评级理由久期財經訊，8月30日，穆迪將龍湖集團控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited, 簡稱「龍湖集團」，00960.HK)的公司家族評級由「Ba2」下調至「Ba3」，高級無抵押評級從「Ba3」下調至「B1」，展望維持負面。
穆迪評級高級副總裁 Kaven Tsang 表示：「評級下調的驅動因素是穆迪預計龍湖集團的信用指標將在未來6-12個月內繼續削弱，與之前的評級水平不相稱，原因是在房地產行業持續低迷之下公司合約銷售額下降，利潤率持續承壓。同時，其不斷增長的租金和物業管理服務收入在短期內也無法完全彌補這些不足。」
穆迪評級負責龍湖集團的主分析師 Tsang補充道：“負面展望反映了該公司在未來6-12個月內通過業務轉型到物業租賃和管理業務來加強其信用質量和流動性緩衝能力的不確定性，同時其物業開發業務萎縮，財務靈活性因資產負擔增加而降低。”
評級理由
雖然政府採取了支持措施，但由於房地產業復甦緩慢，因此穆迪預計龍湖集團未來12-18個月的合約銷售額下降速度將快於穆迪之前的預期。
具體而言，穆迪預計2024年龍湖集團的合同銷售總額將從2023年的1,730億元人民幣下降約40%至約1,000億元人民幣，而穆迪之前的預期爲1,250億-1,300億元人民幣。2024年前七個月，龍湖集團的合同銷售總額下降了47%至 590 億元人民幣。
穆迪還預測，由於運營環境艱難和公司爲了保持流動性而控制新開發項目的投資，2025 年龍湖集團的合同銷售總額將同比再下降20%。
該公司合約銷售額可能下降，進而減少公司未來12-18個月的收入確認。在行業低迷期內，該公司可能需要對某些項目提供折扣以加強銷售，這將限制其利潤率。
儘管租賃和物業管理服務收入的增長無法完全彌補合同銷售的疲軟，但其經常性和高盈利性可能會提升公司的現金流和EBITDA的質量和穩定性。
穆迪預測，在未來 12-18 個月內，該公司租賃和物業管理業務對毛利潤的貢獻將從2023年的44%增加到55%-65%。
因此，儘管其債務隨着房地產開發業務的減少而下降，龍湖集團的調整後債務/EBITDA比率仍將在未來1-2年內上升至7.5倍左右，而截至2024年6月的12個月爲7.1倍。同時，其EBIT/利息覆蓋率之比在同期將從3.1 倍下降到2.8倍-3.0倍。
另一方面，鑑於業務的穩定性，龍湖集團未來12-18個月的租金收入/利息覆蓋率之比將基本穩定在1.6倍-1.8倍。與其他評級較高的中國房地產同行相比，龍湖集團的租金收入/利息覆蓋率之比也相對較強。
總體而言，該公司的預期信用指標將支持其「Ba3」的評級水平。
龍湖集團「Ba3」的公司家族評級反映了其在一二線城市有着強大的品牌知名度和優質的土地儲備，以及該公司投資性房地產產生的經常性收入、其審慎的財務管理和充足的流動性。
上述優勢被該公司因信用指標削弱而導致的財務緩衝和靈活性減少，以及由於長期無抵押融資渠道受限而增加抵押融資，進而導致資產負擔增加所抵消。
龍湖集團的流動性將保持充足。截至2024年6月，龍湖集團的非受限現金爲490億元人民幣，預計經營現金流將足以支付未來12-18個月的土地款、股息和到期債務。
然而，由於房地產銷售額下降，以及其使用內部資源償還部分到期債券和離岸銀行貸款，其流動性緩衝將減少。
由於存在結構性從屬風險，龍湖集團的「B1」高級無抵押評級比其CFR低一個子級。這種從屬風險反映了該公司更多使用抵押銀行貸款爲其無抵押債券再融資。龍湖集團大部分債權在運營子公司層面，在破產情況下其受償順序優先於控股公司債權。此外，控股公司缺乏能夠緩解結構性從屬風險的重大因素，因此控股公司債權的預期回收率將降低。
在環境、社會和治理 (ESG) 因素方面，穆迪考慮了龍湖集團的股權集中於大股東蔡馨儀女士，即吳亞軍女士之女。截至2024年1月底，蔡馨儀女士通過XTH信託持有龍湖集團44.3%的股權。該公司亦有着財務和流動性管理節制有度的記錄。
可能導致評級上調或下調的因素
鑑於展望爲負面，龍湖集團評級上調的可能性不大。
然而，如果該公司成功實現業務轉型，租金和管理費收入的增長足以抵消合同銷售額下降的影響，持續加強其財務指標並恢復獲得各種類型的融資渠道，同時減少對抵押融資的依賴，穆迪可以將展望調整爲穩定。
展望調整爲穩定考慮的主要信用指標包括EBIT/利息覆蓋率持續高於3.0倍，調整後的債務/EBITDA比率持續低於7.0倍。
如果龍湖集團的運營、財務指標或流動性惡化，穆迪可能會下調其評級。
級下調考慮的主要信用指標包括EBIT/利息覆蓋率持續低於2.0倍，調整後債務/EBITDA比率持續高於8.0倍。
龍湖集團控股有限公司是中國領先的住宅和商業房地產開發商之一。該公司於1993年成立，其業務始於重慶，並在當地建立了穩定的品牌知名度。
截至2024年6月底，龍湖集團的土地儲備總建築面積約爲4,141萬平方米，分佈於中國五大經濟地區的55個城市。