■会社概要
1. 会社概要
リログループ＜8876＞は、中堅・中小から大企業まで広く福利厚生のアウトソーシングサービスを行っている。「日本企業が世界で戦うために本業に集中できるよう、本業以外の業務をサポートすること」「真のサムライパワーを発揮できるよう、日本企業の世界展開を支援すること」「これから始まる日本の大転換をサポートすること」を使命に、国内外で日本企業の人の移動を総合的にサポートするリロケーション事業、従業員の生活や働き方を支援する福利厚生事業、ホテル運営受託や施設価値向上を行う観光事業を展開している。リロケーション事業は、独自の「転貸方式」で企業の借上社宅の管理を代行する借上社宅管理事業、国内主要都市で賃貸物件の管理などを代行する賃貸管理事業、海外赴任時から帰任に至るまで煩雑な業務をトータルサポートする海外赴任支援事業で構成されている。現在は、長期構想「第二の創業」最終局面にあり、中期経営計画「新第三次オリンピック作戦」が順調に進行しているところである。
M&Aなどにより事業拡大を続ける
2. 沿革
同社は1967年、勤労者向け住宅の新築・増改築などの建設工事及び内装工事の施工を目的に設立された。1978年には三井物産＜8031＞の社宅、寮などの営繕の指定業者となり、1979年に三井物産の国内、海外転勤者の留守宅管理を開始、1984年に「転勤者の留守宅管理システム」を日本で最初に開始した。留守宅管理は同社の祖業ともいえるものである。また、1989年に日本人転勤者・出張者の便宜を図るため三井物産グループと共同で米国に進出し、1993年には企業の福利厚生を総合的に支援する福利厚生代行サービス「福利厚生倶楽部」を開始した。1999年に日本証券業協会に株式を店頭登録（現在は東京証券取引所プライム市場上場）、2002年に転貸による社宅業務フルアウトソーシングを開始、その後は2010年に(株)東都をM&Aして賃貸管理事業に参入するなど、M&Aや新規事業開発などにより事業拡大を続けている。
■事業内容
同社は、企業の本業以外の業務をサポートすることで、世界展開を支援している。事業は、借上社宅管理事業、賃貸管理事業、海外赴任支援事業で構成されるリロケーション事業、福利厚生事業及び観光事業の3事業である。各事業はそれぞれ強みを持つうえ、互いの強みを活かすことでシナジーを発揮している。また、収益が年々積み上がるストックビジネスとしての特徴も持っており、後述するように、社宅管理戸数や賃貸管理戸数、福利厚生事業の会員などのストックを積み上げることで、企業としての成長を促進している。なお、こうした事業の基盤を生かし、金融関連事業なども展開している。
借上社宅や賃貸管理、海外赴任を代行
1. リロケーション事業
(1) 借上社宅管理事業
借上社宅管理事業は、企業による借上社宅管理のアウトソーシングを受けて代行するサービスである。主な業務は家主に対する家賃送金、契約管理、退去時交渉、敷金立替、トラブル対応などで、対価として1戸あたりの定額手数料を戸数に応じて企業から収受している。借上社宅の管理戸数が1,000戸以上ある大企業では、業務効率化として社宅管理を含め間接部門の業務を外注する傾向が強まっている。ほかに借上社宅管理の関連サービスとして、転勤・転居時の住宅斡旋や引越手配、社有社宅への管理人派遣なども行っている。
社宅には、社有社宅と借上社宅の2種類があり、社有社宅は大企業を中心に自社で保有する物件に従業員を住まわせるもので、借上社宅は企業が不動産業者から借り入れた一般の賃貸物件に従業員を入居させるものである。日本では、資産バブル崩壊後、経営の効率化を進めるなかで社有社宅から借上社宅への切り替えが進められてきた。だが、借上社宅管理サービスといえば企業から業務委託を受けて家賃の送金代行や契約管理を行うだけの「代行方式」で、企業内には多くの煩雑な業務が残されたままだった。同社は借上社宅管理サービスの後発として、送金代行や契約管理のみならず、物件契約から退去時交渉、転勤時の持ち家管理、社宅規程のコンサルティングなど社宅に関する煩雑な業務をすべて請け負う「転貸方式」という唯一無二のフルアウトソーシングサービスを開発し、同業他社が解消できない企業内に残された煩雑な業務を解消した。
2002年のサービス開始以降、「転貸方式」を用いた高付加価サービスを強みに管理戸数を積み上げてきたが、2013年に高付加価値サービスはそのままに、安価にカスタマイズしたサービスの提供を開始したことで好評を博し、業界で最も高い成長を実現することとなった。このため、同社が管理する借上社宅戸数は、後発にもかかわらず市場で1位を誇っている。また、3位以下では不動産事業を本業とした企業が付随的な位置付けで展開していることが多く、こうした企業から同社への切り替えも着実に進んでいる。足元では、日本国内の労働力不足が深刻化しているため、借上社宅をアウトソーシングするニーズがますます高まっており、同社にとって追い風となっている。
借上社宅管理事業の関連サービスとして、祖業の留守宅管理サービスがある。留守宅管理では、マイホームを持つ赴任者の物件を預かり、赴任期間中に賃貸物件として一般市場で入居者の募集を行うほか、集金管理や契約管理など煩雑な業務を代行し、物件所有者から一定の管理手数料を収受している。そのほか、毎年発生する転勤・転居ニーズに対し、ウェブ上で住宅の斡旋や引越手配などが行えるシステム「リロネット」や、任意の部屋に家具や家電をリースし設置したうえで借上社宅として利用できるサービス付き賃貸「リロの家具付き賃貸」など、様々な関連サービスを展開している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 宮田仁光）
■公司概述
1。公司概述
Relo Group ＜8876＞爲從小型到中型再到大型企業的各種公司提供福利外包服務。以 「支持主要業務以外的業務，使日本公司能夠專注於其主要業務以在世界範圍內競爭」、「支持日本企業的全球擴張以展示其真正的武士力量」 和 「支持日本即將開始的重大變革」 爲使命，發展全面支持日本公司人員在國內外流動的搬遷業務，支持員工生活和工作方式的福利企業，和旅遊承包酒店運營並提高設施價值的企業就在那裏。搬遷業務包括租賃公司房屋管理業務，該業務使用獨特的 「轉租方法」 對公司的租賃公司住房進行管理；對國內主要城市的租賃物業進行管理等的租賃管理業務；以及爲從海外轉讓到回國的複雜業務提供全面支持的海外委託支持業務。目前，我們正處於長期計劃 「第二次成立」 的最後階段，中期管理計劃 「新第三次奧運運營」 正在順利進行中。
通過併購等繼續擴大業務
2。歷史
該公司成立於1967年，目的是進行建築工作，例如新建、擴建和翻新工人住房，以及室內工程的施工。1978年，它成爲三井物產＜8031＞公司住房、宿舍等維護的指定承包商。1979年，三井物產開始爲國內外受讓人管理無家可歸的住房，並於1984年在日本首次啓動了 「調動工人家庭管理系統」。可以說房屋管理是公司的祖先業務。此外，在1989年，它與三井物產合作擴展到美國。該團體旨在爲日本的調動者和商務旅客提供便利，並於1993年成立了全面支持企業福利的福利機構服務 「福利俱樂部」。股票於1999年在日本證券交易商協會註冊（目前在東京證券交易所Prime Market上市），通過轉租將公司住房業務的全面外包始於2002年，然後在2010年通過與Toto株式會社的併購進入租賃管理業務，由於併購和新業務的發展，業務擴張仍在繼續。
■業務描述
該公司通過支持公司主要業務以外的業務來支持全球擴張。共有3項業務：租賃公司住房管理業務，租賃管理業務，由海外任務支持業務組成的搬遷業務，福利業務和旅遊業務。每個企業都有自己的優勢，它們通過利用彼此的優勢來表現出協同作用。它還具有股票業務的特徵，利潤逐年累積，如後所述，企業的增長是通過積累公司住房管理單位、租賃管理單位和福利業務成員的數量等存量來促進的。此外，通過利用這樣的業務基礎，他們還發展了與金融相關的業務等。
負責租賃的公司住房、租賃管理和海外任務
1。搬遷業務
（1）租賃公司房屋管理業務
租賃公司住房管理業務是一種接受企業外包的租賃公司住房管理並代表您執行的服務。主要業務是向房東匯款、合同管理、搬出談判、按金兌換、故障處理等，並向公司收取固定費用作爲補償。在擁有由租賃公司住房管理的1,000套或更多單元的大型企業中，越來越傾向於將間接部門的工作外包，包括公司住房管理，以提高工作效率。此外，作爲與租賃公司住房管理相關的服務，他們還提供住房安排、搬家安排，以及在轉讓和搬遷期間派遣經理前往公司擁有的公司住房。
公司住房有兩種類型：公司擁有的公司住房和租賃的公司住房，其中員工居住在公司擁有的房產中，主要是大公司，租賃的公司住房允許員工搬入從房地產經紀人那裏借來的普通租賃物業。在日本，資產泡沫破裂後，隨着管理效率的提高，促進了從公司擁有的公司住房向租賃公司住房的轉變。但是，對於租賃的公司住房管理服務，它是一個 「代理系統」，在該系統中，業務由公司外包，進行租金匯款代理和合同管理，許多複雜的任務仍留在公司內部。作爲租賃公司住房管理服務的後來者，該公司開發了一種名爲 「轉租法」 的獨特全套外包服務，該服務不僅承擔匯款代理和合同管理，還承擔與公司住房有關的所有複雜業務，例如搬出時的談判，房地產合同中的公司住房法規諮詢，並解決了公司內部留下的、同行業其他公司無法解決的複雜業務。
自2002年該服務啓動以來，使用 「轉租方式」 使用高附加值服務建立了管理單位的數量，但在2013年，它開始以低成本提供定製服務，同時保持高增值服務不變，從而受到好評，並實現了業內最高的增長。出於這個原因，儘管是後來者，但該公司管理的租賃公司住房單元數量仍在市場上排名第一。此外，排在第三位或更低的位置上，以房地產業務爲主要業務的公司通常處於輔助地位，從此類公司向公司的轉變正在穩步推進。目前，日本國內的勞動力短缺已變得嚴重，因此外包租賃公司住房的需求越來越多，這對公司來說是一個不利因素。
作爲一項與租賃公司住房管理業務相關的服務，有一項祖傳房屋管理服務。在外屋管理中，受讓人擁有自己住房的財產得到照顧，除了在分配期內在普通市場上招募租戶作爲出租物業外，還代表他們執行諸如收款管理和合同管理等複雜任務，並向財產所有者收取固定的管理費。此外，爲了應對每年出現的搬遷/搬遷需求，正在開發各種相關服務，例如 「Relonet」 系統，該系統可以在互聯網上安排住房和安排搬家，以及服務式租賃 「Lilo傢俱租賃」，在任何房間租賃和安裝傢俱和家用電器後，可以用作租賃公司住房。
（由 FISCO 客座分析師宮田仁光撰寫）
