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サンフロ不動産 Research Memo(6):物件販売の多くを第3四半期以降に予定

三福樂園房產 Research Memo(6):大部分物件銷售計劃放在第三季度之後。

Fisco日本 ·  12/05 14:06

■三前沿房地產<8934>的未來展望

2025年3月期的業績預測

2025年3月期的業績財務預測爲,營業收入100,000百萬元(同比增長25.2%),營業利潤20,870百萬元(同比增長18.6%),經常利潤20,000百萬元(同比增長15.1%),歸屬於母公司股東的淨利潤14,000百萬元(同比增長17.5%),並保持期初計劃不變。作爲中期經營計劃的最終年度,企業的目標是在繼續保持20%左右的高經常利潤率和10%以上的投資回報率的同時,達成定量目標。到2024年3月期,該公司群的業績財務預測(營業利潤、經常利潤、歸屬於母公司股東的淨利潤)連續13期達成率超過100%,並在業務環境如新冠疫情等突發變化中靈活應對。2025年3月期的業績財務預測與當前中期經營計劃的目標值一致,顯示出對市場承諾達成的強烈意識。隨着房地產服務業務的穩健增長以及作爲存量業務的酒店經營業務業績持續擴大,我們認爲不僅年度計劃的達成可期,中長期的持續增長也令人期待。

2025年3月期第二季度的年度計劃進展正常。屬於流型業務的重新規劃業務、酒店開發業務、境外開發業務中的銷售用房地產銷售,包含已簽約的房產銷售,年度計劃的進展率約爲50%,走勢穩健。此外,屬於存量型業務的房地產服務、酒店經營業務等,除了銷售用房地產銷售以外的全業務持續保持增長,第二季度也創下歷史最高。由於許多大型房產的銷售計劃安排在第三季度以後,我們認爲可以期待業務加速推動年度計劃的達成。

2. 重點施策

2025年3月期的重點措施如下。

(1) 房地產再生事業

在房地產再生業務中,預期將持續超過30%的高毛利率,並預計在現有的重新規劃業務基礎上,進行紐約公寓的重新規劃以及房地產小單產品的銷售。我們將繼續計劃好地採購和開發優質房產,提供高收益、高有效率的項目。2025年3月期計劃實現較上一期更高的銷售收益,期末存貨資產方面也積極推進投資,計劃增加。我們將繼續專注於快速的採購活動,利用內部和外部的網絡。預計期末存貨資產餘額爲1,200億至1,250億日元,預計銷售收入爲1,600億至1,785億日元,毛利率預計爲25%至30%。由此可以推測,期末存貨資產的隱含收益將約爲400億至535億日元。平均業務週期在2025年3月期第二季度爲538天(同比減少162天),在維持換手率的同時實現投資的回收及增長。該公司群對於短期項目的平均業務週期理想爲1年至1年半。在意識到換手率與混合型的適當存貨資產結構的基礎上運營業務,我們認爲將能期待持續的利潤增長。

(2) 房地產服務業務

在房地產服務業務中,各項業務都保持穩健的增長,預計通過租賃管理業務的新店、租賃會議室的新據點以及物業管理業務的管理受託棟數增加來提升利潤。租賃管理業務正在加速區域密切的分支展開發展,通過分支的增設細化管轄區域,實現比以往更根植於地區的「解決問題」。由於不再侷限於都心5區的管理物業的增加,我們認爲能夠獲得比以往更多的信息,並預期對房地產再生業務的關鍵進貨活動有所貢獻。租賃會議室業務中,法人客戶的重複需求不斷增加,穩步吸引大單企業和行業團體的培訓、學術會議及資格考試的場地需求。目前,我們在2024年8月16日開設了「願景中心格蘭德東京濱松町」,9月1日開設了「願景中心東京虎之門」,9月17日開設了「願景中心橫濱美港」,將繼續專注於新據點的運營提升,並強化主要交通樞紐周邊的開店策略。該公司旗下的Sun Frontier Space Management株式會社所經營的租賃會議室集中在需求較高的區域如車站前,因此訂單情況持續向好。該業務有多個大單企業的重複採購特徵,預計未來將能穩定盈利。此外,東京都內的租賃會議室需求除了考試和培訓需求外,最近還有越來越多的企業沒有會議室,以及涉及各公司的行業團體的培訓需求,因此潛在需求的潛力非常高。我們預計在2025年3月期後開業和擴建將持續推進。物業管理業務中,管理受託棟數持續上升,截至2025年第二季度末爲522棟。我們預計將持續實現受託棟數增加帶來的利潤增長,目標在2025年3月期末達到540棟。通過與租賃中介部門的合作、重新制定合理租金條件等措施,支持高運營率、高盈利的建築經營。建築維護業務中,客戶需求持續強勁,增強應屆生和中途招聘,以強化管理體制。對於外包費用(主要是人件費)等原材料成本上漲,我們已實施適當的價格轉嫁,預計盈利能力將改善。此外,滯納租金保證業務的合同數量持續上升,截至2025年3月期第二季度末已達到4,001件。新合同方面,五個都心區域(千代田區、中央區、港區、澀谷區、新宿區)佔79%,順利累積合同數量,目標在2025年3月期末達到4,200件。

(3)酒店和旅遊業務

在酒店運營業務中,預計通過需求復甦和優質服務來實現業績增長。此外,我們預計酒店的入住率和客房單價提高,同時M&A實施的酒店將貢獻利潤,通過經營室數的增加和服務能力的提升加速業務增長。關於酒店開發業務,計劃在下半年開始物業出售,通過積極的酒店開發投資來滿足商務和旅遊需求,貢獻區域發展。同時,首都圈以外的一些地方正面臨人口減少的問題,而與可再生能源相關的業務需求正在上升。由於可再生能源設施需要維護,因此預期將有持續的長期業務需求。此外,如果是地方政府的引進項目,則能以更優越的條件進軍,預期通過吸引國內旅遊和入境需求以及商務需求,實現更進一步的增長。

(4) 銷售管理費用

我們計劃在酒店現場進行系統投資以及通過投資人力資本增加費用。關於人力資本投資,預計將加強人力資源的成長,包括提升基本工資和招聘活動。對人力和業務的投資是公司集團長期增長必不可少的,考慮到充足的自有資本和業務盈利能力,我們預計在資本投放的籌集和收回方面不會有特別的擔憂。

(撰寫者:富士客座分析師茂木稜司)

声明:本內容僅用作提供資訊及教育之目的,不構成對任何特定投資或投資策略的推薦或認可。 更多信息
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