■サンフロンティア不動産＜8934＞の業績動向
1. 2025年3月期第2四半期の業績概要
2025年3月期第2四半期の業績は、売上高36,786百万円（前年同期比24.9%減）、営業利益6,703百万円（同44.2%減）、経常利益6,350百万円（同46.8%減）、親会社株主に帰属する中間純利益4,422百万円（同47.7%減）となった。上半期は大型物件の販売決済が少なく前年同期比で減収減益となるも、不動産サービス事業やホテル運営事業などのストック型事業は増収増益を達成し、過去最高を更新している。また、リプランニング事業において物件売却は下半期に多く予定されており、上半期までの物件売却は計画どおりに進んでいる。不動産サービス事業は受託棟数が増加しており、特にプロパティマネジメント事業を中心に安定的な成長を遂げている。ホテル運営事業では、国内旅行需要の回復とインバウンド需要の拡大を背景に、売上高と営業利益の双方で大幅な伸長を見せた。さらに、ホテル開発事業では下半期に物件売却が予定されており、M&Aやホテル開発用地の取得及び工事も順調に進展している。営業利益率は18.2%と高い水準で推移しており、販管費は、計画に沿った人的資本投資とシステム投資による償却費の増加が影響し、前年同期と比較して増加した。また、M&Aによるのれんの償却費は下期から計上予定である。
前期に大型物件売却があったことによる反動減や、進行期の物件売却が下期偏重となっていることから、前年同期比での減収減益幅は大きく見えるものの、ストック型事業は増収増益基調が継続している。また、コロナ禍により物件仕入を控えていた時期を勘案すれば、商品化から販売までが後ろ倒しになるのは自明のことであり、期初計画どおりと言える。2024年11月7日時点の契約ベースを含む売却の進捗は、売上総利益で通期業績予想に対して50%水準と順調に推移しており、物件売却の多くが第3四半期以降に予定されていることから、通期計画の達成に懸念はないものと弊社では考える。
2. セグメント別の事業動向
(1) 不動産再生事業
不動産再生事業は、売上高22,344百万円（前年同期比30.1%減）、セグメント利益6,049百万円（同36.6%減）、販売件数は前年同期と同数の14件（内、小口所有商品1件）となった。前年同期比で減収減益となるも、契約済みの物件を加えた売上総利益の業績予想に対する進捗率は50%超を達成しており、通期計画達成に向けた第3四半期以降の加速が期待される。市場の購買需要は引き続き旺盛であり、販売件数14件から小口所有商品1件を除いた13件の販売先内訳は、国内法人3件、国内個人富裕層2件、台湾個人富裕層6件、その他アジア系投資家2件となっている。セグメント利益率に関しては27.1%と高水準を維持しており、売却物件のキャップレート（還元利回り）も約3.9%と安定的に推移している。仕入れから商品化までの期間を指す平均事業期間は538日（前期比162日減）、事業期間が短期の物件売却が多かったことを要因として大幅に短縮された。事業期間短縮の取り組みと併せて仕入れ強化にも引き続き取り組んでおり、事業期間にこだわった運営により、高い資本効率性を実現する方針だ。契約済み未決済を含む物件の仕入れ額は24,998百万円であり、通期仕入れ目標の55,000百万円に対して45%の進捗を達成した。仕入状況について、例年は1〜3月に活況を呈するが、足元の第3四半期においても旺盛であり毎週のように案件検討が行われている状況である。不動産小口所有商品の販売も着実に進捗しており、累計投資者数は2024年3月期末で470人を突破している。2024年10月にはダイキン工業＜6367＞のメンテナンスステーションである「Compass豊玉」を、11月には「Compass Biz 銀座East」を発売している。教育・医療施設やオフィスビルのみならず、土地に着目した「Compass地主」や事業会社の施設である「Compass豊玉」など、安定したキャッシュフローの創出という共通テーマの下、バラエティに富んだ商品展開がされている。
(2) 不動産サービス事業
不動産サービス事業は、売上高5,954百万円（前年同期比15.1%増）、セグメント利益2,940百万円（同1.3%増）となった。プロパティマネジメント事業では管理受託棟数の増加が見られ、ビルメンテナンス事業も管理棟数を増やしつつ、物価上昇に伴う原価増の抑制に努めた結果、増収増益を達成した。リーシングマネジメント事業では、賃貸仲介で前年同期比ほぼ横ばいの成績を維持し、売買仲介でリピーターや新規顧客からの大型売買ニーズに対応し業績を伸ばしている。貸会議室事業においては、新拠点への出店が前倒しで進み、開業準備費用により一時的に利益が圧縮されたが、今後の収益寄与が期待される。東京都内の貸会議室需要は検定試験や研修需要のほかにも、近年増加傾向にある会議室を持たない企業や、関連各社が集まる業界団体の研修向けの需要もあり、潜在需要によるポテンシャルは高い。滞納賃料保証事業も前年同期比で新規契約件数が増加しており、増収増益の傾向を維持している。
また、事業基盤のさらなる拡充を図るため、2024年9月にサンフロンティアアセットマネジメントを設立し、私募リート事業の参入準備を開始した。設立から25年にわたる不動産再生及び活用のノウハウを活かし、地域社会課題の解決と持続可能な社会の実現を目指す方針である。2026年3月期には、同社がスポンサーとなる私募リート第1号を組成する予定であり、資産運用事業への本格参入によるストック収益の拡大が期待される。
(3) ホテル・観光事業
ホテル・観光事業は、売上高8,216百万円（前年同期比27.5%減）、セグメント利益2,005百万円（同41.0%減）となった。ホテル開発事業では、前年同期に1棟のホテル売却があったことによる反動で減収減益となったが、熊本や酒田の土地を取得し、石狩と加古川での着工を含む複数の開発案件が進行中である。今後も運営ホテルの客室数増加に向けて、M&Aや開発用地の取得を積極的に推進する。ホテル運営事業では、旅行需要の回復が続くなかでインバウンド需要の増加も寄与し、稼働率と客室単価の上昇が見られ、増収増益を達成した。直近では、2024年9月14日に「日和ステイ京都鴨川」を開業しており、「暮らすように旅する」というコンセプトを掲げ、多人数で中長期間滞在するようなインバウンド旅行客のニーズに対応している。
(4) その他事業
その他事業は、売上高953百万円（前年同期比4.4%減）、セグメント利益227百万円（同72.8%増）となった。建設事業は売上が横ばいであるものの、大型案件における利益率の改善が功を奏し、増益を達成した。海外開発事業では、ベトナムの新規分譲マンションプロジェクト（第2号案件 HIYORI Aqua Tower）が2024年8月に着工し、2026年秋に竣工予定である。加えて、ベトナムダナン市における3号物件に向けて、土地仕入の情報収集を同時進行で進めていく。
3. 財務状況
2025年3月期第2四半期末の資産合計は、前期末比10,562百万円増の199,224百万円となった。物件の仕入れの進捗のほか、納税や配当により現金及び預金が6,243百万円減少した。また、リプランニング物件・不動産小口化商品・ホテル開発用地等の仕入れと工事の進捗により、棚卸資産が13,189百万円増加した。
負債合計は前期末比7,107百万円増の101,351百万円となった。有利子負債に関しては、物件仕入れに伴う借入れにより同4,166百万円増の83,706百万円となった。短期借入金が253百万円、長期借入金が8,292百万円増加した一方で、1年内返済予定の長期借入金が4,379百万円減少した。
純資産合計は前期末比3,455百万円増の97,872百万円となった。期末配当金の支払い1,556百万円があった一方で、親会社株主に帰属する中間純利益4,422百万円の積み上げ等により利益剰余金が2,865百万円増加した。自己資本比率は同0.8ポイント低下の47.2%であり、積極投資を進めながらも高水準を維持している。財務健全性は盤石であり短期的な懸念事項はないものと弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■San Francisco Real Estate＜8934＞的業績動向
1. 2025年3月期第二季度的業績概況
2025年3月期第2季度業績爲，營業收入36,786百萬日元（同比減少24.9%），營業利潤6,703百萬日元（減少44.2%），經常利潤6,350百萬日元（減少46.8%），歸屬於母公司股東的中間淨利潤4,422百萬日元（減少47.7%）。上半年由於大型物業銷售結算較少，導致收入和利潤與去年同期相比減少，但房地產服務業務和酒店經營業務等存量業務實現了增收增益，創下歷史新高。此外，重整規劃業務中物業銷售主要計劃在下半年進行，上半年的物業銷售按計劃進行。房地產服務業務的受託樓盤數量在增加，尤其是以物業管理業務爲中心穩定增長。酒店經營業務在國內旅遊需求恢復和入境需求擴大的背景下，銷售收入和營業利潤均大幅增長。另外，酒店開發業務預計在下半年進行物業銷售，M&A以及酒店用地獲取和施工也在順利進行。營業利潤率爲18.2%，處於較高水平，銷售和管理費用受計劃內的人力資本投資和系統投資攤銷費用增加影響，同比增加。此外，M&A產生的商譽攤銷費用計劃在下半年計入。
由於去年同期發生大型物業銷售而導致的反彈性減少，以及進行中的物業銷售偏向下半年，因此儘管去年同期比減收減益幅度較大，存量業務仍持續實現增收增益。另外，考慮到新冠疫情導致的物業採購減少時期，從產品化到銷售的時間推遲是理所當然的，可以說是按照年初計劃進行。2024年11月7日的合同基礎包括銷售收益順利進行，相對全年業績預期達到50%水平，許多物業銷售計劃在第3季度後進行，因此在我們看來沒有達到全年計劃的擔憂。
2.按板塊的業務趨勢
(1) 房地產再生事業
房地產再生業務爲，營業收入22,344百萬日元（同比減少30.1%），部門利潤6,049百萬日元（減少36.6%），銷售件數爲14件（其中小單所有商品1件）。雖然同比減收減益，但加入已簽約物業的銷售總利潤對業績預期的進展率已達到50%以上，期待第3季度以後加速實現全年計劃。市場購買需求持續旺盛，除小單所有商品1件外的前期銷售14件中，國內法人3件，國內個人富裕層2件，臺灣個人富裕層6件，其他亞洲投資者2件。部門利潤率爲27.1%，保持在較高水平，銷售物件的淨回報率約爲3.9%，穩定推移。指平均業務期間從購買到產品化的時間爲538天，業務期間縮短得很多，是因爲大部分銷售物件的業務期限較短。爲了縮短業務期間，我們不斷努力加強採購，致力於通過注重業務期限的經營實現高資本效率。已簽約但未清算的物件採購金額爲24,998百萬日元，達到全年採購目標55,000百萬日元的45%。採購情況通常在1至3月活躍，但在眼前的第3季度市場仍相當旺盛，每週都在考慮案子。房地產小單所有商品銷售也在穩步推進，累計投資者數量在2024年3月末超過470人。2024年10月，發售了大金工業<6367>的維修站「Compass豊玉」，11月發售了「Compass Biz 銀座East」。不僅僅是教育和醫療設施，也包括辦公樓，關注土地的「Compass地主」和業務公司設施「Compass豊玉」等，共同主題是穩定現金流的創造，多樣化的產品展開正在進行中。
(2) 房地產服務業務
房地產服務業務實現營業收入5,954百萬日元（同比增長15.1%），分部利潤2,940百萬日元（增長1.3%）。在物業管理服務業務中，觀察到管理託管數量增加，大樓維護業務也在增加管理樓房數量的同時，努力抑制由於物價上漲導致的成本增加，取得了收入和利潤的增長。在租賃管理業務中，租賃券商保持了幾乎與去年同期持平的業績，在買賣券商方面，滿足了重複購買及新客戶的大規模購買需求，業績呈增長趨勢。在租賃會議室業務中，新分店提前開業，由於開業準備費用而暫時壓縮利潤，但未來預計將有盈利。東京都內租賃會議室需求除了應試和培訓需求外，還包括面向無會議室的企業以及聚集相關公司的行業團體的培訓需求，潛在需求潛力很高。拖欠租金保證業務的新合同數比去年同期增加，保持了收入和利潤的增長趨勢。
另外，爲進一步擴大業務基礎，於2024年9月成立SunFrontier Asset Management，開始準備參與私募REIT業務。該公司將利用成立25年來的房地產再生及利用專業知識，旨在解決地區社會問題，促進可持續社會的實現。截至2026年3月，該公司計劃組建首支私募REIT，預計隨着資產管理業務的全面參與，存量收益將擴大。
(3)酒店和旅遊業務
酒店旅遊業實現營業收入8,216百萬日元（同比下降27.5%），分部利潤2,005百萬日元（下降41.0%）。酒店開發業務受上年同期一棟酒店出售的影響而出現營收和利潤下降，但已收購熊本和酒田的土地，在石狩和加古川已開始施工等多個開發項目正在推進。未來將繼續積極推動運營酒店客房數量增加，推進併購和開發用地的取得。酒店經營業務在旅行需求持續復甦的同時，入境遊需求增加貢獻，觀察到入住率和客房價格上升，取得了收入和利潤的增長。最近，於2024年9月14日開始經營「日和住宿京都鴨川」，提出「如家般旅行」的概念，滿足長期居住的入境旅客需求。
(4)其他業務
其他業務實現營業收入953百萬日元（同比下降4.4%），分部利潤227百萬日元（增長72.8%）。建築業務雖保持了營收的持平，但大型項目利潤率的改善取得了增益。海外開發業務方面，越南新公寓項目（第2號項目HIYORI Aqua Tower）於2024年8月着手，預計2026年秋竣工。除此之外，針對越南峴港市的第3號物業，正在同時進行土地收購信息蒐集工作。
3. 財務狀況
2025年3月期第2季末資產總額爲199,224百萬日元，較上期末增加10,562百萬日元。現金及存款由於納稅和分紅減少了6,243百萬日元。另外，由於重新規劃物業、房地產小單化商品、酒店開發用地等採購和工程進展，存貨資產增加了13,189百萬日元。
負債總額比上期末增加了7,107百萬日元，達到101,351百萬日元。有息負債方面，由於物業收購而借款增加了4,166百萬日元，達到83,706百萬日元。短期借款增加了253百萬日元，長期借款增加了8,292百萬日元，而一年內到期的長期借款減少了4,379百萬日元。
淨資產總額比上期末增加了3,455百萬日元，達到97,872百萬日元。期末派息1,556百萬日元支出，但由於累積了中間淨利潤4,422百萬日元等，利潤留存額增加了2,865百萬日元。自有資本比率下降了0.8個百分點，爲47.2%，儘管積極投資，但保持較高水平。我們認爲財務健康狀況穩固，短期內沒有令人擔憂的問題。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
