在房地產行業仍處在轉型調整期的背景下,8月30日,合生創展集團交出了一份穩健發展的2024年中期業績「成績單」。
報告期內,合生創展集團總資產達2875.26億港元,較去年基本持平;營業收入爲138.09億港元;淨利潤爲10.83億港元;毛利潤爲37.61億港元,毛利率爲27%左右,居於行業領先水平;現金及銀行結餘金額超過216億港元,較上年期末增長41%。每股基本盈利爲0.283港元。
在業內人士看來,在地產開發結算收入和毛利率下行的行業現狀下,得益於優質的土地儲備資源和高端精品戰略,合生創展集團毛利率遠高於行業不足20%的平均水平。同時,在維持經營正常發展的基礎上,通過兩年多的努力,公司已累計壓降負債超過345億港元,境外公開市場債務已清零。
「開發+運營」業務經營穩健
毛利率達27%維持行業高位水平
2024年上半年,樓市利好政策頻出,但隨着「規模競速」時代漸漸遠去,行業回落的銷售數據持續考驗着房企的盈利能力。增收不增利、毛利率跌至10%低位以及計提各項資產減值準備成爲行業共同難題。
不過,在持續波動的市場環境中,合生創展集團的毛利率以27%的水平處在行業前列,甚至遠超多家頭部房企。這主要得益於兩大業務板塊經營穩健,一是縵品牌銷售去化率較高,品牌溢價能力較強,回籠大量現金;二是商業板塊以及輕資產運營業務步入收穫期,底層資產質地和運營收益率都相對較高。
2024年上半年,合生創展實現合約銷售額爲88.5億人民幣,其中縵系產品在集團住宅產品銷售的佔比爲70%。從各區域表現來看,環渤海區佔總合約銷售的28%,包括縵合北京售出的10億人民幣以及縵雲北京銷售的7億人民幣;長三角區佔總合約銷售的52%,其中縵雲上海銷售38億人民幣,領跑上海總價2500萬元以上的高端住宅市場;大灣區佔總合約銷售的20%,其中縵雲廣州銷售6億人民幣和湖山國際銷售約2億人民幣。此外,由合生創展集團代管代建的縵雲ONE項目於今年5月開盤,上半年合約銷售額已超過20億人民幣。
頗爲值得一提的是,截至2024年6月底,合生創展集團地產交樓銷售收入約爲96.9億港元,交付建築面積爲43.8萬平方米,平均交樓價格爲每平方米22122港元,同比上漲了24%。
在業內看來,開發業務交樓價格逆勢上漲、銷售去化率遠高於行業平均水平的背後,合生創展有四大能力值得關注。
一是持續深耕一線城市高端改善性物業開發和運營,地產板塊73%的土儲和商業板塊95%的土儲都位於一線城市,高能級城市核心地塊項目的保值增值資產屬性,爲穩住毛利率及現金流收入貢獻良多;二是爲持續擴大新產品市場影響力,合生創展集團推出「與城市共生計劃」,今年更是升級了縵品牌「全嶼生態」服務戰略,促進品牌溢價能力,將提升高端物業服務力上升至戰略層面,以期在滿足改善性居住需求賽道上,以產品力與服務力並重模式發展,驅動企業實現內生式增長;三是從我國城鎮化發展進程看,找準居民對好房子的新期待,聚焦「滿足多樣化改善性住房需求」,建設「好房子」以及提供「好服務」發力,已爲公司在房地產下半場的競爭中贏得先機「蓄力」。四是合生創展集團已形成以地產、商業、合生活、基建、投資五大板塊並驅發展的多元化業態佈局,這種「穩」而「多元」的模式,使其在地產開發之外,各項經營和服務業務也得到了獨立成長,爲公司的營收和利潤貢獻了更多力量。
這其中,商業板塊業績尤爲突出。合生商業定位爲商業生態鏈價值創造者,迅速拓展版圖,商業運營能力逐步提高,已發展輕、重兩大管理模式,形成雙平台業務格局。
截至2024年6月底,合生商業租金收入約20億人民幣。合生創展商業板塊業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等十餘個主流城市,擁有100餘個商業地產項目,已建成運營的項目面積超過500萬平方米,服務上億城市人口,超過80%的項目分佈在「北上廣深」四大一線城市。
從項目運營表現來看,自有核心品牌合生匯商場的銷售額及客流均超出市場預期。以北京朝陽合生匯爲例,其2024年上半年銷售額超35億人民幣,同比增長42%,日均客流同比增長10%,高於熱門核心商圈水平。此外,上海五角場合生匯2024上半年年銷售額超30億人民幣,同比增長35%。
商業板塊運營能力的提升,爲合生創展集團帶來穩定現金流收入的同時,起到了補充和穩壓的作用,也爲合生商業進行第三方輕拓戰略提供了有力的支撐。
獨立第三方商管面積佔比超20%
輕資產賽道發展「穩中有進」
當前,行業及市場進入資產價值重估週期,大量的資產盤活及提升效率,矢量資金需要找到適合標的抵禦通脹風險,輕資產平台作爲專業的運營服務商,市場機會巨大。從未來構建房地產新發展模式而言,加大輕資產業務佈局也是重要方向。
相比較而言,合生創展集團於2015年就打造了商業管理輕資產平台——合商科技。從實際落地運營效果看,合商科技的成立,提高了商業專業化管理能力,提升了商業項目價值,同時也給公司帶來了可觀收入及利潤,優化了公司利潤結構。
在合生創展集團看來,輕資產是戰略轉型發展之路,也是公司優化輕重收入和利潤結構的必要之舉,更是公司穿越市場週期及打造百年老店的必經之路。不論是商業管理、不動產基金還是品牌住宅冠名及銷售,都是拓展輕資產佈局的發展路徑。目前市場正在產出更多這樣的機會,但也不必過於着急拓展,要保持「穩中有進」的節奏。
鑑於此,2024年,合生商業輕資產業務再下一城,首進江蘇省無錫市,項目位於市中心,區位優勢明顯。截至2024年06月30日,獨立第三方的簽約管理面積總計113萬平方米,與去年期末相比,上漲4%,佔合生商業總管理面積的20%以上。
「北京超極合生匯西區將計劃於下半年開業,與東區商業體相結合,打造北京西北部集潮奢珠寶、美妝高化、新能源汽車、餐飲、親子、潮流空間等多元業態爲一體的新概念綜合體。」合生創展方面表示,下半年,集團將有更多商業品牌推入市場。
支撐經營性業務多點開花的底座,是穩健的財務盤面。當前,房地產企業能否安全發展的前提,甚至能否順利完成新舊發展動能的轉換,背後的關鍵要素,都指向處理好債務問題。
一年內到期佔比降至28%
境外公開市場債務已清零
根據中指研究院統計,2024年,房企到期債券規模爲7703.1億元,與上一年到期餘額超9500億元相比下降19.6%,但整體債務規模仍處於較高水平。
從2022年開始,在維持經營正常發展的基礎上,合生創展集團就已主動有序地壓降負債規模。據公司披露,截至20024年7月底,合生創展集團的有息負債規模爲807億港元(剔除已於7月1日償還的北京朝陽合生匯CMBS後),累計壓降超345億港元,累計降幅約30%,年均降幅10%左右。
合生創展集團方面表示,考慮7月初償還的81億港元后,公司一年內到期債務佔比從2023年的43%降到28%;剔除合約負債後的資產負債率指標均與2023年末基本持平,爲59%。
對於接下來的償債安排,合生創展方面表示,目前公司境外公開市場債務已清零。截至2024年中期末,公司公開市場債務僅89億人民幣,下降23%。同時,合生創展集團於7月1日如期兌付朝陽合生匯74.5億CMBS後,目前境內公開市場僅有兩單CMBS,存量剩餘規模爲15億人民幣,其均有良好底層資產(上海財富廣場、天津國際大廈),且均爲單一投資人,基本化解公開市場違約風險。
那麼,未來如何保持財務安全?合生創展方面表示,將繼續堅持審慎穩健財務政策,強化財務風險控制能力,充分發揮資產優勢及提高資本運作效率,持續優化債務結構,比如有息債務均對應底層資產,可通過資產的銷售和運營實現債務的自循環,保障集團運營的穩定和持續發展,實現較好的財務安全墊。
展望2024年下半年,合生創展集團表示,下半年市場依然會在波動中緩慢恢復,公司會聚焦現金流回款和達成利潤目標發力,集團將上下一心,堅定執行「四保方針」,以「保交樓」爲首要堅守目標。同時,結合供求關係的新變化以及人民群衆對好房子的新期待,去營造好產品和提升好服務。