可以说，行业的下半场，万科已手握一张重要的入场券。紮實的基本盤和各方支持，讓萬科在重重挑戰下守住安全底線，構建奔向未來的能力。
8月30日，萬科發佈2024年半年報。報告期內，萬科實現營業收入1427.8億元，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流。萬科保持穩健經營，堅守財務安全底線，年內已無境外公開債。尤其值得關注的是，萬科已實現多賽道REITs突破，商業REIT完成上市，物流、租賃住宅REIT也已進入申報過程。
一位機構人士認爲，萬科上半年守住安全固然不易，但真正值得關注的是萬科在REITs方面的積極進展。目前，全國有百萬億級的存量資產體量，未來REITs市場發展仍有巨大空間，萬科已在多個業務領域實現REITs、Pre-REITs基金突破，並獲得衆多知名投資機構的認可，說明萬科已在REITs領域建立自身優勢。
可以說，行業的下半場，萬科已手握一張重要的入場券。
8月30日，萬科召開2024年中期業績推介會
夯實業務基本盤
今年上半年，房地產行業仍未走出下行區間。面對嚴峻的市場形勢，萬科夯實業務基本盤，築牢安全防線。
報告期內，萬科實現營業收入1427.8億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損98.5億元。
關於虧損原因，萬科在半年度報告與業績推介會現場開誠佈公作了翔實的解釋，主要系房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降，按照審慎原則對部分項目及應收款項計提減值，部分非主業財務投資出現虧損，以及部分大宗資產交易和股權交易虧損。
業績虧損在當前的市場環境下並不少見。在行業高速增長期，房企爲了不掉隊，在激烈的土地競爭中拿到高價地。隨着行業進入深度調整期，以價換量在所難免，利潤折損是必然結果。
隨着高價地逐漸消化完畢，萬科的盈利能力將得到修復。
萬科董事會秘書朱旭介紹，2022年至今，萬科投資項目82個，50個已實現開盤銷售，平均開盤週期5.7個月，股東現金流回正時間縮短到12個月以內，平均稅前毛利率18%，累計實現銷售1476億元，基本符合投資預期。
值得一提的是，萬科主動投資的52個項目，整體投資兌現度高達87%，其中北京東廬項目、武漢光谷錦曜項目、上海海上映象項目投資兌現度100%。
「這是一個比較積極的信號。這部分資源到年底大概會去化80%，未來將逐步進入結算期，對利潤的改善會有一定的補充作用。」萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示，長期來看，操盤能力的穩定提升是可持續發展的基礎，萬科會在這方面下更多功夫。
今年上半年，在行業低迷的大背景下，萬科依然交出一份可圈可點的業績，爲未來的利潤貢獻奠定基礎。
報告期內，萬科實現銷售金額1273.3億元，銷售金額在14個城市排名第一，在14個城市排名第二，在9個城市排名第三，繼續保持行業第一陣營。
二季度以來，萬科的月均銷售額保持在200億元以上，持續保持領先的回款效率，回款率超100%。在支出端，隨着交付高峰過去，下半年交付量同比下降40%，新增支付壓力已下降。通過經營層面的持續努力，萬科二季度經營性現金流較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流。
萬科董事會主席鬱亮認爲，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峯值，但絕對量的規模仍然巨大。而從短期看，經過了三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在爲市場需求的復甦積蓄能量，爲新發展階段的到來提供土壤。
全面化解潛在風險
穩住業務基本盤的同時，萬科將經營安全放在第一位，制定並落地了「瘦身健體一攬子方案」，全面化解潛在風險，積極適應行業向新發展模式轉變。
今年1-7月，萬科實現大宗交易簽約金額204億元，資產類型覆蓋商業、酒店、辦公、長租公寓等業態，包括2月以23.8億元轉讓七寶萬科廣場50%股權，5月轉讓深圳灣超總項目回款22.35億元，6月完成南翔印象城MEGA48%股權交易回款13.2億元等。
萬科執行副總裁、首席運營官劉肖表示，未來4個月，萬科大宗交易工作將按照既定路線繼續前行，當前有19個項目在談判過程中。「我們測算過，每1億元的經營提升會帶來10億元有質量的經營性物業貸或類似的新融資模式，萬科後續資產交易工作的重心是資產經營質量提升，這不僅可以支持優良資產交易，隨着外部融資環境越來越好，好的經營資產也能夠支撐萬科的融資模式轉型。」
REITs和Pre-REIT基金等創新型工具取得積極進展，開拓了多種資產交易路徑。其中，印力集團完成32.6億元商業基礎設施REITs的發行，年化分配率5.44%；保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs已提交各地發改委審批；建萬租賃Pre-REIT基金實現廣州項目擴募，交易金額8.4億元；8月設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金，規模22.34億元。
積極利用金融支持政策，推動融資模式轉型。今年以來，萬科經營性物業貸合計落地219億元，「白名單」項目申報175個，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，6月落地交通銀行65億元固融資產包融資。截至7月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過670億元。
截至8月末，萬科已完成73億元的境內公開債券和摺合人民幣約104億元的境外公開債券的償付。萬科合併報表有息負債加供應鏈融資總額較年初下降約172億元。
對於下半年的資金狀況和償債安排，韓慧華表示，到期的公開市場信用債目前僅餘9月到期的20億元境內公開債券待兌付，「萬科會錨定既定的經營目標，繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入爲出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。」
在各類債務償還的安排方面，除了經營端創造現金流之外，萬科會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。
構建面向未來的能力
守住安全的基礎上，萬科沒有等待機會，而是創造機會，爲逆轉蓄力。
隨着房地產行業發展變化，REITs已成爲行業新發展模式的重要探索之一。REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，不僅能盤活存量資產、貢獻現金流，更能打通「投-融-建-管-退」的商業模式閉環，並反向推動企業持續提高資產經營水平。未來，全國有百萬億級的存量資產體量，對REITs工具的深入探索和成熟運用，將成爲房企適應行業新發展階段的核心能力之一。
目前，萬科已成爲業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了首個商業Pre-REIT基金，此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。
不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得衆多專業投資者的支持，體現了市場對萬科資產質量和運營能力的高度認可。國壽投資、中信證券、建信信託、平安理財、招商理財等多家知名投資機構參與了印力REIT認購，建信、中信、泰康等還與萬科聯手成立了基金產品。
在主業上，萬科正在積極探索新發展模式，建設面向未來的能力。
萬科聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海表示，住房市場的供求關係已經發生重大改變，各類保租房、人才房爲剛需人群解決居住問題提供了更多選擇，滿足客戶對更高生活品質追求的改善型產品佔據了新房市場越來越重要的地位。
圍繞造好房子，實現高質量發展，萬科具體提及四個方面。一是以客戶爲中心，營造有活力的社區生活場景；二是圍繞客戶需求的新變化對成本和費用的投入進行結構性調整，提高產品的質量價格比和性能價格比；三是項目實行全週期、全維度的現金流精算；四是推動建立未來城市產品新優勢。
報告期內，萬科首個「未來城市理想單元」上海嘉定理想之地項目實現了公共服務配套先於住宅部分開放，強化了社區與城市的功能鏈接，實現了「從好房子到好社區到好城區」的呈現。未來城市理想單元模型已在多地推廣，廣州理想花地、上海雅賓利四期項目、武漢雲泊江岸和成都古翠隱秀，都在嘗試對未來城市理想單元模型進行進一步發展。
如張海所言，一些困難的解決和向「新」而行的能力提升需要耐心和時間，對現在的耐心，就是對未來的信心。