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广州土拍“兄弟秀场” 越秀地产、广州地铁24.56亿同日落子

廣州土拍「兄弟秀場」 越秀地產、廣州地鐵24.56億同日落子

觀點網 ·  12/10 21:17

觀點網 2024年12月,廣州迎來「土拍潮」。根據廣州公共資源交易中心數據,12月將拍賣約25幅涉宅用地,供地總建面約185.4萬平方米,起拍價共約272.44億元。

到12月第二週,廣州迎來又一輪土地出讓。

資料顯示,這次被擺上貨架的爲越秀區廣州大道中345號北側AD016619地塊,以及黃埔區大沙地東路以南5號線雙沙地鐵站以北地塊。

前者爲二類居住用地兼容消防用地及商業用地,用地面積5733.76平方米(其中建設用地面積4800.09平方米),容積率3.8,規劃建築面積1.8萬平方米。

據了解,除廣州城投東園公館前身2020年3月成交的越秀南地塊,以及廣州雲瀚府前身2020年9月成交的白雲路郵政綜合樓「爛尾」項目之外,該地塊爲越秀區近年來爲數不多的宅地,有一定稀缺性,但操作難度較大。

作爲「蚊型地塊」,該宗地最早於9月份掛牌,後曾經三度延期。目前底價成交,成交價5.96億元,摺合樓面價33082元/平方米,扣除配建樓面價爲約46146元/平方米,競得者爲越秀地產。

黃埔區大沙地東路以南5號線雙沙地鐵站以北地塊,地塊用地面積5.04萬平方米,容積率2.17,規劃建築面積10.95萬平方米。撇除配建幼兒園、社區日間照料中心、家庭綜合服務中心、社區少年宮以及其他商業設施,合計約1.08萬平方米後,可售住宅部分9.86萬平方米。

該地塊由越秀地產的「兄弟企業」廣州地鐵競得,由於地塊特殊,因此亦沒有競爭對手。地塊成交價爲底價18.6億元,摺合樓面價約1.7萬/平方米。

至此,12月10日廣州土拍收金24.56億元,與此前幾場12月內的土拍一樣(除12月5日出現民企拿地),國企拿地+底價或低溢價成交,氣氛平淡。

同時,這也是越秀地產抓住機會在12月於廣州補倉的第二幅土地。12月3日成交的海珠東曉路東側AH0215007地塊,亦由越秀地產收入囊中。

2024年房地產市場下行,包括越秀地產在內的多家頭部房企,銷售表現出現整體下滑。反映到土地市場,房企的拿地力度也打了相當的折扣。

資料顯示,今年前11月,越秀地產累計實現合同銷售爲1010.2億元,累計合同銷售面積343.25萬平方米,銷售有進一步向好的趨勢,但還是未能實現正增長。

2023年,越秀地產在「1+3」戰略大基調下保持了一定的投拓動力,全年在11個城市新增28幅土地,總建築面積約爲491萬平方米,全部位於一線和重點二線城市。

來自觀點指數《2023年1-12月房地產企業新增土地儲備報告》資料,2023年越秀地產全口徑拿地面排在行業第7位。

但到了2024年,從拿地節奏看,越秀地產在1-5月更多在試探市場水溫,6月份趁年中集中出手。整個上半年,越秀地產在廣州、成都、上海、北京、杭州、合肥拿下共計10幅地塊,代價約111億元,佔400億拿地預算的27.7%,拿地銷售比約20%。

第三季度,越秀地產僅於上海、廣州各得一宗地塊,權益土地價款約爲19.74億元。

進入第四季度才開始放開手腳。其中,10月份共於廣州、北京、成都入手5宗地塊,拿地金額約26.24億元。

11月拿地宗數不多,但收穫的都是重磅地塊,包括11月2日獲取的北京海淀區功德寺地塊,總付土地價款63.59億元;11月28日,透過與華潤、中能建聯合體以78.97億元總價成功摘得上海浦東區楊思地塊,以27.55%的實際權益付款21.76億元。

12月僅過去10天,越秀地產就在廣州落下兩子。到目前爲止,廣州預計在12月推出市場的地塊還有約15幅,相信越秀地產還將有所斬獲。

與越秀地產不同,廣州地鐵地產作爲一間「非典型房企」,應軌道交通而生,業務佈局要求聚焦本地,聚焦線路站點和場段上蓋開發,也需要聚焦TOD項目這種獨特的產品。

所以,廣州地鐵在拿地上有相應的優勢和侷限性。

本次出讓的黃埔區大沙地東路以南5號線雙沙地鐵站以北地塊,實際爲廣州地鐵5號線的車輛基地黃埔雙崗停車場一期地塊,屬於廣州地鐵地產的專長所在。

隨着地鐵線路多年拓展,廣州地鐵地產在這過程中也獲取了不少土地。2017年以來,陸續引入了不少開發商共同開發地塊,當中的主角爲越秀地產。

但目前,廣州地鐵地產也傾向於更多自主開發項目。

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