不过，由于供应集中释放、增量需求收缩、租户承租能力的减弱，以及部分头部企业不动产策略由租赁转向自持物业，深圳甲级办公楼市场租金近年来呈持续下行趋势，而且优质项目间的租金差距逐渐缩小，市场竞争日益激烈。深圳總部經濟的蓬勃發展催生了大量總部辦公物業，成爲辦公樓市場的一大特色。在降本增效的趨勢下，總部辦公物業應該如何迎接挑戰?
12月5日，仲量聯行發佈《固本開新 聚勢謀遠：新格局下的深圳辦公樓市場發展趨勢》白皮書顯示，深圳大力發展總部經濟，通過出讓或劃撥大量商業地塊給高科技和金融服務企業建設總部大樓，鼓勵企業形成產業集聚。截至2024年11月，已有310餘家全球500強企業入駐深圳，全國超三成創投企業總部設於此。
此外，企業在建設或購置總部辦公物業時考量日趨全面。除滿足業務需求外，企業財務戰略也成爲了重要決策因素。一方面，通過對外出租非自用的辦公物業面積，企業可以獲得額外的收益;另一方面，總部辦公物業具備資產增值潛力，部分企業總部辦公物業表現出自用和對外租賃並重態勢。仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪指出：「深圳總部辦公物業集聚區位處城市核心片區且深度參與市場競爭，是深圳辦公樓市場的一大特色。」
不過，由於供應集中釋放、增量需求收縮、租戶承租能力的減弱，以及部分頭部企業不動產策略由租賃轉向自持物業，深圳甲級辦公樓市場租金近年來呈持續下行趨勢，而且優質項目間的租金差距逐漸縮小，市場競爭日益激烈。
白皮書顯示，在新的市場格局下，深圳的總部辦公物業展現出獨特的市場表現。總部辦公物業在自用辦公需求和上下游企業租賃需求的共同支撐下，去化速度優於其他類型辦公物業，對深圳甲級辦公樓市場淨吸納量顯著貢獻。儘管如此，總部辦公物業空置率上漲明顯，去化壓力增大，在四類辦公物業中的租金降幅最爲顯著。
白皮書認爲，深圳「創新+金融」的生態體系持續爲經濟注入新活力，將進一步激發辦公樓市場的增長潛力。未來，隨着粵港澳大灣區不斷匯聚各類優質資源要素，各類新興行業也有望進激發辦公樓市場活力。供應方面，從2024年第四季度至2028年，深圳預計將新增約453萬平方米的甲級辦公樓，市場供應高峰仍將持續一段時間。儘管總部辦公物業的自用需求有望爲市場提供一定支撐，但高供應量仍可能加劇市場競爭，供需失衡帶來的壓力可能會對市場平均空置率和租金表現產生一定影響。
因此，深圳甲級辦公樓需持續調整戰略，順應需求側結構轉變。在此背景下，對於自用比例較低的總部辦公物業項目來說，通過靈活招商策略、綠色轉型升級以及配套服務的全面提升，改善整體物業的經營能力顯得尤爲重要。仲量聯行深圳商業地產部總監李文傑表示：「隨着辦公樓市場競爭的加劇，辦公物業運營方必須轉變思維，以更加專業化、市場化的視角應對市場調整、審視和評估物業的資產價值。對於總部辦公物業而言，更需要構建起以招商爲導向的、涵蓋商業辦公物業全生命週期的專業資管能力。通過產品精準定位、精細化的策略規劃與服務管理，提升整體物業的經營成效。」
