■アーバネットコーポレーション<3242>の中長期的な成長戦略
1.今後の方向性と進捗
循環的な景気変動への懸念のほか、インフレの進行や金融緩和政策の先行き不透明感など、外部環境は不確実性が高まりつつあるものの、今後の成長戦略の方向性に大きな見直しはない。ただ、2023年8月24日付けの新株予約権に関する開示文書に記載のとおり、既存事業の拡大とストックビジネス等の強化とともに、M&Aによるシナジー創出や新規ビジネスへの参入も含め、成長に弾みをつける姿勢が明確となってきた。今回のケーナイン連結化もその一環である。既存事業の拡大を軸としながら、M&A等による経営資源の獲得や事業領域の拡充により、持続的な成長を目指す考えだ。
(1) 既存事業の拡大
既存事業については、都心での用地価格が高騰しているなかで、将来リスクも念頭に入れつつ、より採算性やタイミングを重視した選別的な用地取得に取り組み、事業環境や景気変動に柔軟に対応しながら、持続的な成長を目指す。特に、ケーナインとの連携による用地情報力の強化や開発エリアの拡大(川崎、横浜等)に取り組むとともに、さらなるM&A等を通じた経営資源の獲得や隣接エリアへの拡張も検討する。また、事業本部を2部制とし、第二事業本部を新設した。マンション以外のアセットにも対応し、新たな事業の柱に育成する点に狙いがあるようだ。
(2) ストックビジネスの強化
ストックビジネスの強化については、ここ数年、賃貸収益物件を自社保有することにより安定収益源や融資担保の確保に取り組んできた。現在の賃貸収益物件は8棟(他にも戸別保有あり)に上り、年間の不動産収入は500百万円水準(弊社推定)にまで拡大してきた※。今後も、安定稼働が期待できる賃貸収益物件を着実に増やす計画である。また、駅近好立地での開発力を生かして参入した「ホテル事業」については稼働率の向上と客室単価の適正化が進み、いよいよ軌道に乗ってきた。今後はストックビジネスとして保有するか、販売チャネルの拡大を目的として売却するのか、長期的視点で検討する。
※この他に、ケーナインが保有する賃貸収益物件が新たに加わった。
(3) BtoC事業の拡大
同社の中核事業である都市型賃貸マンションの開発・1棟販売では、物件竣工後のマンション販売会社への物件引き渡しで事業のルーチンが完了する。同社が開発してきた分譲用マンションにおいても、戸別分譲後のマンション管理等については管理会社に引き継いで終了としてきた。つまり、賃貸管理並びにマンションビル管理等の収益については対応しておらず、取りこぼしてきた感があるが、今後はアーバネットリビングにより、ボリュームビジネスと言われるこの分野にも積極的に推進する。また、ケーナインのM&Aにより獲得したBtoC分野の経営資源(販売要員やノウハウ、顧客基盤など)の活用やシナジー創出にも取り組んでいく。
(4) 事業領域の拡大
M&Aや業務提携、資本提携の活用により、不動産ビジネスとシナジー効果が期待できる新規ビジネスへの参入を検討する。
2. 持続的な成長に向けた方針
同社は、ROE向上と資本コスト低減による持続的な企業価値向上及びPBRの引き上げを目指している。ROE向上については、1) M&Aによるさらなる成長、2) 人的資本投資の強化、3) 株主還元の充実に取り組む方針であり、従来以上に積極的な投資や資本効率を重視したキャッシュアロケーションを実施する方向性を示している。また、資本コスト低減に向けては、1) 情報開示の強化、2) サステナビリティを意識した取り組み強化を掲げている。株価を意識した経営を実践することで、時価総額200億円の早期達成を目指す。
3. 弊社による注目点
弊社では、東京都心における都市型賃貸マンションは、循環的な景気変動の影響や一時的な相場調整等により強弱を繰り返しながらも、周辺エリアへの波及を含めて持続的な成長が可能な市場であると見ている。特に、国際都市として発展を続ける東京の居住環境の改善及び進化には大きな可能性が残されている。また、ファンドやリート、クラウドファンディングなどを含め、投資対象(金融商品)としての不動産(特に、安定したキャッシュ・フローを生み出す賃貸収益物件)に注目が集まるなかで、優良物件の開発に定評のある同社の役割はますます重要になるだろう。その一方で、事業ポートフォリオの拡充及び安定収益源の確保は同社にとって重要な中長期的テーマである。とりわけ財務基盤の安定化は、リスク対応力の面からも、新たな成長に向けた投資の原動力の面からも重要だ。この点では、今回の新株予約権の発行をはじめ、業務提携やM&Aの実施は、持続的成長に向けた具体的な道筋をつけるものとして大いに評価できる。
長期的な視点からは、国内人口が減少傾向をたどるなかで、持続的な成長を実現するために、新たな需要を取り込める分野へのチャレンジも視野に入れる必要があると考える。弊社では、これまで都心及び好立地にて小さくても快適な居住空間を開発してきた同社にとって、そのノウハウやネットワークが生かせる宿泊施設やシニア向けマンションへの進出は成功確率が高いと見ている。また、新しい技術やコンセプトを導入した次世代型マンションの開発など、同社ならではの取り組みも今後のカギを握るだろう。とりわけZEH仕様マンションの開発は、今後の方向性と新たな成長ポテンシャルを示すものとして期待したい。さらに今回の新株予約権の発行にあたって、不動産ビジネスとシナジー効果のある新規ビジネスへの参入も打ち出しており、今後の動向も気になる点だ。新たなM&Aや業務提携の動きを始め、これまで専門領域に特化し、少数精鋭で経営を行ってきた同社が、どのように事業基盤を強化し拡大していくか注目していきたい。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫)
■Urbanet Corporation的中長期增長戰略 (3242)
1。未來的方向和進展
除了對週期性經濟波動的擔憂外,外部環境的不確定性也在增加,例如通貨膨脹的進展和貨幣寬鬆政策未來的不確定性等,但對未來增長戰略的方向尚無重大審查。但是,正如2023/8/24的股票收購權披露文件中所描述的那樣,隨着擴大現有業務和加強股票業務等,推動增長的態度已經變得明確,包括通過併購創造協同效應和進入新業務。當前的Canine整合是其中的一部分。其想法是通過獲取管理資源和通過併購等擴大業務領域來實現可持續增長,同時以擴大現有業務爲中心。
(1) 擴大現有業務
至於現有企業,在市中心的土地價格飛漲的同時,我們正在進行選擇性土地徵用,在考慮未來風險的同時,更加註重盈利能力和時機,並以可持續增長爲目標,同時靈活應對商業環境和經濟波動。特別是,除了努力通過與Canine合作加強土地信息能力和擴大開發區域(川崎、橫濱等)外,我們還將考慮通過進一步的併購等獲取管理資源,並擴展到鄰近地區。此外,業務總部分爲兩個部分,並新成立了第二個業務部門。它與公寓以外的資產兼容,其目標似乎是將其發展成新的業務支柱。
(2) 加強股票業務
在加強股票業務方面,在過去的幾年中,我們一直在努力通過內部持有租金盈利的房產來確保穩定的收入來源和貸款抵押品。目前,盈利的租賃物業數量已增加到8棟建築(還有其他門到門的房產),年房地產收入已擴大到5億日元的水平(我們的估計)※。展望未來,計劃穩步增加盈利的租賃物業的數量,這些物業有望穩定運營。此外,在利用車站附近良好位置的開發能力而引入的 「酒店業務」 方面,入住率的提高和客房單價的優化也取得了進展,終於走上了正軌。將來,我們將研究是將其作爲股票企業擁有還是出於擴大銷售渠道的長期目的而出售。
*除此之外,還增加了Canine擁有的新盈利租賃物業。
(3) 擴大 BtoC 業務
在城市租賃公寓的開發和銷售中,這是公司的核心業務,業務流程是在物業完工後將物業移交給公寓銷售公司來完成的。即使在公司開發的公寓中,上門銷售後的公寓管理等也由管理公司接管並終止。換句話說,它與租賃管理和公寓大樓管理等的收益不兼容,有一種被忽視的感覺,但是將來,Urbanet Living將積極推動這個名爲批量業務的領域。我們還將努力利用通過Kanine的併購獲得的BtoC領域的管理資源(銷售人員、專有技術、客戶群等),創造協同效應。
(4) 擴大業務領域
我們將考慮通過併購、業務聯盟和資本聯盟進入可以預期與房地產業務產生協同效應的新業務。
2。可持續增長的政策
該公司的目標是通過提高投資回報率和降低資本成本來持續提高企業價值並提高PBR。關於提高投資回報率,該政策旨在實現1)通過併購進一步增長,2)加強人力資本投資,3)提高股東回報,它指出了實施現金配置的方向,該方針比以往更加強調激進投資和資本效率。此外,爲了降低資本成本,建議1)加強信息披露和2)加強注重可持續性的舉措。通過實施關注股價的管理,我們的目標是儘早實現200億日元的總市值。
3.我們的亮點
我們認爲,東京市中心的城市租賃公寓是一個可能實現可持續增長的市場,包括溢出到周邊地區,儘管由於週期性經濟波動和暫時的市場價格調整等,強弱環節反覆出現。特別是,繼續發展爲國際城市的東京的生活環境仍有很大的改善和演變潛力。此外,隨着房地產(尤其是產生穩定現金流的租金收入房產)作爲投資目標(金融產品)(包括基金、房地產投資信託基金、衆籌等)的關注越來越多,這家以開發優質房地產而聞名的公司的作用將變得越來越重要。同時,擴大業務組合和確保穩定的收入來源是公司重要的中長期主題。最重要的是,穩定金融基礎對於風險應對能力和推動投資實現新增長都很重要。在這方面,從這次發行股票收購權開始,商業聯盟和併購的實施,可以很好地評估爲可持續增長設定了具體的道路。
從長遠來看,隨着國內人口呈下降趨勢,我認爲有必要考慮可以納入新需求的領域的挑戰,以實現可持續增長。在我們公司,我們認爲該公司很有可能取得成功,該公司迄今爲止一直在市中心和優越的地理位置開發了小而舒適的生活空間,並將業務擴展到住宿設施和高級公寓,在那裏可以利用其專業知識和網絡。此外,公司獨有的努力,例如開發引入新技術和概念的下一代公寓,也將是未來的關鍵。最重要的是,我想期待ZEH規格公寓的發展,這將顯示出未來的方向和新的增長潛力。此外,這次在發行股票收購權時,他們還宣佈進入與房地產業務具有協同效應的新業務,未來的趨勢也是一個關注點。從新的併購和商業聯盟開始,我想密切關注該公司將如何加強和擴大其業務基礎,該公司迄今爲止一直專注於專業領域,並對少數精英人士進行管理。
(由 FISCO 客座分析師柴田鬱夫撰寫)