据蓝鲸新闻了解，万物云与朱保全有前述思考背后有两点运营。一方面，当前业主对物业费的敏感程度越来越高，部分城市也对物业费价格封顶，物业费未来很难上涨。藍鯨新聞12月13日訊日前，在萬物雲睿見大會上，萬物雲董事長朱保全表示，基於萬科物業的成本體系以及品牌認知，2.5元/平方米/月物業費是分水嶺。
朱保全介紹，此前2.5元/平方米/月以下的物業服務，萬科物業似乎也不太會做；如果做了，原來的業主也不同意，所以萬科物業在發展過程中遇到價格限制的瓶頸，「當我們真正把市場打開的時候發現，如果價格往2.5元以上走，空間會越來越窄，而如果往下走，空間才會越來越大。」
「萬科物業具不具備能力，是否能真正打開自己的價格區間？」朱保全稱。
據藍鯨新聞了解，萬物雲與朱保全有前述思考背後有兩點運營。一方面，當前業主對物業費的敏感程度越來越高，部分城市也對物業費價格封頂，物業費未來很難上漲。
據萬科物業市場管理合夥人鄒明透露，目前萬科物業所管理的3402個有價值街道內，77%的小區物業費在2元/平方米/月，他預計萬科物業如能下探到2元以下市場，商機將增加110%。
爲向下適配，萬科物業在做「減法」，向業主推出「智選」產品，即與業務協商彈性定價。
據鄒明介紹，以「項目物業服務全週期」爲主軸，梳理了社區裏的508項作業SLA（服務事項），再於其中分類篩選出158項必選服務、350項自選服務。
「158項是底線要求，既有法律法規規定的內容，也有萬科物業作爲專業物業公司自己確定的底線原則。」一位萬物雲負責人向藍鯨新聞透露，物業費在2元/平方米/月左右，就可磨平底線要求的服務成本；如果價格再低，也會跟業主進一步協商，除法律法規規定動作外，「底線原則」也可刪減。
物業服務成本中，佔比最高的就是人力成本。爲提高人效，萬物雲採用「人+機器+遠程」作業模式，在日常服務中增加機器、AI工作比重。
萬物雲在當天推出了新品「社區大腦」靈石，508項作業內容均可轉換爲工單，再通過「飛鴿」系統轉交現場或遠程員工交付。
「我們在行業內首創了數字服務報告，承諾的每一項內容，都在這份報告中一一進行呈現。」鄒明告訴藍鯨新聞，報告會以月爲單位自動生成，業主都可通過APP查看。
除此之外，萬物雲還將堅持蝶城模式。 " 蝶城 "指的是以街道爲單位投資打造高濃度、高效率的服務網絡，在一個半徑3公里的城市區域內，構建20-30分鐘服務可觸達的服務圈，通過提升區域內管理場景的密度，提高人效。據萬物雲半年報顯示，截至2024年6月30日，萬物雲蝶城底盤數量增長至642個。
此前，萬科管理層就公開表示，"蝶城" 是萬物雲未來10年的核心戰略。朱保全也在萬物雲睿見大會現場重提，1000座蝶城的規模目標。
萬科物業向下生長背後，是物業行業從增量時代進入存量時代，物業企業開始通過價格獲取存量市場。
某國資物業負責人告訴藍鯨新聞，今年物業行業最重要的變化就是，從增量時代轉向存量時代。進入存量時代後，物業行業將進入存量管理權換手時代。從物業企業的選擇來看，更多在聚焦區域、業態深耕，退出不盈利項目，企業間的低價競爭也在加劇。
某民營物企負責人則告訴藍鯨新聞，低價中標而忽略服務方的履約能力和社會信用，極有可能導致物業服務質量的下降。對新進場的服務方而言，要保質保量完成服務，就要直接承受虧損；但實際更多的情況是，只能壓縮費用，減配人員，降低服務質量。同時，在他看來，未來物業行業將進入品牌、服務、品質紅利期，好的服務者會更被業主認可。
（文章來源：藍鯨財經）
