房企去杠杆取得一定成效房地產市場的平穩健康發展事關人民群衆的切身利益和經濟金融大局，今年以來，國家出臺了一系列有力措施穩地產，特別是近日再次出臺一攬子房地產新政，顯示出穩樓市的巨大決心。在「穩市場、防風險、促轉型」的政策導向下，面對行業的深度調整，上市房企不斷加強風險管理和資金控制，持續壓降有息負債，改善資產負債結構，去槓桿取得一定成效，融資成本邊際改善。
同時，在房地產開發業務承壓背景下，上市房企加快多元化轉型步伐，重點房企經營性業務對業績貢獻持續提升。面對行業發展新形勢，多家上市房企表示將牢牢守住風險防控底線，持續強化現金流管理，積極探索高質量發展新模式。
接受證券時報記者採訪的業內人士認爲，國慶假期前多項政策集中落地，給市場帶來了積極效果，「銀十」開局表現超預期，市場止跌回穩跡象非常明顯。預計10月市場銷售數據將出現明顯增長，核心城市政策持續跟進，有望帶動核心市場率先築底企穩。
房企去槓桿取得一定成效
上半年，面對行業持續深度調整，上市房企在緊抓銷售回款的同時，及時優化債務結構，嚴控負債規模，去槓桿取得一定成效。
Wind數據顯示，截至6月末，A股房地產板塊資產負債率爲75.18%，較去年底下降1.15%，較去年同期下降3.3%。其中，房地產開發板塊資產負債率爲75.28%，較去年底下降1.15%，較去年同期下降3.32%。
不僅資產負債率有所下降，上市房企有息負債規模也進一步縮減。截至6月末，A股房地產板塊有息負債合計爲3.25萬億元，較去年底減少473.52億元，較去年同期減少3617.49億元。其中，房地產開發板塊有息負債合計爲3.22萬億元，較去年底減少了468.28億元，較去年同期減少了3607.47億元。
港股上市房企的資產負債率也明顯下降。截至6月末，房地產板塊資產負債率爲65.91%，較去年底下降0.27%，較去年同期下降7.91%;房地產開發板塊資產負債率爲66.34%，較去年底下降0.29%，較去年同期下降7.99%。
政策助力行業風險緩釋
房地產領域的風險化解離不開政策的有力支持。今年1月，住建部和金融監管總局聯合發文，指導各地建立城市房地產融資協調機制，精準支持房地產項目融資。截至目前，商業銀行已審批「白名單」項目超過5700個，審批通過融資金額達1.43萬億元，支持400餘萬套住房如期交付。
在協調機制帶動下，金融機構對房地產行業的支持力度也在不斷擴大。截至8月末，今年的房地產開發貸款較年初實現正增長，扭轉了房開貸下滑的態勢;房地產的併購貸款和住房租賃貸款也分別增長14%和18%。
萬科在半年報中表示，上半年，公司積極利用金融支持政策，推動融資模式轉型，獲得金融機構大力支持。集團合計新增融資、再融資612億元，其中新增融資的綜合成本3.66%;經營性物業貸合計落地219億元;「白名單」項目申報175個;銀團貸款有序推進，5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款;6月落地交通銀行65億元固融資產包融資。證券時報記者了解到，目前，萬科今年到期的境內外公開債已經全部還清。
上半年，上市房企通過各類融資工具優化債務結構，融資成本邊際改善。國金證券研報顯示， 截至6月末，17家重點房企平均融資成本4.09%，較去年底下降24bp。綠城、濱江、華潤、華發、越秀的融資成本降幅超過30bp。頭部央企的融資成本均已降至3.2%～3.3%。
在房企融資政策持續優化、項目「白名單」持續推進帶動下，房企資金狀況有所改善。國家統計局的數據顯示，1～8月，房地產開發企業到位資金累計同比降幅已連續5個月收窄，較年初收窄3.9個百分點。克而瑞研究中心數據顯示，三季度65家典型房企融資總量同比降幅收窄至16%，環比則上升17%。
向新模式轉型發展
步伐加快
上半年，在房地產開發業務承壓的背景下，上市房企加快多元化轉型步伐，向新發展模式積極探索。多家提前佈局商業、長租公寓、物業等經營性業務的房企，經營性業務對業績的貢獻持續提升。
其中，龍湖集團上半年經營性收入達131億元，同比增長7.6%，對集團整體收入的貢獻佔比達28%;經營性業務的毛利率超50%、淨利率超25%，對集團的利潤貢獻更提升至80%以上。「按照這個速度，我們預計在2028年底，集團的經營性收入佔比能夠過半。到那時，整個業務模式可以說切換到了新的發展模式。」龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在中期業績發佈會上說。
「目前爲止，華潤置地整個資產管理規模約4500億元，而且經營性不動產營收佔比超過了25%，利潤佔比可能更高，說明華潤置地轉型業務呈現蓬勃壯大的狀態。」華潤置地執行董事、董事會主席李欣在中期業績發佈會上回答證券時報記者提問時表示，華潤置地已成功實現從住宅第一增長曲線向商業第二增長曲線的跨越，接下來還將圍繞生態圈要素業務，在城市代建、場館運營、租賃住房三個細分賽道上重點發力，全面推動城市運營商戰略定位的落地。
金地集團董事長徐家俊近日在中期業績說明會上回答記者提問時表示，儘管當前市場依然承壓，但房地產作爲國民經濟的支柱產業地位不變，預計在從中央到地方的多項政策支持引導下，房地產市場將逐步恢復平穩，在中長期保持健康穩定的發展態勢。面對行業發展新形勢，公司將牢牢守住風險防控底線，持續強化現金流管理，全面提升經營管理質效，積極探索高質量發展新模式。
在政策持續發力和房企積極轉型「自救」努力下，1～8月，全國新房銷售面積和銷售額、房企到位資金、房屋新開工面積等多指標同比降幅均繼續收窄。值得注意的是，9月底以來出臺的新一輪房地產支持政策有效提振了市場信心，國慶假期重點城市樓市明顯升溫。
「一系列新政有利於房地產市場築底企穩。」中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任況偉大告訴記者，降低存量房貸利率、統一首二套房首付比例等需求端新政，有利於擴大改善性住房需求，進一步提振住房消費，從需求端去庫存，促進經濟增長。「金融16條」和經營性物業貸款支持政策延期、支持收購房企存量土地等供給端新政，有利於減輕償還壓力、盤活存量資產，緩解資金壓力，進一步化解房企債務風險。
