四輪驅動，實現「管面+合面」增速的雙提升
在物業管理行業進入存量時代的大背景下，物企的規模增長和市拓面臨着高端市場規模小、老舊小區設施設備難維護、中端市場競爭激烈的難題，可以說已經步入了「紅海市場」，據克而瑞物管調研，當前500強物企的在管面積增速已出現連續兩年的回落。
2024年上半年，鑫苑服務夯實發展質量，聚焦規模增長，在物業管理穩健發展的基礎上，實現了商管業務的有效融合。市場拓展圍繞「屬地深耕+全域外拓」的戰略，落地「一城一策」，實現合約面積同比增長15.36%，在管面積同比增長9.71%的雙提升，尤其表現亮眼的是其新簽約面積8.2百萬方，同比提升220%，規模發展再提速！
區域深耕方面，1+4+N佈局形成，華中區域濃度再提升
鑫苑服務認爲，不產生效益的規模是「僞」規模！要實現高質量發展，應該追求有效的規模增長，即要符合戰略發展的需要，適合自己的品牌定位，有合理的利潤，追求覆蓋濃度，確保在未來有增值服務的成長空間。
2024年上半年，鑫苑服務堅持推進以市場拓展爲主體，以品質服務和科技賦能爲兩翼的「一體兩翼」拓展策略，持續優化拓展模型，創新多樣化合作模式，按照「1+4+N」進行全國化佈局，實現了在環渤海、長三角、珠三角、西南部四大區域的全面發力。
同時，持續在深耕區域做深濃度，上半年，尤其在華中區域，實現基礎服務降本增效的基礎上，強化管理區域的資源整合優勢，通過在管項目的標杆打造，形成區域服務口碑和品牌影響力，切入本地生活服務市場，爲多種經營打開更多延展空間，實現了本區域面積同比14.8%的提升。
服務業態方面，形成了大物管服務多業態組合
2024年上半年，鑫苑服務的服務業態由住宅向非住宅、城市服務等延伸，逐步形成了物管服務、商管服務、資產服務等的大物管服務多業態組合。其中，非住宅物業已覆蓋辦公、商業綜合體、工業園、產業園、學校、公建等多個細分業態。
憑藉着優異的市場口碑和領先的服務水平，上半年，鑫苑服務成功新拓了京東亞洲一號鄭州經開物流園、鄭州大運河數字文創產業園、新鄉平原政務中心、河南開封·奇瑞汽車城、河南開封市衛生學校、信陽城市書屋、周口項城瑞元國際商業廣場、南通奇妙農場、青島傳化物流港、濱州市藍田沾化農產品博覽園、濟南高新區新東佳苑幼兒園等多個非住宅業態項目，非住宅物業的面積實現了同比4.27%的增長，整體服務業態結構進一步優化。
市場化運營方面，實現第三方收入、佔比、項目坪效三維增長
據報告顯示，鑫苑服務2024年上半年的在管面積中第三方佔比55%，合約面積中第三方佔比64%。隨着期內第三方市拓項目坪效的持續提升，出現了第三方收入增速（51.88%）遠高於第三方面積增速（11.63%）的良好局面。
在收入佔比中，第三方收入佔比也從23.5%提升至32.36%，這說明鑫苑服務對關聯方收入貢獻的依賴逐漸減弱，其獨立市場化運營能力進一步增強。
業務結構方面，壓艙石仍舊穩健，增值服務增勢強勁
作爲壓艙石的物業管理服務，2024年上半年收入實現同比提升10.5%，其中住宅物業面積同比提升12.03%，對應收入同比提升14.62%，這是其夯實服務基礎、完善服務標準、提升服務體驗、強化服務品牌的成果；更是其全面升級服務能力，開展精細化、差異化、專屬定製化服務的必然。
據克而瑞物管數據分析，當下物企增值服務面臨多重壓力，收入增速已連續兩年不足5%。而作爲鑫苑服務第二條增長曲線的「場景服務」，依託近場優勢和社區流量，不斷優化業務創新，實現收入同比提升56.5%，可見其圍繞業主全生命週期、社區全生活場景的社區生活服務體系和市場化運營模式已形成，並趨於成熟。
其中，在社區零售業務，通過線上「小鑫優選商城」小程序，與線下「樓下經濟」「小鑫市集」場景營造，共同搭建社區網格式零售體系，打通了社區最後一公里生活服務生態圈，實現上半年營收同比增長343%。同時，社區租售服務上半年營收也實現同比增長351%，純水服務依託O2O商務模式和物聯網相關技術，爲業主提供個性化桶裝水及智能化直飲水的高效保障，上半年營收實現同比增長166% 。
期間，鑫苑服務的工程施工收入實現同比提升97.05%，這是對其工程施工業務開展「建管一體化」管理和專業化運營的有力證明。2024上半年，鑫苑服務積極輸出前期諮詢服務，參與智慧社區規劃施工建設，在存量項目上大力開展電梯加裝、外立面改造和政府舊城改造項目及老舊社區煥新工程。
盈利能力方面，科技加持下的質效提升
鑫苑服務積極探索新質生產力賦能下的高質量發展，2024年上半年，「科技服務」板塊以大物管產業元宇宙平台鑫Meta建設爲核心，實現了物理世界與數字世界的深度融合，重點通過對「新管家、新保潔、新運維、新經濟、新展廳、新平台」六大場景的應用，爲整體經營實現降本、增效以及創收。
比如，在管理服務中，以數據驅動提升管理效能，2024年上半年，鑫苑服務的住宅物業整體坪效實現同比提升2.34%；在增值服務中，鑫苑服務搭建了鑫智停、鑫水機、鑫一家、鑫充電等數據可視化平台，用對數的洞察代替對人的依賴，讓數據驅動業務。
結尾：
當前大環境下，物企要在經營業績、規模增長、市場化運營、盈利表現等多方面實現均衡增長難上加難。鑫苑服務能交出這樣一份如此穩健全維度增長的成績單，實屬不易。
如報告中「管理層討論與分析」所言，這與其持續貫徹最新的「三條增長曲線」戰略發展密切相關。未來，期待其在大物管產業元宇宙的加持下，持續以數據驅動運營，將科技與業務深度融合，不斷增強服務特色和發展優勢，實現公司經營效益和業務規模的持續增長。
