■会社概要
1. 会社概要
いちご＜2337＞は、オフィス、商業施設、ホテル、レジデンスなど幅広いタイプの不動産を対象に、不動産価値向上ノウハウを活用し、投資・運用を行う心築を強みとしている。また同社は、オフィス特化型、ホテル特化型、再生可能エネルギー発電施設の3つの投資法人（いちごオフィスリート、いちごホテルリート、いちごグリーンインフラ投資法人＜9282＞）を運用・管理するユニークな企業グループである。ストック型とフロー型の収益モデルを有し、特にストック収益の成長に注力するとともに、キャッシュ・フローを最大化する経営を徹底してきた。2002年11月に大阪証券取引所ナスダック・ジャパン市場（現 東京証券取引所（以下、東証）グロース市場）に上場。その後2015年11月に東証1部に昇格し、2022年4月に東証プライム市場へ移行した。同社はすべての事業において社会貢献を目指し、心築事業における環境負荷低減やクリーンエネルギーの創出など本業を通じた貢献に加え、Jリーグのトップパートナーとして地域活性に参画するほか、「RE100」や「国連グローバル・コンパクト」に加盟するなど多面的な活動を通じて、サステナブルな社会の実現に力を注いでいる。
2. 事業内容
同社の事業セグメントは、アセットマネジメント事業、心築事業、クリーンエネルギー事業の3つである。
アセットマネジメント事業は、自社グループで運用するいちごオフィスリート、いちごホテルリート、いちごグリーンインフラ投資法人及び不動産私募ファンドに対し、案件の発掘や供給、運営・管理に加え、心築により物件価値を向上させ、投資主価値の最大化を図る。また、2023年2月期よりセキュリティ・トークンを活用した不動産投資商品である「いちご・レジデンス・トークン」の運用も担う。アセットマネジメント事業の拡大は、安定性と継続性の基盤であり、バランスシートに依存せずにキャッシュ創出を図る同社の戦略の柱である。2025年2月期中間期の売上高は全社の3.5%（内部売上高を除く）、営業利益は9.3%と利益に貢献している。
心築事業は不動産保有期間の賃料収入を享受しつつ遵法性の確保や耐震補強といったベーシックな価値向上に加え、テナントニーズに基づき、共用部機能の充実、近隣とのコミュニティ形成や災害時のBCP対策を目的としたイベントの開催など、稼働率改善及びテナント満足度の向上を通じた賃料の向上を図り、不動産価値を高めて売却することで高い売却益を得る。心築事業は、保有不動産の賃貸収益（ストック）と譲渡収益（フロー）の両面がある。賃貸収益（ストック）は自己保有資産（263,559百万円、取得簿価ベース）から生み出され、2025年2月期中間期にはALL-IN粗利ベース収益で6,138百万円（前年同期比1,261百万円増）と賃料が伸長した。保有資産の特徴は、物件タイプとしてはオフィス（31%）、ホテル（24%）、商業施設（21%）、レジデンス（21%）とバランス型のポートフォリオになっている。譲渡収益（フロー）は、ALL-IN粗利ベース収益で4,703百万円（同5,050百万円減）となった。計画どおり進捗しているが、進行期はレジデンス・トークン（第5号以降）などの売却が下半期に計画されているため前年同期比で減益となっている。2025年2月期中間期の売上高は全社の87.2%（同）、営業利益の72.8%を占める同社の大黒柱である。
クリーンエネルギー事業は、2012年に開始され、現在では全国64ヶ所の太陽光及び風力発電所プロジェクトをグループで運営するまでに成長した。内訳としては、同社が保有する太陽光発電所が48ヶ所、151.4MW。同社が保有する風力発電所が1ヶ所、7.3MW。いちごグリーンインフラ投資法人が保有し、同社が運営する太陽光発電所が15発電所、29.4MW。前期末に稼働を開始した同社2番目の規模のいちごえびの末永ECO発電所（13.9MW）は、進行期は期初から業績に貢献している。今後の開発計画としては、グリーンバイオマス発電所（5ヶ所、4.0MW）、Non-FIT太陽光発電所（9発電所、32.1MW）がある。2025年2月期中間期の売上高は全社の9.4%（同）、営業利益の17.9%と安定した利益貢献をしている。
同社の収益構造にはストック収益とフロー収益があり、バランスよく成長してきた。ストック収益は、2025年2月期中間期実績で11,194百万円となり、上半期での過去最高を記録した。ストック収益の内訳としては、保有資産の賃料収入、発電所の売電収入など保有アセットからの収入に加え、ノンアセット収益であるアセットマネジメント（AM）のベース運用フィーやホテルオペレーター収益及びPROPERA利用料などがあり、収益源を多様化しながら順調に積み上がっている。フロー収益は主に心築事業における不動産譲渡益であり、同4,886百万円の実績である。収益全体に占めるストック収益の比率を60%以上にすることを目標としており、前期の実績においても60%弱まで進捗している。ストック収益は、同社の固定費（固定販管費＋支払利息）の2倍以上に相当し、十分カバーして余りあることから、不況期などにより不動産の価格が下がる局面においても物件を売り急ぐ必要がない点が同社の強みとなっている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
■公司資料
1. 公司資料
草莓＜2337＞致力於提升房地產價值的專業知識，針對辦公室、商業設施、酒店、住宅等多類型房產進行投資和運營，其特點在於經營的多維度集團，涵蓋辦公樓專業化、酒店專業化、再生能源發電設施三種投資模式（草莓辦公樓投資、草莓酒店投資、草莓綠色基礎設施投資＜9282＞）。公司既有庫存型又有流動型的營收模型，特別注重庫存收入的增長，並致力於最大化現金流。公司於2002年11月在大阪證券交易所納斯達克·日本市場（現東京證券交易所（以下簡稱東證）Growth市場）上市。隨後於2015年11月上升至東證一部，並於2022年4月轉入東證主板市場。公司致力於在所有業務中實現社會責任，在減少環境負擔和創造清潔能源等核心業務貢獻的基礎上，通過多方面活動，如成爲J聯賽的頂級合作伙伴、加入RE100和聯合國全球契約等，努力實現可持續社會。
2. 業務內容
該公司的業務板塊包括資產管理業務、心築事業、清潔能源業務三個領域。
資產管理業務負責自公司集團運營的草莓辦公REIT、草莓酒店REIT、草莓綠色基礎設施投資法人以及房地產私募基金的項目挖掘和供應、運營管理，並通過增值管理提高項目價值，實現投資者價值最大化。此外，從2023年2月期開始，還負責基於安防令牌的房地產投資產品「草莓·住宅·令牌」的運營。資產管理業務的擴展是其穩定性和持續性的基礎，是公司在不依賴資產負債表的情況下創造現金的戰略支柱。2025年2月期中間期的營業收入佔公司整體的3.5%（不包括內部營業收入），營業利潤貢獻爲9.3%。
心築事業旨在通過享受持有不動產的租金收入、保障合法性以及基本價值提升（如防震加固），同時基於租戶需求，致力於提高共用空間功能、與周邊社區形成關係以及舉辦災害時的緊急預案活動等，通過提高運營率和租戶滿意度，從而提高租金並通過提高不動產價值實現高額轉讓利潤。心築事業既有保持不動產的租賃收入（庫存），也有轉讓收益（流動）兩方面。租賃收入（庫存）源自自有資產（263,559百萬日元，按取得成本計），到2025年2月中期，其ALL-IN粗利潤基礎收入爲6,138百萬日元（較上年同期增加1,261百萬日元），租金有所增長。持有資產的特點是物業類型平衡，其中辦公樓（31%）、酒店（24%）、商業設施（21%）、住宅（21%）等。轉讓收益（流動）通過ALL-IN粗利潤基礎收入4,703百萬日元（較上年同期減少5,050百萬日元）。雖然按計劃進行，但由於第5號等ResidenceToken的出售計劃安排在下半年，因此與去年同期相比收益下降。2025年2月期中間期，其營業收入佔全公司的87.2%（同期），佔據公司的支柱位置，營業利潤佔72.8%。
清潔能源業務於2012年啓動，目前已發展到全國64個太陽能及風力發電項目的運營。具體包括，公司擁有的太陽能發電站48個，總容量151.4兆瓦。公司擁有的風力發電站1個，總容量7.3兆瓦。草莓綠色基礎設施投資法人持有和公司運營的太陽能發電站15個，總容量29.4兆瓦。去年末開始運營的公司第二大規模草莓終生ECO發電站（13.9兆瓦）正在爲公司業績提供支持。未來發展計劃包括綠色生物質發電站（5個，4.0兆瓦）、非固定補貼太陽能發電站（9個，32.1兆瓦）。2025年2月期中間期，公司的營業收入佔全公司的9.4%（同期），營業利潤貢獻率爲17.9%，貢獻了穩定的利潤。
公司的收益結構包括存量收益和流量收益，發展平衡。存量收益在2025年2月中間期實際數據中達到了111.94億元，創下上半年的歷史最高紀錄。存量收益包括持有資產的租金收入、發電站的電力銷售收入等來自持有資產的收入，以及非資產收入，如資產管理（AM）基本運營費、酒店運營商收入和PROPERA使用費等，收入來源多樣化，並順利增長。流量收益主要來自心建築業務的房地產收益，達到了48.86億元的實際數據。公司的存量收益佔整體收入比例的目標是超過60%，在上一季度的實際數據中已經達到了接近60%。存量收益相當於公司固定費用（固定銷管費+支付利息）的兩倍以上，充分覆蓋並有餘，因此即使在經濟蕭條時期等房地產價格下跌的情況下，無需匆忙出售物業，這是公司的優勢。
SD Entertainment在健康業務的結構改革和成長戰略方面取得了更高的利潤。Hotta Marumasa由於禮品業務的出售和各項業務的先行投資的影響，因此收入和利潤下降。投資業務的銷售額爲249.53億日元（較上年同期增長1.5%），經營利潤爲13.11億日元（上年同期爲13.08億日元，較上年同期微增長）。
