九州通物流是九州通集团旗下物流企业，为医药流通企业客户提供一体化的医药物流供应觀點網 這一單倉儲物流公募REITs有些特殊。
根據上交所信息顯示，匯添富九州通醫藥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金近期已獲受理。
該基金髮起人爲九州通醫藥集團物流有限公司、九州通醫藥集團股份有限公司，管理人爲匯添富基金。
九州通物流是九州通集團旗下物流企業，爲醫藥流通企業客戶提供一體化的醫藥物流供應
鏈綜合解決方案，具體服務範圍包括藥品的倉儲、分揀、配送以及信息系統服務等端到端的全程可視化醫藥物流供應鏈服務。
雖被歸類爲倉儲物流REITs，但九州通醫藥倉儲物流REIT有別於目前已上市物流倉儲REIT，底層資產爲現代醫藥倉儲物流項目。
也就是說，這一項目將成爲國內醫藥物流倉儲設施首單公募REITs以及湖北省首單民營企業公募REITs。
據披露，九州通醫藥倉儲物流REIT底層資產位於武漢東西湖區域，截至2024年3月31日，不動產評估值爲11.7億元。
底層資產特殊
從資產特性來看，九州通醫藥倉儲物流REIT具備一定的行業壁壘，說明書中分析了項目在管理、渠道資源、技術、資金和土地資源等具備的優勢。
根據商務部消費促進司發佈的《藥品流通行業運行統計分析報告（2022）》，2022年從事醫藥批發的前十大企業及其市場份額情況中，九州通市場份額5.8%位於第4位。
據了解，九州通於2023年3月就已啓動公募REITs項目，擬將持有的醫藥物流倉儲資產及配套設施作爲底層資產，分批開展基礎設施領域不動產投資信託基金。
目前，九州通擁有的醫藥物流倉儲資產及配套設施約430多萬平方米，擁有可入池的醫藥物流倉儲資產及配套設施約300萬平方米。
九州通醫藥倉儲物流REIT通過資產支持專項計劃持有項目公司股權實現對基礎設施資產的控制，基礎設施資產爲武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，位於武漢西大門交通要道東西湖區，地處武漢繞城高速及四環線之間，所在地塊西臨新城十八路，南臨田園街，北近東吳大道、東臨新城十六路。
具體包括醫藥倉儲綜合樓、醫藥倉儲分揀中心、醫藥倉儲保障中心1號樓、醫藥倉儲保障中心2號樓、醫藥倉儲保障中心3號樓、醫藥倉儲保障中心輔助用房，合計建築面積約17.24萬平方米。
項目以托盤爲租賃單元，理論標準托盤容載數量爲128,511個。2023年和2024年第一季度，自動化立體庫（AS/RS）使用率分別爲63.9%和75.3%。
產城園區評論獲悉，與其他現代醫藥倉儲物流項目的運營模式類似，該項目基於武漢東西湖倉庫資產，主要爲藥品批發公司、器械公司、藥品零售連鎖企業和第三方的中小藥品批發企業、零售連鎖藥店、藥械生產商和電商平台等公司提供藥械和其他貨品的儲存場地及相應的綜合服務。
具體而言，項目公司提供倉儲服務，同時九州通物流提供分揀、配送以及信息系統服務等端到端的醫藥物流供應鏈一體化服務。
在執行模式上，主要包括直租模式和承包運營模式兩類。直租模式下，目前又有醫藥倉庫區域-直接委託模式、醫藥倉庫區域-過渡期租賃安排、醫藥倉庫區域-轉付模式、辦公區域幾種，計費模式通常以存儲單元作爲計費方式，如托盤、件等，主要按月/季度結算。
辦公租賃部分由項目公司根據市場化原則，直接與客戶簽署有關租賃協議，收取相應的租金，目前辦公由九州通物流全部租賃。計費模式以面積作爲計費方式，主要按月/季度結算。
承包運營模式是項目公司與九州通物流簽署《特定倉庫租賃協議》，九州通物流統一就該合同內的特殊客戶、非藥等客戶存儲及物流需求租賃東西湖倉庫的部分區域，並統一爲該類客戶提供倉儲及物流服務。換言之就是九州通物流的整租部分，計費模式按拖盤數計費。
估值11.7億
截至2024年3月31日，底層資產項目不動產評估值爲11.70億元，平均單價6785元/平方米。
然而，披露的賬面價值爲3.23億元，差異達到8.47億元，評估增值率爲261.86%。說明書中解釋，截至2024年3月31日，標的基礎設施項目資產的賬面價值爲投資性房地產賬面價值、固定資產賬面價值和在建工程的賬面價值之和。投資性房地產包括已出租建築物及相關土地使用權，以成本法計量。
標的基礎設施項目資產均爲自建項目，所對應的土地取得時間分別爲2011年12月和2012年6月，獲取土地時點距今已有10年以上，土地獲取成本較低。
在九州通物流初始獲取項目時，系採用成本模式計量投資性房地產，後續在資產負債表中將以成本減累計折舊、攤銷及減值準備的賬面價值進行列示，故入池資產項目的賬面價值呈現逐年下降的趨勢，因此本次評估值較賬面值有一定差異。
其次看九州通REIT的估值假設，存儲費/租金增長率假設爲已簽署三方協議的客戶合同期內（2024年7月1日至2029年6月30日）採用約定的存儲費單價增長率計算，即前3年存儲費單價不遞增，第4年起至第5年每年遞增3.5%。
辦公區域部分，合同期內採用約定的租金單價增長率計算，即每年遞增3.5%。合同期外按照市場租金增長率水平計算，即2030年及以後年度的存儲費/租金單價增長率爲2.5%。
托盤增長率方面，則是假設已簽署三方協議的客戶合同期內（2024年7月1日至2029年6月30日）採用約定的托盤增長率計算，即陰涼庫前3年托盤使用量每年遞增3.5%，第4年起至第5年陰涼庫托盤使用量無增長。承包運營模式下的冷庫托盤使用量不設置增長。合同期外，陰涼庫和冷庫的托盤使用量均不設置增長。
根據披露的經營數據，2021-2023年及2024年1-3月，基礎設施項目的歷史收入（不含稅）分別爲8390.23萬元、9009.92萬元、9317.85萬元及2019.08萬元，2022年、2023年的年增長率分別爲7.39%、3.42%，複合年增長率爲5.38%。毛利率則分別爲63.59%、65.43%、67.29%和60.76%，均保持在60%以上水平。
上述期內，基礎設施項目的淨運營收入分別爲6938.49萬元、7351.63萬元、7800.69萬元及1650.96萬元，2022年、2023年的年增長率分別爲5.95%、6.11%，複合年增長率爲6.03%。
另外，基於九州通REIT擬發售規模11.77億元，2024年4-12月及2025年可供分配現金預測值分別爲4091.57萬元和5650.07萬元，年化預測現金分派率分別爲4.64%（年化）和4.80%。
以評估機構預測的2024年3月末估值及2024年（4月至12月）運營淨收益爲計算基礎，項目基礎設施資產2024年資本化率（年化）爲5.61%。
九州通表示，REITs發行進展超預期。未來，公司將把握投資機會，打造「投融管退」爲一體的新型資產運管平台，爲醫藥流通行業資產證券化探索出一條新的路徑，推動產融結合高質量發展。
此次公募REITs如發行完成，預計將增加公司淨利潤不超過7億元（最終的會計處理及影響金額以會計師事務所審計後的結果爲準）。
