■サンフロンティア不動産＜8934＞の業績動向
1. 2025年3月期第1四半期の業績概要
2025年3月期第1四半期の業績は、売上高15,685百万円（前年同期比15.0%減）、営業利益2,834百万円（同32.6%減）、経常利益2,739百万円（同34.5%減）、親会社株主に帰属する四半期純利益1,878百万円（同40.1%減）となった。大型物件の販売が少なく全体の業績は前年同期比で減収減益となるも、不動産サービス事業やホテル・観光事業等におけるストック型事業は増収増益で過去最高を更新した。経常利益率は17.5%と高い水準で推移しており、販管費は、従業員のベースアップや人的資本投資による人件費、積極的な事業投資とシステム投資等による償却費により前年同期比で増加したが計画どおりである。大型物件を含む販売は第2四半期以降に加速を見込んでおり、2024年8月8日時点の契約ベースを含む売却の進捗は、通期業績予想に対して30%強と順調であることから、通期計画の達成に懸念はないものと弊社では考える。
2. セグメント別の事業動向
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業は、売上高8,711百万円（前年同期比13.2%増）、セグメント利益2,348百万円（同14.7%増）となった。販売件数は6件（同1件増）、前年同期比で増収増益となった。契約済み決済予定の売却件数を含めると、業績予想に対する進捗率は30%超であり、通期計画達成に向けた第2四半期以降の加速が期待される。セグメント利益率に関しては27.0%との高水準を維持しており、売却物件のキャップレート（還元利回り）も約3.9%と安定的に推移している。仕入れから商品化までの期間を指す平均事業期間は583日（前期比122日減）、事業期間が短期の物件売却が多かったことを要因として大幅に短縮された。事業期間短縮の取り組みと併せて仕入れ強化にも引き続き取り組んでおり、事業期間にこだわった運営により、高い資本効率性を実現する方針だ。契約済み未決済を含む物件の仕入れ額は17,153百万円であり、通期仕入れ目標の55,000百万円に対して3割を超える進捗を達成した。足元の仕入状況に大きな変化はなく、適正価格でコンスタントに仕入が行えている。不動産小口所有商品の販売も着実に進捗しており、累計投資者数は2024年3月期末で470人を突破している。2024年6月には、「Compass地主（慶應義塾大学前 地主プロジェクト）を発売している。地主プロジェクトは、小口化された土地を所有し建物の賃料ではなく土地の地代を運用収益として受け取るため、テナントの入居率に関わらず長期にわたり安定した運用収益を得られる点が特徴である。
また、直近のリリースでは、2024年7月31日に、スタートアップ企業に対する成長支援を目的した旗艦ビルとして、PCひとつで即入居できるセットアップオフィス「SOLIX SHIBUYA（ソリックス シブヤ）」をグランドオープンした。通常のオフィス契約（2年契約）に加えて、4名または6名で利用できる執務室を専用オフィスとして、週に1日だけ、曜日ごとに利用できる「WEEK（ウィーク）」プランと、毎日利用できる「マンスリー」の2つの賃貸プラン（ともに最短3か月から利用可能）を拡充している。これにより、よりフレキシブルな利用が可能となり、オフィス選びの幅を拡げている。創業間もないスタートアップ企業の成長を後押しすることは、当該企業の事業拡大に伴う増床移転のニーズも生まれてくることから、将来的な見込み顧客の囲い込みという側面もあると弊社では見ている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業は、売上高3,119百万円（前年同期比17.1%増）、セグメント利益1,696百万円（同9.4%増）となった。管理受託棟数を伸ばしたプロパティマネジメント事業、拠点数増の貸会議室事業を中心として業績が伸長し、第1四半期の業績としては過去最高を更新した。プロパティマネジメント事業では管理受託棟数の増加により増収増益、ビルメンテナンス事業では管理棟数の増加により増収となるも、物価上昇に伴う原価増により利益の伸長には至らなかった。リーシングマネジメント事業では、賃貸仲介において、管理受託物件における入居テナントの賃貸仲介件数は前年同期比でほぼ横ばいであり、売買仲介において、紹介案件に加えて、リピーターおよび新規顧客案件を着実に成約へつなげることで堅調に推移した。また、貸会議室事業では、需要回復による高稼働継続とともに、開業・増床による運営坪数増加が業績に寄与、更なる拠点増に向けた投資も進捗した。東京都内の貸会議室需要は検定試験や研修需要のほかにも、近年増加傾向にある会議室を持たない企業や、関連各社が集まる業界団体の研修向けの需要もあり、潜在需要によるポテンシャルは高い。滞納賃料保証事業では、前年同期比で新規契約件数が伸長しており、2024年7月には、ロイヤルホールディングス＜8179＞、双日＜2768＞、SRE ホールディングス＜2980＞の3社が提供する中小飲食店開業支援サービス「オミセクラフト」とパートナー契約を締結した。
(3) ホテル・観光事業
ホテル・観光事業は、売上高3,681百万円（前年同期比54.2%減）、セグメント利益845百万円（同68.0%減）となった。ホテル開発事業では、前年同期の1棟売却の反動で減収減益となるも、第2四半期以降に物件売却を予定している。足元では、軽井沢や秋田等で土地取得が進捗しており、その他地域においても開発案件が着実に進行している。今後も運営ホテルの客室数増加に向けて、M&Aや開発用地の取得を積極的に推進する。ホテル運営事業では、旅行需要の拡大継続・インバウンドの回復によって稼働率・客室単価が上昇し、大幅に増収増益となった。7月にはM&Aで「オリエンタルヒルズ沖縄」がグループに加わった。このホテルは沖縄県恩納村に立地するコテージタイプの全14棟からなり、全棟に日本最大級のプライベートプールを備えている。同事業は、佐渡島において、「たびのホテル佐渡」、「SADO NATIONAL PART HOTEL OOSADO」、「SADO RESORT HOTEL AZUMA」等の複数の宿泊施設等を展開している。佐渡島は本年7月に世界文化遺産に登録され、今後宿泊需要の増加が期待される。
(4) その他事業
その他事業は、売上高481百万円（前年同期比30.6%増）、セグメント利益157百万円（同371.5%増）となった。建設事業では、グループ子会社において工事進行基準の売上が前期より伸長したほか、前期完了済み工事の労務費の精算により増収増益となった。海外開発事業では、ベトナム新規分譲マンションプロジェクトの第2号案件である「HIYORI Aqua Tower」が2024年8月に着工した。加えて、ベトナムダナン市における3号物件に向けて、土地仕入の情報収集を同時進行で進めていく。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■San Francisco Real Estate＜8934＞的業績動向
1. 2025年3月期第1季度業績概要
2025年3月期第1季度業績爲，營業收入15,685百萬日元（同比減少15.0%），營業利潤2,834百萬日元（同比減少32.6%），經常利潤2,739百萬日元（同比減少34.5%），歸屬於母公司股東的季度淨利潤1,878百萬日元（同比減少40.1%）。大型物業銷售減少導致整體業績同比下降，但房地產服務業務和酒店旅遊業務等存量業務實現了增收增盈，創歷史新高。經常利潤率達到17.5%，處於較高水平，主要是由於銷售及管理費用增加，包括員工薪資上漲、人力資本投資和積極的業務投資及系統投資等折舊費用，但與計劃相符。預計大型物業銷售將在第2季度加速，截至2024年8月8日的出售進展，包括簽約基礎在內，已達到全年業績預期的30%以上，因此我們認爲沒有關於全年計劃實現的擔憂。
2.按板塊的業務趨勢
(1) 房地產再生事業
房地產再生業務的營業收入爲8,711百萬日元（同比增長13.2%），業務利潤2,348百萬日元（同比增長14.7%）。銷售件數爲6件（同比增加1件），實現了同比增收增盈。包括已簽約未結算的出售件數，業績進展超過30%，預計全年計劃的實現需要第2季度之後的加速。業務利潤率保持在27.0%的高水平，銷售物業的資本化率（回報率）也穩定在約3.9%。從採購到商品化的平均業務期間爲583天（比上期減少122天），業務期間縮短很大程度上是由於大量短期物業銷售的因素。我們將繼續努力縮短業務週期，並繼續加強採購，堅持注重業務週期的經營方針，以實現高資本效率。已簽約但未結算的物業採購金額爲17,153百萬日元，已完成了超過30%的全年採購目標的進展。當前的採購狀況沒有發生重大變化，能夠以適當的價格持續進行採購。房地產小額所有商品的銷售也在穩步進展，截至2024年3月期末已突破了470人的累計投資者數。2024年6月，推出了「Compass地主（慶應義塾大學前 地主項目）」。地主項目擁有小額化的土地所有權，不僅可以作爲建築物租金，還可以作爲土地地租進行運營收益，因此不論租戶入住率如何，都可以獲得長期穩定的運營收益，這是其特點。
此外，在最近的發佈中，於2024年7月31日，作爲旨在支持初創企業增長的旗艦大樓，開設了可用一臺PC即可立即入住的設置辦公室「SOLIX SHIBUYA（索利克斯 渋谷）」。除了常規的辦公室合同（2年合同），還擴大了可供4人或6人使用的獨立辦公室，並新增了「WEEK（星期）」計劃（每週1天，可以根據每日使用），以及可以每天使用的「月租」計劃（均需從最短3個月起租）。這樣一來，可以實現更加靈活的使用方式，擴大了辦公室選擇的範圍。支持剛剛創業的初創企業增長，從長遠來看也有圍繞未來潛在客戶的需求的一面，我們也這樣認爲。
(2) 房地產服務業務
房地產服務業務的營業收入爲3,119百萬日元（同比增長17.1%），分部利潤爲1,696百萬日元（同比增長9.4%）。物業管理業務擴展了受託管理樓宇數量，租賃會議室業務擴大了基地數量，業績增長，作爲第一季度的業績創歷史新高。物業管理業務由於受託管理樓宇數量增加而帶來收入和利潤的增加，建築維護業務由於管理樓宇數量增加而帶來收入增加，但由於原材料價格上漲導致成本增加，利潤沒有增長。租賃管理業務中，在租賃經紀方面，受託管理物件的入住租客經紀件數基本持平，銷售經紀方面，除了介紹的案件外，通過穩健地將回頭客和新客戶案件成功推動交易。此外，租賃會議室業務由於需求恢復持續高稼動，開業和擴建導致營運面積增加對業績有貢獻，進一步推進了增加新基地的投資。東京都內的租賃會議室需求不僅僅是考試和培訓需求，而且還有近年來增加的無會議室企業和業內團體培訓需求，潛在需求潛力很大。拖欠租金保證業務中，新籤合同數量同比增長，截至2024年7月，皇家控股8179、雙日2768、SRE控股2980這三家公司提供的中小餐飲店開業支援服務「店面工藝」達成了合作協議。
(3)酒店和旅遊業務
酒店旅遊業務的營業收入爲3,681百萬日元（同比下降54.2%），分部利潤爲845百萬日元（同比下降68.0%）。酒店開發業務受去年同期的一座樓宇出售產生的反作用而下降，但計劃在第二季度後出售物業。目前，輕井澤和秋田等地的土地收購正在進行中，其他地區的開發項目也在穩步推進。未來將積極推動經營酒店客房數量的增加，推動M&A和開發用地的收購。酒店經營業務由於旅遊需求的持續擴大和入境遊的恢復，導致入住率和客房價格上升，大幅增收增益。7月通過M&A，「東方山沖繩」加入了集團。該酒店坐落於沖繩縣恩納村，由14棟平房式建築組成，每棟均配有日本最大的私人泳池。該業務在佐渡島開展多家住宿設施，佐渡島於今年7月被列入世界文化遺產名錄，未來預計住宿需求將增加。
(4)其他業務
其他業務的營業收入爲481百萬日元（同比增長30.6%），分部利潤爲157百萬日元（同比增長371.5%）。建築業務中，集團子公司的施工進度基準銷售額較去年同期增長，此外，通過去年已完成的施工的人工費結算，實現了收入和利潤的增長。海外開發業務中，越南新的分銷公寓項目第2號項目「明日之星水塔」於2024年8月動工。此外，針對越南峴港市的第三大物業，正在同時進行土地收購信息收集。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
