觀點網 深圳龍崗又一宗大型產業舊改項目迎來新進展。
近日，深圳市規劃和自然資源局龍崗管理局公示《龍崗區坂田街道天安崗頭城市更新單元規劃修改》。資料顯示，該項目位於深圳坂田街道北部，西臨五和大道，北臨坂李大道。
值得注意的是，龍崗區坂田街道天安崗頭城市更新單元是目前坂田北最大體量的舊改-天安雲谷項目，總體量達到289萬平方米，項目總體分爲六期，其中，一二期的產業研發用房已於2018年對外開售。
穿越12年的產業舊改
作爲目前坂田北最大體量的舊改，天安雲谷項目自2012年開始規劃，距今已有12年建設時長，總體分爲六期，已經開售的一期總建築面積約53萬平方米，主要以產業研發辦公爲主，配有部分商業配套設施，目前已經投入使用；二期總建面約46萬平方米，包括產業研發大廈、人才寓所、多功能展覽館以及極創公園。
三期總建面約21萬平方米，爲項目的大型居住配套、文化教育配套區域。四期、五期在項目東邊，以超高層辦公大廈爲主，配有五星級酒店和一座10萬平米的商業項目。六期是項目最西邊的地標建築，主要是產業研發大廈、住宅和商業。
體量龐大的天安雲谷項目背後，是一家名爲深圳天安駿業投資發展集團的企業，成立於2010年，註冊資本5.5億元，業務線包括產城社區開發、智慧園區運營、輕資產服務輸出等領域。
觀點新媒體穿透企業股權後發現，深圳天安駿業投資發展集團實際上由天安數碼城控股有限公司與香港柏盛控股共同持股，前者已於深圳佈局四座天安數碼城項目。
同樣地，龍崗坂田天安雲谷則由天安駿業負責規劃建設，該企業旗下還在松山湖、光明、德清、大嶺山等區域佈局五座天安雲谷項目，但從體量來看，坂田天安雲谷項目體量較大，項目用地更加多元化。
據觀點新媒體從深圳龍崗政府官方網站上搜集的資料，天安崗頭城市更新單元被劃分爲24塊土地，新型產業用地佔比最大，達到9塊，總面積約達到28.6萬平方米。最大面積達到4.22萬平方米；此外，規劃還包括4塊二類居住與商業用地，目前處於建設狀態。
2024年6月，天安崗頭城市更新單元規劃進行最新公示，據觀點新媒體了解，該項目曾於2012年8月取得規劃批覆，於2012年12月、2015年4月和2015年5月、2022年11月、2023年11月進行了五次規劃修改，其中2018年11月對更新單元局部地塊進行了一次法圖調整。
而由於項目所在片區城市設計及周邊地塊建設發生變化、提高地下空間使用效率等原因，在銜接相關城市設計意圖及保障項目可實施性的前提下，開始對更新單元的地上空間控制、地下空間控制內容進行修改。修改內容主要包括結合最新城市設計與片區規劃建設情況優化已批視線通廊；01-01地塊與01-03地塊由地下車行通道連接修改爲整體開發。
下一個寶能科技園？
事實上，按照規劃，坂田天安雲谷是深圳市華爲科技城片區內的城市更新示範項目，園區內租戶也主要聚焦於雲計算、物聯網、移動互聯網等新一代信息技術產業及智能設備、機器人等產業，早在2015年，華爲就已租用了天安雲谷一期的兩棟共計13萬平方米的產業研發空間，並將部分業務轉移至園區內。
從園區租戶來看，除華爲之外，天安雲谷目前進駐了新鴻基、艾比森光電、香港環軒實業、安奈爾、智冠、國家超級計算深圳中心、中軟國際、中國科學院上海生命科學研究院、深港產學研基地等企業，已容納約30000名員工進行辦公。
近日，龍崗區城市更新和土地整備局公佈了坂田街道雲谷裏1棟—13棟的《深圳市建設工程規劃許可證》和屋頂總平面圖。
「天安雲谷項目是目前坂田北最大體量的舊改，比180萬平方米的佳兆業城市廣場項目還要打，相當於華潤大沖舊改的規模。」有業內人士表示，坂田天安雲谷項目與其西北側的寶能科技園相似兩者均爲大體量項目，不過，天安雲谷距離在建地鐵10號線距離較短，且周邊還包括佳兆業城市廣場商業項目。「與周邊的幾個項目結合，未來這裏或許會成爲（坂田內）較顯眼的組團區域。」
觀點新媒體獲悉，龍華寶能科技園位於深圳龍華區產業新城與龍崗區坂雪崗科技城交匯處，園區佔地約30萬平方米，建築面積約168萬平方米。不過，這宗項目正處於抵押風暴之中。
2023年4月，寶能汽車、寶能地產委託深圳市銀通前海金融資產交易中心處置旗下多處資產，包括信託貸款債權、抵押物，觀點新媒體查閱公告得知，寶能科技園（南區）一期A區A1棟至A7棟、B區B1棟至B5棟、二期C區C1至C3、寶能科技園6棟（餘額抵押）、寶能科技園9棟（餘額抵押）均在處置資產列中，相關建築面積達到79.27萬平方米，幾乎涵蓋了二分之一寶能科技園的總建面。
據悉，該園區已經形成了較爲完善的產業鏈，包含人工智能、5G、智慧物聯、工業互聯、新能源新材料相關企業，數字經濟生態鏈相關企業240家，人工智能產業鏈相關企業150家，租戶包括寶德計算機、榮耀、安軟科技、平方科技等企業，從租戶畫像來看，天安雲谷與寶能科技園在新一代信息技術產業中的租戶業態重合度較高。
根據深圳市房地產和城市建設發展研究中心發佈的數據來看，龍華區產業園區平均租金約合39元/平方米，天安雲谷的租金則從50元-78元/平方米不等，在一定程度上與該區域內租戶形成互相篩選的態勢；另據寶能科技園最新放出的招租信息，其租金約合在45-65元/平方米之間，稍低於天安雲谷。
