■作者|地產高富帥
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新世界地產計劃出售其在香港尖沙咀的核心項目——K11 Art Mall，該購物中心是新世界首創的藝術購物中心，具有重要的商業地產影響力。
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新世界地產的市值大幅下滑，從2022年的380億港元降至2023年的166億港元，較其他港資房企差距明顯。
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新世界發展預計2024財年溢利將下跌18%至23%，債務壓力增加可能促使公司通過出售資產降低負債。
隨着深圳的颱風到來，中小學與機場碼頭全面停牌，似乎街上人都少了，作爲地產人的筆者，也閒下來瞅瞅近期的行業動態。
隨着國內各大板塊的房企半年報陸續發出，筆者也特別感慨這個行業下行到底什麼時候見底，或許真的是一個未知數。但是有一點我們可以肯定的是，如今想要穿越週期的確需要一點水平了。
近期幾個港資房企的朋友聊到新世界地產，突然的一個新聞也是挺意外的。港媒在前幾天有報道：新世界地產似乎要賣掉自家的第一個購物中心，位於香港尖沙咀核心核心地段的K11 Art Mall。
聽到這個消息，的確也很讓人震驚，要知道這家可是新世界開創藝術購物中心的開山之作，其影響力完全可以對標國內華潤置地開發的深圳羅湖萬象城，其對整個商業地產的開創性貢獻是毋庸置疑的。
並且更爲恰巧的是，收購方居然是華潤系的「華潤隆地」，華潤集團作爲總部在香港的大型央企，旗下華潤置地更是國內唯一可以抗衡港資商業地產軍團的頭部房企。
筆者也查了一下相關資料，華潤隆地前身叫華潤物業，其核心業務一直都是經營寫字樓與酒店管理爲主，2023年才剛剛更名華潤隆地，一直業務都佈局香港爲主。
如今華潤集團似乎對這個平台有了更高的要求，華潤系商業江湖似乎對香港商業圈子有了不小的野心，本次收購新世界香港的頭部項目，實則是爲了旗下REITs上市做出資產鋪墊。
據港媒這幾天的報道，預計收購估值價格是90億港元，說明其誠意還是非常足夠的，目前最終金額還需要等待雙方的最終官宣。
新世界地產作爲如今港資房企的四大金剛之一，也是最早重倉大陸的港資房企之一，其創建的藝術購物中心K11 Art Mall在2013年登陸上海以來就很受消費者追捧。
2008年，鄭志剛在香港創辦K11，把藝術融入商業，讓商場的消費者產生了逛藝術博物館的感覺，不僅讓實體店經受住了電商的挑戰，同時物業的藝術氣質也提升了家族擁有的寫字樓的租金。
近幾年，鄭志剛把K11模式複製到了大陸，成長非常迅速。從2009年香港k11的橫空出世，到2023年大陸超過10個大中心城市的佈局，鄭志剛可謂對中國大陸是情有獨鍾。
在反觀很多港資房企有點捨棄大陸市場不同的是，新世界地產直接把地產總部都搬到了廣州，通過深度佈局大灣區市場來逐漸吃透整個國內的高端商業市場。
在經營K11的同時，鄭志剛還在公衆號上用文字描述K11的生活方式、傳遞思想、輸出價值觀，已經寫了幾百篇文章，粉絲上百萬。這些文章，讓他與很多的K11消費者產生了情感連接，每一篇文章也都讓讀者對K11充滿嚮往。
在經營k11這個商業地產異類方面，小編還是非常佩服鄭總的，其個人的藝術氣息與其項目的特徵完美結合，k11也迅速在大陸打開局面，獲得了不小的關注。
不過從如今國內地產投資的大環境來看，確實也不太樂觀，對於新世界這種大資產的投資來看，其負債肯定也會有點吃緊，本次出售資產或許也是因爲爲了降低負債。
去年9月新世界發佈2023財年業績，彼時的新世界總市值爲380.51億港元，一年時間，新世界9月4日總市值爲166.3億港元，已經跌去了200多億港元。
從其他三大港資房企來看，長實集團、恒基地產、新鴻基地產的總市值分別爲1071億港元、1128億港元、2137億港元，新世界地產落後確實有點嚴重。
8月30日，新世界發展（HK00017，股價6.63港元，市值166.85億港元）發佈業績預告，新世界發展整體盈利表現受到減值擾動，預計2024財年年度溢利可能出現18%~23%跌幅至65億~69億港元。
近年來，新世界貸款金額大幅上升，債務淨額由2017年中的769億港元，大幅增加至2023年中的1308億港元。
另一方面，新世界一邊“抄底”內地，負債率一邊「節節高」，降低負債率迫在眉睫，新世界發展2024財年中期報告，其截至2023年底淨負債率爲49.9%。
因此，也就不難理解新世界本次出售自家香港核心資產了，從新世界官方對外消息來看，本次出售資產變現，應該還是爲了更好集中火力在大陸佈局。
作爲鄭氏家族的接班人，鄭志剛對於商業的理解力其實還是有一點前瞻性的，商業與藝術的結合方面，k11可以說是已經走在了行業前列，或許未來會有更多驚豔的項目入市。
起步於上世紀20年代的鄭氏家族如今已走過百年曆史，作爲香港四大豪門家族之一，目前鄭氏家族擁有新世界發展和周大福珠寶集團兩大板塊，鄭氏家族是香港第三大富豪家族，淨資產估計爲221億美元。
作爲執掌新世界地產多年的鄭志剛來說，2024年很有可能會首次出現虧損狀況。這對於一家港資房企來說，也是需要重點關注的，留給這位傳奇三代掌舵人的壓力也是巨大的。
如果真能如傳言所說，華潤隆地此刻「抄底」，而新世界也能賣出K11 art Mall回籠資產，降低負債率，或許將是雙贏的局面。
整體來看，不管是大陸還是香港，地產行業仍然還未觸底，各個玩家的任何動作都會受到大衆關注，唯有高質量經營或許未來還有商機。
