
- 要聞
- 到2025年,郊區零售業的表現將超過中央購物中心
Suburban Retail to Outperform Central Malls in 2025
Suburban Retail to Outperform Central Malls in 2025
Tourist downtrading trend and high SGD rates are slowing central malls growth.
Suburban retail in Singapore is poised to outperform central malls in 2025, driven by stronger local demand and a limited supply of retail space, according to research released by DBS.
The report said that suburban retail sales grew by 15% to 20% in 2024, despite a decline in traffic, which is expected to continue in 2025.
The report said suburban malls are benefiting from a peak in outbound travel and spending amongst locals, which are expected to support organic growth. With vacancies below 1% and a limited supply of new retail space, demand is expected to outstrip supply, leading to rental reversions of over 5% for top-performing malls.
In contrast, the report predicts slower growth for central malls, particularly those in tourist-heavy areas like Orchard Road. Whilst these malls experienced a rebound in 2024 due to the return of international visitors, the outlook for 2025 is less optimistic. The report highlights concerns about a downtrend in tourist spending, as well as the persistent strength of the Singapore dollar (SGD), which could impact sales growth. Additionally, tourists are expected to continue downtrading to more affordable retail options, further affecting performance.
Despite these challenges, the overall retail sector is expected to maintain favourable demand-supply dynamics in 2025. Dominant malls, including those owned by CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT), Frasers Centrepoint Trust (FCT), Lendlease REIT (LREIT), and Mapletree Pan Asia Commercial Trust (MPACT), are anticipated to continue commanding occupancy rates of over 99%, with high rental growth expected to follow. Occupancy costs, which are at around 16%-17% in 2024, remain below pre-pandemic levels, providing landlords with room to push for higher rents.
The report also identifies CICT and FCT as top picks in the sector, with attractive forward yields of 5.3% and 6.1%, respectively. The sector's current price-to-book ratio of 0.85x is considered appealing, especially as a potential turn in interest rates could boost valuations. Analysts suggest that the sector could experience a 15%-20% upside if the price-to-book ratio returns to historical averages.
Although the upcoming Singapore-Johor Bahru Rapid Transit System (RTS), slated for completion in 2026, has been a point of discussion, the report notes that any impact on retail demand is still too early to assess.
Overall, the outlook for suburban retail remains positive, with clearer growth prospects compared to central malls, driven by stronger local spending and a limited supply of retail space.
遊客交易量下降的趨勢和高的新元利率正在減緩中央購物中心的增長。
星展銀行發佈的研究顯示,受當地需求強勁和零售空間供應有限的推動,新加坡郊區零售業有望在2025年跑贏中央購物中心。
報告稱,儘管交通量下降,預計這種情況將在2025年持續下去,但郊區零售額在2024年增長了15%至20%。
報告稱,郊區購物中心受益於當地人出境旅行和支出的高峰,預計這將支持有機增長。由於空置率低於1%,新零售空間供應有限,預計需求將超過供應,導致表現最佳的購物中心的租金回歸率超過5%。
相比之下,該報告預測中央購物中心的增長將放緩,尤其是烏節路等遊客密集地區的購物中心。儘管由於國際遊客的回歸,這些購物中心在2024年經歷了反彈,但2025年的前景卻不那麼樂觀。該報告強調了對遊客支出下降趨勢以及新加坡元(SGD)持續走強的擔憂,這可能會影響銷售增長。此外,預計遊客將繼續向更實惠的零售期權下跌,這將進一步影響業績。
儘管面臨這些挑戰,但預計整個零售業將在2025年保持良好的需求供應動態。占主導地位的購物中心,包括凱德綜合商業信託(CICT)、弗雷澤中心點信託(FCT)、聯利房地產投資信託(LREIT)和豐樹泛亞商業信託(MPACT)旗下的購物中心,預計將繼續保持超過99%的入住率,預計租金將實現高增長。入住成本在2024年約爲16%-17%,仍低於疫情前的水平,這爲房東提供了推動更高租金的空間。
該報告還將CiCt和FcT列爲該行業的首選,其誘人的遠期收益率分別爲5.3%和6.1%。該行業目前的0.85倍市值與賬面比率被認爲很有吸引力,尤其是在利率的潛在變化可能會提振估值的情況下。分析師認爲,如果市面比率恢復到歷史平均水平,該行業可能會有15%-20%的上漲空間。
儘管即將建成的新加坡-柔佛新山快速交通系統(RTS)一直是討論的焦點,但該報告指出,對零售需求的任何影響還爲時過早。
總體而言,在當地支出增加和零售空間供應有限的推動下,郊區零售前景仍然樂觀,與中央購物中心相比,增長前景更加明朗。
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