上实城市开发是上实集团旗下的房地产平台之一，作为上海国企系统房地产唯一的港股标的，公司背靠上海市国资委，大股东是上实控股和上实集团，这为其提供了强大的资源和背景支持，不仅带来了稳健的经营环境，同时也增强了资本市场的信心。近日，由格隆匯主辦的第九屆「全球投資嘉年華·2025」在深圳舉行。作爲資本圈裏的一場盛會，該活動邀請了衆多上市公司高管與投資者面對面零距離交流。
此次筆者有幸聆聽了上實城市開發的現場路演。活動上，公司財務總監梁健康先生以及企業傳訊部副主管傅琳女士分享了上實城市開發的發展情況，
在此，筆者梳理要點如下：
上實城市開發是上實集團旗下的房地產平台之一，作爲上海國企系統房地產唯一的港股標的，公司背靠上海市國資委，大股東是上實控股和上實集團，這爲其提供了強大的資源和背景支持，不僅帶來了穩健的經營環境，同時也增強了資本市場的信心。
（來源：公司資料）
從收入結構來看，上實城市開發在住宅、商業資產和租賃住宅方面展現出了多輪驅動的發展戰略。此外，公司開發的項目不僅聚焦於高端居住社區，還涵蓋有高檔寫字樓、購物中心、星級酒店、產權式公寓多種業態。這一多元化的業務佈局，使得公司能夠在不同的市場環境中保持穩定的增長和收益。
（來源：公司資料）
近年來，行業整體情況不佳，多數房企虧損嚴重，反觀之上實城市開發整體表現相對穩健。隨着一系列支持行業的政策落地，公司基本面顯示出穩中向好的趨勢。業績顯示，今年上半年，公司實現主營業務收入爲29.81億港元，毛利達6.21億港元，毛利率則達20.8%，處在行業健康水平。
（來源：公司資料）
公司核心資產優質，現金流充沛，財務結構良好。截至今年6月底，持有銀行結餘及現金達53.63億港元，流動比例爲1.3倍，淨負債比率僅爲65.1%，展示了其良好的資金管理能力和較強的抗風險能力。
（來源：公司資料）
此外，公司在派息方面長期保持穩定，據悉，其去年派息比率就達到35.4%，顯示了對股東回報的重視。
儘管宏觀環境與房地產行業週期給房企帶來壓力，不過近年來上實城市開發在資本市場的表現相對穩健，展現出了穿越市場週期的能力。
（來源：富途行情）
另外，截至今年6月底，公司每股賬面淨資產爲2.78港元。而截止目前公司動態PE僅3.26倍，市淨率0.14倍，呈現較明顯的低估。
在筆者看來，憑藉國企背景，上實城市開發在融資成本、土地獲取、項目執行等方面具有天然優勢。而公司的戰略佈局也主要集中在上海和長三角地區，以及核心一二線城市，這與國家的城市化戰略和區域發展政策相契合。
截至2024年6月30日，上實城市開發在中國10個內地重點城市擁有28個房地產項目，包括上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、瀋陽、煙臺、深圳及武漢，當中大部份爲建成及處於建設期中的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約341萬平方米，足夠未來3至5年的發展。
（來源：公司資料）
同時公司表示，將加強對現有優質土地儲備開發，集中資源致力於精品開發模式。此外，未來上實城市開發也將通過控股、參股、聯合開發等模式，與更多有經驗開發商、金融機構合作，以合理風險及資金成本獲取更多優質資源，蓄力未來的增長。
從政策視角來看，隨着今年下半年宏觀政策進一步發力穩經濟，房地產政策預計將聚焦在「穩市場」「去庫存」方面。對於上實城市開發來說，這也意味着後市更多的市場機會和政策支持。
同時，長期來看，公司專注舊區改造、工業地塊轉型升級以及地鐵上蓋物業開發，也順應了政策支持的方向，有望進一步打開未來成長的空間。
值得一提的是，在過往的房地產項目實踐中，能夠看到上實城市開發展現出強勁的價值挖掘能力。公司在項目開發中關注資產的質量和收益潛力，通過嚴格的項目篩選和風險控制，確保投資項目能夠帶來穩定的回報，這也持續奠定了公司穩健長期發展的根基。
綜合來看，上實城市開發在背景實力、經營穩健性、政策支持等方面均展現出較強的優勢。儘管房地產市場面臨調整壓力，但市場的復甦趨勢已經肉眼可見，上實城市開發憑藉其國企背景、優質項目佈局和穩健的財務狀況，有望在後續的市場競爭中脫穎而出。
下面整理了現場投資者問答，供大家參考：
提問：請問公司今年的合約銷售大概是多少？目前公司的境外債務大概是多少？另外可以介紹一下公司未來的土地儲備情況嗎？
梁健康：公司2024年合約銷售大概在40億-50億人民幣之間，今年上半年交樓結轉了約22億人民幣左右，但其實我們比較側重於下半年的交房，我們儘量努力下半年多交點房，爭取結轉達到年初預定的水平。
另外，公司大概有8.5億港元外債，主要來自於上實集團的大股東借款。由於現在海外的成本比較高，我們也在儘量減輕在海外的債務，儘量用國內的融資來取代。
傅琳：我們未來可售規劃建築面積約341萬平方米，主要分佈在上海、西安及武漢等地，足夠接下來3-5年開發。同時，我們會適時以適當的價格繼續拿地，通過招拍掛或和兄弟公司合作等。剛才也有介紹過，我們這些年有很多和兄弟公司合作的代建項目。依託我們母公司上實集團多元業務版圖的綜合運營能力，發力新業態佈局，近年分別和上海醫藥、崇明東灘及上海九院等企業在不同層面合作了多個代建項目。未來還將在舊改、剛需，改善型住房及大健康等領域積極推進。
提問：今年9.26新政後市場反饋良好，我們公司業績是否也會在下半年好轉？
傅琳：今年9月以來，中央層面推出「一攬子」逆週期調節政策，促進房地產市場止跌回穩。從近期房地產市場表現和相關數據看，政策效果開始顯現，市場呈現回暖跡象。我們在上半年的收入約30億港元，相關政策帶動銷售回穩，預計下半年交樓較多，全年收入有望超過120億港元。
梁健康：補充一下，9月末政府政策出臺之後，整個市場情緒改善過來，可以看到公司在第四季度項目的推出上，有很大的改善。但是單價方面，市場還是十分敏感，這也會壓縮房地產開發商的毛利或是盈利水平，我們也會很嚴格控制成本。
同時，我們也會考慮在儘量不會增加公司的資產負債比例的水平下拿新的項目，同時會嚴格控制資產負債比率。
提問：請問一下，聽你們說除了和兄弟公司有合作開發，還有一些自身原本的儲備，公司有沒有計劃儲備一些其他的土地？公司有沒有一些重點佈局的區域？
傅琳：我們會適時以適當的價格去拿一些土地儲備，您也看到之前公司每塊土地收購回來的成本都比較低，可見我們拿地的態度是相當審慎的。
我們的投資佈局主要集中在上海等長三角區及以前長期耕耘的核心一、二線城市，集中資源致力於精品開發模式，持續打造優質標杆項目，同時關注城市更新改造機遇，做好城市增置富，利用國企品牌專注舊區改造，以及地鐵上蓋物業開發，保持均衡高質量發展。
11月底，我們上實集團董事長冷偉青女士代表集團與香港特區政府簽署支持及參與北部都會區發展的意向書，我們也翹首以盼，未來發展的版圖可以擴大至香港。
