■セレコーポレーション＜5078＞の事業概要
同社は、アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務やリフォーム・リニューアル業務を行う賃貸経営事業を展開している。特定建設業※許可業者のうち、4つの認定・認証を取得している鉄鋼系ハウスメーカーで、関東圏において自社工場を保有、主要部材を生産供給する6社のうちの1社であり、各事業部門で高い専門性と技術力を発揮する「アパート専門メーカー」として、大手ハウスメーカーと肩を並べる高い品質を有している。同社は自社検査に加え、第三者による厳正な検査体制を構築し、品質管理を徹底している。検査対象は地盤改良から基礎工事まで及び、物件建設後は外から確認できないところも不備が発生しない体制を確立している。なお、子会社のセレレントパートナーズでは、賃貸アパートの入居者に対する不動産賃貸保証業務を行っている。また、2021年12月に撤退した中国賃貸事業では、浙江省寧波市で工場建屋の賃貸業務、上海市でサービスオフィス事業を展開していたが、寧波市の工場敷地が都市再開発地域内にあったため、寧波市から売却打診を受け関連会社を譲渡した。
※ 発注者から直接工事を請け負った際に、1件の建設工事（元請工事）につき合計額が4,000万円以上（建築一式工事の場合は6,000万円以上）の工事を下請けに出す場合、取得が義務付けられている許可のこと。
1. 賃貸住宅事業
不動産オーナーの人生設計における課題解決としてアパート経営を提案し、自社製造の鋼材と自社施工によるアパートの建築を行う土地の有効活用事業を展開している。コンサルティングを行うアセットマネジメントカンパニーと、ソリューションを行う建設カンパニー及び生産カンパニーに分けられる。
(1) コンサルティング
アパート経営はオーナーにとって人生設計における課題を解決するための選択肢の1つであると位置付け、土地を保有しているオーナーに向けて、子供の養育資金や老後の不安解消に向けた私設年金の形成など土地の有効活用を提言し、アパート経営を通じてオーナーが抱える様々な問題や人生の課題に対する解決プランの提案を行っている。
(2) ソリューション
一級建築士12名を擁する「アパート専門メーカー」の確かな技術と高い専門性を発揮し、自社施工による鉄骨造賃貸アパートの建築・販売を行う。業務効率化を促進するため、自社工場を福岡から千葉に移転し、2019年9月から稼働している。東京圏の建築現場へ約1時間で到着する立地により、生産性の圧倒的な向上を目指すとともに、オーナーの工場見学会を開催し、商品への安心感・信頼性を高めている。
技術面では、日本製鉄＜5401＞（旧 新日鐵住金）と共同開発した新構法「セレZ」により、主要鋼材の約20%の軽量化と約3.6倍の耐久性強化を実現した。また、自動車のボディ下地塗装と同じカチオン電着塗装により、約100年の耐久性を実現した。このような技術に対する妥協のない姿勢により、国土交通大臣指定の認定機関の審査基準をクリアし、「型式適合認定」「住宅型式性能認定」「型式部材等製造者認証」「型式住宅部分等製造者認証」の4つの認定・認証を取得、建築確認における構造設計など一連の規定審査や、上棟時などの中間検査・竣工検査の一部が省略可能となった。
商品は首都圏の若者を主な対象とし、入居者のパーソナリティに合わせた商品構成となっている。35～40歳のパワーカップル※向け「Fwin Type（ファインタイプ）」、30～35歳の単身者向け「Feel Type（フィールタイプ）」、25～30歳の単身者向け「Fusion Type（フュージョンタイプ）」を展開しており、いたずらに広さ（平方メートル）を追求するのではなく、空間を広く活用する設計となっている。「アパート専門メーカー」として「入居者の満足」と「オーナーの収益性」の双方を成立させる高い事業性を実現している。
※ 共働きで世帯年収が1,000万円以上の高年収世帯と同社は位置付けている。
2. 賃貸開発事業
賃貸開発事業は2020年10月から開始し、ハウスメーカーが参入していないアパートの1棟販売というアンカバー領域で資産承継に適した資産価値の高い収益不動産の自社開発事業を展開している。「土地の資産価値」に重きを置いた収益不動産に特化し、富裕層の資産承継の一助となるようなアパート経営の提案を行っている。具体的には、若者が住みたい人気エリアであり、かつ資産価値の高い城南地区（品川区、目黒区、港区、大田区）や城西地区（渋谷区、新宿区、世田谷区、中野区、杉並区、練馬区）で、駅からの距離（最寄り駅から徒歩約5分以内）・規模（約100坪前後の土地）・見栄え（整形地、角地）といった要素にこだわって土地を選定し、自社で仕入れている。また、その土地の資産価値に相応する赤煉瓦調の外観や立体的な空間設計など付加価値の高いアパートを建築し、販売している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■Cere公司的業務概要 ＜5078＞
該公司正在發展租賃住房業務，提供與公寓管理相關的諮詢和解決方案，開發和銷售房地產的租賃開發業務，以及通過公寓合同管理開展物業管理工作以及改造和更新工作的租賃管理業務。它是一家鋼結構房屋製造商，已從指定的建築行業*許可公司中獲得了4項認證和認證，並且是關東地區生產和供應主要部件的6家公司之一，作爲一家在每個業務部門都表現出高專業知識和技術能力的 「公寓專業製造商」，其質量與主要房屋製造商相當。除了內部檢查外，該公司還建立了嚴格的第三方檢查體系，並徹底控制了質量。檢查目標範圍從地面改善到地基施工，我們已經建立了一個系統，即使在房產建成後無法從外部確認的地方，也不會出現缺陷。此外，子公司Celerent Partners爲出租公寓的租戶提供房地產租賃擔保服務。此外，在2021年12月撤回的中國租賃業務中，工廠大樓的租賃業務在浙江省寧波市發展，服務辦公業務在上海發展，但由於寧波市的工廠用地位於城市重建區內，相關公司根據寧波市的銷售諮詢被轉讓。
*如果直接從訂購人那裏進行施工，則作爲分包商提交每項建築工程總成本在4000萬日元或以上（建築工程完成時爲6000萬日元或以上）的施工時，必須獲得許可證。
1。租賃住房業務
提議將公寓管理作爲解決房地產所有者生活規劃問題的一種方法，他們正在開發內部生產的鋼材和使用內部建築建造公寓用地的有效利用業務。它可以分爲提供諮詢的資產管理公司，以及執行解決方案的建築公司和生產公司。
(1) 諮詢
公寓管理被定位爲業主解決人生規劃問題的選擇之一，它向擁有土地的所有者建議有效使用土地，例如子女撫養基金和設立私人養老金以緩解對晚年的焦慮，並通過公寓管理爲業主面臨的各種問題和生活問題提出解決方案計劃。
(2) 解決方案
我們展示了擁有12位一流建築師的 「公寓專業製造商」 的可靠技術和高專業知識，並使用內部建築建造和銷售鋼結構租賃公寓。爲了提高工作效率，我們的工廠從福岡搬到了千葉，該工廠自2019/9年開始運營。由於其地理位置優越，您可以在大約 1 小時內到達東京地區的建築工地，我們的目標是極大地提高生產力，併爲業主舉辦工廠參觀活動，以提高產品的安全感和可靠性。
在技術方面，與日本製鐵＜5401＞（原新日鐵住金）共同開發的新施工方法 「Sele Z」 實現了主鋼材的重量減輕了約20％，耐久性提高了約3.6倍。此外，使用與汽車車身底漆相同的陽離子電沉積塗層可實現約100年的耐久性。由於對技術的這種毫不妥協的態度，得以通過國土、基礎設施、交通和旅遊大臣指定的認證機構的審查標準，並獲得 「類型兼容性認證」、「房屋類型性能認證」、「類型組件製造商認證」 和 「類型房屋零件製造商認證」 四項認證，以及施工確認中的結構設計和部分中間檢查/完工等一系列監管考試檢查，例如建築物建成時的檢查。
這些產品主要針對東京都市圈的年輕人，產品結構與居民的個性相匹配。他們正在開發適用於35至40歲的強力夫婦*的 「Fwin Type（精細型）」，針對30至35歲的單身人士開發一種 「Feel Type（感覺型）」，爲25至30歲的單身人士開發一種 「融合型（融合型）」，它們旨在廣泛利用空間，而不是調皮地追求寬敞空間（平方米）。作爲 「公寓專業製造商」，它取得了很高的業務業績，確立了 「租戶滿意度」 和 「所有者盈利能力」。
※ 公司定位爲家庭年收入在1000萬日元以上、共同工作的高收入家庭。
2。租賃開發業務
租賃開發業務始於2020/10年度，我們正在開發一項內部開發業務，開發有利可圖、資產價值高的房地產，用於在出售房屋製造商尚未進入的1棟公寓樓的未開發區域進行資產繼承。它專門研究以 「土地資產價值」 爲重點的盈利房地產，並提出幫助富人進行資產繼承的公寓管理提案。具體而言，在城南地區（品川區、目黑區、港區、大田區）和城西地區（澀谷區、新宿區、中野區、杉並區、練馬區），這是一個年輕人想要居住的熱門地區，資產價值很高，在選擇土地時要特別注意與車站的距離（距離最近的車站約5分鐘）、規模（土地）等因素大約 100 坪）和外觀（正方形、角落地段）。此外，他們建造和銷售具有高附加值的公寓，例如紅磚般的外觀和與土地資產價值相對應的三維空間設計。
（由 FISCO 客座分析師茂木良司撰寫）
