■サンフロンティア不動産<8934>の今後の見通し
1. 2025年3月期の業績見通し
2025年3月期の業績予想は、売上高100,000百万円(前期比25.2%増)、営業利益20,870百万円(同18.6%増)、経常利益20,000百万円(同15.1%増)、親会社株主に帰属する当期純利益14,000百万円(同17.5%増)と、期初計画を据え置きとしている。中期経営計画の最終年度として、経常利益率20%台の高い収益性と、ROE10%以上の資本効率を継続しつつ定量目標の達成を目指す。同社グループの業績予想(営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益)に対する達成率は、2024年3月期まで13期連続で100%を上回っており、コロナ禍といった事業環境の急変化にも柔軟に対応している。2025年3月期の業績予想を現行中期経営計画の目標値と同額としたことで、市場へのコミット達成意識が強くうかがえる。不動産サービス事業の堅実な成長に加え、ストックビジネスであるホテル運営事業の業績が拡大傾向にあり、通期計画の達成はもちろんのこと、中長期的な持続的成長も大いに期待できると弊社では見ている。
2025年3月期第2四半期の通期計画に対する進捗は計画どおりである。フロー型事業に属する、リプランニング事業・ホテル開発事業・海外開発事業における販売用不動産売却では、契約済みの物件売却を含めると通期計画に対する進捗率は約50%と堅調に推移している。また、ストック型事業に属する、不動産サービス・ホテル運営事業等、販売用不動産売却以外の全事業では、増収増益基調を継続しており、第2四半期においても過去最高を更新している。大型物件を含む物件販売計画の多くを、第3四半期以降に予定していることから、通期計画の達成に向けた事業の加速が期待できると弊社では見ている。
2. 重点施策
2025年3月期の重点施策は以下のとおりである。
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業では、売上総利益率30%超の高い収益性を継続する見通しであり、既存のリプランニング事業に加えて、ニューヨークでのアパートメント・リプランニングや不動産小口所有商品の売却を見込む。前期に引き続き良物件の仕入れ・開発を計画的に行い、高収益・高稼働の物件を提供する。2025年3月期は前期を上回る売却益を計画しており、期末棚卸資産についても投資を積極的に進め増加を計画している。社内外のネットワークを活用しながら、スピード感ある仕入活動に引き続き注力する。期末棚卸資産残高は1,200億円~1,250億円を予想しており、想定売上高は1,600億円~1,785億円、売上総利益率は25%~30%を見込んでいる。これにより、期末棚卸資産の含み益は400億円~535億円程度になることが読み取れる。平均事業期間は2025年3月期第2四半期で538日(前期比162日減)であり、回転率を維持しながら投資の回収と成長を図る。同社グループは短期物件の平均事業期間の理想を1年から1年半としている。回転率とバランスを意識した適正な棚卸資産構成により事業運営をしていることから、持続的な利益成長が期待できると弊社では見ている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業では、各事業とも堅調な伸びを継続しており、リーシングマネジメント事業の新店舗、貸会議室の新拠点、及びプロパティマネジメント事業の管理受託棟数増による利益伸長を見込む。リーシングマネジメント事業では、地域密着の支店展開を加速させており、支店の増加に伴い管轄エリアを細分化することで、今まで以上に地域に根差した「お困りごと解決」が可能となる。都心5区以外の管理物件が増えることで、これまで以上に多くの情報が得られるようになり、不動産再生事業の要である仕入活動への寄与も期待できると弊社では見ている。貸会議室事業では、法人顧客のリピート需要が増加しており、大口企業や業界団体の研修、学会や検定試験の会場としてのニーズを着実に取り込んでいる。足元では、2024年8月16日に「ビジョンセンターグランデ東京浜松町」、9月1日に「ビジョンセンター東京虎ノ門」、9月17日に「ビジョンセンター横浜みなとみらい」を開業しており、新拠点の稼働向上に注力していくとともに、引き続き主要ターミナル駅周辺での出店を強化する方針である。同社グループ会社であるサンフロンティアスペースマネジメント(株)が運営する貸会議室は、駅前などの需要があるエリアに集中して出店していることから、受注状況は好調に推移している。同事業は大口企業のリピートが多いという特徴があるため、今後は安定的な利益の積み上げが期待できる。加えて、東京都内の貸会議室需要は検定試験や研修需要のほかにも、近年増加傾向にある会議室を持たない企業や、関連各社が集まる業界団体の研修向けの需要もあり、潜在需要によるポテンシャルは高い。2025年3月期以降も開業・増床が進むのではないかと弊社では見ている。プロパティマネジメント事業では、管理受託棟数が右肩上がりに推移しており、2025年第2四半期末時点で522棟となった。引き続き管理受託棟数増による利益伸長を見込んでおり、2025年3月期末には540件を目標としている。賃貸仲介部門との協働によるテナント誘致や、適正賃料への条件改定等に取り組むことで、高稼働・高収益なビル経営をサポートしていく。ビルメンテナンス事業では、顧客ニーズは引き続き堅調で、新卒・中途を含めた人財採用を強化し管理体制の増強を図る。外注費(主に人件費)をはじめとした原価の高騰については適切な価格転嫁を実施済みであり、収益性は良化する見通しである。また、滞納賃料保証事業では、契約件数が右肩上がりで推移しており、2025年3月期第2四半期末では4,001件となった。新規契約についても、都心5区(千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区)が79%を占め、順調に獲得件数を積み上げており、2025年3月期末には4,200件の到達を目指す。
(3) ホテル・観光事業
ホテル運営事業では、需要回復と質の高いサービスにより業績伸長を見込んでいる。稼働率・客室単価の向上に加えて、前期にM&Aを実施したホテルの利益貢献を見込んでおり、運営室数の増加とサービス力の向上により事業成長を加速させる。ホテル開発事業に関しては、下半期以降に物件売却を計画しており、積極的なホテル開発投資によりビジネスと観光のニーズに応えながら地域創生へ貢献していく。また、首都圏以外の一部地方で人口減少が課題となっている一方、再生可能エネルギー関連のビジネス需要が高まりを見せている。再生可能エネルギー関連の設備はメンテナンスが不可欠であるため、一過性で終わらない長期的なビジネス需要が期待できる。加えて、自治体からの誘致案件等であれば、より有利な条件で進出可能であり、国内旅行・インバウンド需要に加えてビジネス需要を取り込むことで、さらなる成長が期待できると弊社では見ている。
(4) 販管費
ホテル現場でのシステム投資に加えて、人的資本への投資による費用増加を計画している。人的資本への投資に関しては、人財の成長に向けてベースアップや採用活動の強化を見込んでいる。人財・事業に向けた投資は、同社グループ事業の中長期的な成長に不可欠なものであり、潤沢な自己資本と事業の収益性を勘案すれば、投下資本の調達と回収に特段の懸念はないと弊社では見ている。
(執筆:フィスコ客員アナリスト 茂木稜司)
■三前沿房地產<8934>的未來展望
2025年3月期的業績預測
2025年3月期的業績財務預測爲,營業收入100,000百萬元(同比增長25.2%),營業利潤20,870百萬元(同比增長18.6%),經常利潤20,000百萬元(同比增長15.1%),歸屬於母公司股東的淨利潤14,000百萬元(同比增長17.5%),並保持期初計劃不變。作爲中期經營計劃的最終年度,企業的目標是在繼續保持20%左右的高經常利潤率和10%以上的投資回報率的同時,達成定量目標。到2024年3月期,該公司群的業績財務預測(營業利潤、經常利潤、歸屬於母公司股東的淨利潤)連續13期達成率超過100%,並在業務環境如新冠疫情等突發變化中靈活應對。2025年3月期的業績財務預測與當前中期經營計劃的目標值一致,顯示出對市場承諾達成的強烈意識。隨着房地產服務業務的穩健增長以及作爲存量業務的酒店經營業務業績持續擴大,我們認爲不僅年度計劃的達成可期,中長期的持續增長也令人期待。
2025年3月期第二季度的年度計劃進展正常。屬於流型業務的重新規劃業務、酒店開發業務、境外開發業務中的銷售用房地產銷售,包含已簽約的房產銷售,年度計劃的進展率約爲50%,走勢穩健。此外,屬於存量型業務的房地產服務、酒店經營業務等,除了銷售用房地產銷售以外的全業務持續保持增長,第二季度也創下歷史最高。由於許多大型房產的銷售計劃安排在第三季度以後,我們認爲可以期待業務加速推動年度計劃的達成。
2. 重點施策
2025年3月期的重點措施如下。
(1) 房地產再生事業
在房地產再生業務中,預期將持續超過30%的高毛利率,並預計在現有的重新規劃業務基礎上,進行紐約公寓的重新規劃以及房地產小單產品的銷售。我們將繼續計劃好地採購和開發優質房產,提供高收益、高有效率的項目。2025年3月期計劃實現較上一期更高的銷售收益,期末存貨資產方面也積極推進投資,計劃增加。我們將繼續專注於快速的採購活動,利用內部和外部的網絡。預計期末存貨資產餘額爲1,200億至1,250億日元,預計銷售收入爲1,600億至1,785億日元,毛利率預計爲25%至30%。由此可以推測,期末存貨資產的隱含收益將約爲400億至535億日元。平均業務週期在2025年3月期第二季度爲538天(同比減少162天),在維持換手率的同時實現投資的回收及增長。該公司群對於短期項目的平均業務週期理想爲1年至1年半。在意識到換手率與混合型的適當存貨資產結構的基礎上運營業務,我們認爲將能期待持續的利潤增長。
(2) 房地產服務業務
在房地產服務業務中,各項業務都保持穩健的增長,預計通過租賃管理業務的新店、租賃會議室的新據點以及物業管理業務的管理受託棟數增加來提升利潤。租賃管理業務正在加速區域密切的分支展開發展,通過分支的增設細化管轄區域,實現比以往更根植於地區的「解決問題」。由於不再侷限於都心5區的管理物業的增加,我們認爲能夠獲得比以往更多的信息,並預期對房地產再生業務的關鍵進貨活動有所貢獻。租賃會議室業務中,法人客戶的重複需求不斷增加,穩步吸引大單企業和行業團體的培訓、學術會議及資格考試的場地需求。目前,我們在2024年8月16日開設了「願景中心格蘭德東京濱松町」,9月1日開設了「願景中心東京虎之門」,9月17日開設了「願景中心橫濱美港」,將繼續專注於新據點的運營提升,並強化主要交通樞紐周邊的開店策略。該公司旗下的Sun Frontier Space Management株式會社所經營的租賃會議室集中在需求較高的區域如車站前,因此訂單情況持續向好。該業務有多個大單企業的重複採購特徵,預計未來將能穩定盈利。此外,東京都內的租賃會議室需求除了考試和培訓需求外,最近還有越來越多的企業沒有會議室,以及涉及各公司的行業團體的培訓需求,因此潛在需求的潛力非常高。我們預計在2025年3月期後開業和擴建將持續推進。物業管理業務中,管理受託棟數持續上升,截至2025年第二季度末爲522棟。我們預計將持續實現受託棟數增加帶來的利潤增長,目標在2025年3月期末達到540棟。通過與租賃中介部門的合作、重新制定合理租金條件等措施,支持高運營率、高盈利的建築經營。建築維護業務中,客戶需求持續強勁,增強應屆生和中途招聘,以強化管理體制。對於外包費用(主要是人件費)等原材料成本上漲,我們已實施適當的價格轉嫁,預計盈利能力將改善。此外,滯納租金保證業務的合同數量持續上升,截至2025年3月期第二季度末已達到4,001件。新合同方面,五個都心區域(千代田區、中央區、港區、澀谷區、新宿區)佔79%,順利累積合同數量,目標在2025年3月期末達到4,200件。
(3)酒店和旅遊業務
在酒店運營業務中,預計通過需求復甦和優質服務來實現業績增長。此外,我們預計酒店的入住率和客房單價提高,同時M&A實施的酒店將貢獻利潤,通過經營室數的增加和服務能力的提升加速業務增長。關於酒店開發業務,計劃在下半年開始物業出售,通過積極的酒店開發投資來滿足商務和旅遊需求,貢獻區域發展。同時,首都圈以外的一些地方正面臨人口減少的問題,而與可再生能源相關的業務需求正在上升。由於可再生能源設施需要維護,因此預期將有持續的長期業務需求。此外,如果是地方政府的引進項目,則能以更優越的條件進軍,預期通過吸引國內旅遊和入境需求以及商務需求,實現更進一步的增長。
(4) 銷售管理費用
我們計劃在酒店現場進行系統投資以及通過投資人力資本增加費用。關於人力資本投資,預計將加強人力資源的成長,包括提升基本工資和招聘活動。對人力和業務的投資是公司集團長期增長必不可少的,考慮到充足的自有資本和業務盈利能力,我們預計在資本投放的籌集和收回方面不會有特別的擔憂。
(撰寫者:富士客座分析師茂木稜司)