格隆匯9月5日|摩根士丹利發表報告,預期今年香港樓價跌8%,在聯儲局減息在即助力下,明年香港樓價預期有機會升5%,住宅市場較零售及寫字樓物業更受惠減息因素。另外,大摩美國經濟師Ellen Zentner預期,美國聯邦基金利率將由現時5.375%,降至今年底的4.625%,明年6月則爲3.625%,其香港銀行分析員Nick Lord則預料聯儲局每次減息0.25%,最優惠利率則下調0.125%,預期明年底,實際按揭利率將降至3.25%。至於1個月銀行同業拆息今年上半年約爲4.5%,明年底則回落1.75%,至2.75%水平,H按揭利率約4%(H加1.3%),仍高於封頂息。另外,大摩預期目前租金收益率爲3.2%,在減息因素下,加上租金走勢將受惠內地人才流入,租金利差明年將轉向中性,將吸引投資需求。此外,業主供款負擔能力將由現時50%,改善至45%較健康水平,自2021年以來,利率是導致樓價累跌三成的元兇,相信香港樓價將觸低,並在2025年出現週期性復甦,升幅爲5%。香港地產股債務中,60%利率以按浮息計算,若拆息每跌1%,將帶動平均盈利增加5%,高負債如新世界發展(0017)、希慎興業(0014)、恒基地產(0012)及嘉裏建設(0683)將受惠,以浮息比重高如九龍倉置業(1997)亦受惠。
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