觀點指數 前50房企單月新增土地建面550.5萬平方米,雙「比」上升超40% 1-11月保利發展、華潤置地、中海地產新增全口徑土地儲備分別爲265.16萬平方米、261.02萬平方米、254.35萬平方米,處於領先位置。從新增貨值來看,1-11月土地貨值增加最多的企業爲中海地產、華潤置地、保利發展、招商蛇口及濱江集團,新增貨值分別爲1350.29、1099.56、1002.67、711.6和614.7億元。頭部房企在覈心城市保持較高的投資熱情,對核心地塊的爭奪亦是十分激烈。
一二三線城市住宅成交總價環比上升69.37%,有3宗百億地塊成交 一二三線城市成交住宅用地1113宗,成交土地規劃建築面積7008.27萬平方米,環比上升48.47%,同比上升38.41%;成交總價3568.64億元,環比上升69.37%,同比上升82.81%。其中,北京兩宗百億地塊成交,由中海獲得。深圳一宗百億地塊由華潤和中海聯合競得。
年底衝刺,一二三線城市供應環比翻倍上升 報告期內一二三線城市供應住宅用地2328宗,供應土地規劃建築面積15308.08萬平方米,環比上升105.63%,同比下降26.12%;供應土地起始樓面價3704元/平方米,環比下降20.12%。土地供應在年底呈現爆發式上升,主要由於房地產市場呈現恢復態勢,促使企業加大拿地的力度,也推動了各地方加大土地供應。
城市更新企業尋求合作,社會資本介入有大空間可爲 期內,有不少企業在城市更新方面尋求與其他企業合作。如廣州城更與湖北聯投新城集團簽約戰略合作協議,雙方在城市更新、產業運營等領域展開合作。中建玖合城市運營公司與知識城產發集團簽約戰略合作協議,此次合作將圍繞城市更新、產業運營、智慧社區建設等領域開展。珠光集團與中信城開簽署合作共建協議。當前較多舊改項目改造主體主要是國企,未來其他類型社會資本介入的空間很大。
前50房企單月新增土地建面550.5萬平方米,雙「比」上升超40%
觀點指數發佈的房地產企業新增土地儲備報告顯示,報告期內前50房企單月新增土地建築面積550.5萬平方米,環比上升65.97%,同比上升40%。
1-11月前50房企新增土地建築面積4629.06萬平方米,同比下降36.14%,對比上月降幅收窄4個百分點。其中,保利發展、華潤置地、中海地產新增的全口徑土地儲備分別爲265.16萬平方米、261.02萬平方米、254.35萬平方米,處於領先位置。
從權益拿地金額來看,1-11月土地投資力度最大的企業爲保利發展、綠城中國、中海地產、華潤置地及濱江集團,權益拓儲金額分別爲502.42、436.81、416.09、386.29和280.7億元。另外,建發房產和越秀地產緊隨其後,權益拿地金額分別爲245.44億元、244.99億元。權益拿地金額200億以上僅有以上8家企業,100億到200億之間有8家企業。
從新增貨值來看,1-11月土地貨值增加最多的企業爲中海地產、華潤置地、保利發展、招商蛇口及濱江集團,新增貨值分別爲1350.29、1099.56、1002.67、711.6和614.7億元。
值得注意的是,中海地產新增貨值增速明顯,主要是其11月花費153.32億元在北京獲得一塊地,並且刷新了北京單筆土地出讓金新紀錄。另外,12月中海亦投入110.054億元獲取北京首宗不限價宅地,以及聯合華潤置地競得深圳185億地塊。
可以明顯看出,頭部房企在覈心城市保持較高的投資熱情,對核心地塊的爭奪亦是十分激烈。
一二三線城市住宅成交總價環比上升69.37%,有3宗百億地塊成交
據觀點指數監測,報告期內一二三線城市成交土地數量3627宗;成交土地規劃建築面積19139.37萬平方米,環比上升21.18%,同比上升28.24%;成交總價4424.63億元,環比上升55.03%,同比上升69.4%;成交樓面均價2311.79元/平方米,環比上升27.94%,同比上升32.1%。
住宅用地方面,一二三線城市成交住宅用地1113宗,成交土地規劃建築面積7008.27萬平方米,環比上升48.47%,同比上升38.41%;成交總價3568.64億元,環比上升69.37%,同比上升82.81%;成交樓面均價5092.04元/平方米,環比上升13.71%,同比上升32.08%;平均溢價率4.79%。
11月19日-12月20日期間,一線城市中北京成交3宗地塊,成交面積24.11萬平方米,成交價288.21億元,其中1宗地塊溢價成交。期內地塊成交的數量比上個報告期少,但是成交金額較上個報告期多,主要是有兩宗百億地塊成交,且均被中海收入囊中。
具體來看,北京市朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0014地塊、小紅門鄉剩餘土地一級開發項目XHM-10、12地塊、十八里店朝陽港一期土地一級開發項目1303-692、683、1301-L01、L02地塊正式出讓,現場獲中海、華潤2家到場競價,最終由中海以153.32億元競得,溢價率0.2%。
資料顯示,該地塊總建設用地面積約14.7公頃,規劃建築規模39.4萬平方米,起始總價153億元,由3個項目組成。3個項目銷售指導價分別爲12.5萬元/平方米、8萬元/平方米、7.9萬元/平方米。
北京市豐臺區萬泉寺村棚戶區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊正式出讓,由中海以110.54億元底價獲得。地塊位於豐臺區太平橋街道,用地面積6.37萬平方米,建築控制規模17.83萬平方米。
據悉,這個地塊全部建設商品住房,無需配建保障性住房,容積率2.8,控高80米。該地塊是2021年北京實施限價後,時隔三年推出的首宗不限價地塊。
11月28日,上海市第七批土拍收官。27日出讓7宗,成交價共230.21億元,28日3宗成交價共76.87億元。第七批次10宗地塊全部出讓,合計成交價307.08億元。其中,7宗溢價成交、3宗底價成交,最高溢價率達到40.37%。競得企業分別有華潤置地、保利發展、中建七局、中國金茂、中能建、越秀地產、保利置業、上海盤谷地產等企業。
11月18日-12月20日期間,廣州成交12宗地塊,成交土地面積42.34萬平方米,成交價134.44億元,分別由綠城中國、廣州地鐵、越秀地產等企業競得。
其中,廣州海珠AH101303地塊爲期內成交金額最高的地塊,成交價24.16億元。該地塊由廣州綠穗房地產開發有限公司(綠城中國)競得,屬原廣州海珠客運站地塊,宗地面積41687平方米(其中出讓宗地面積18545平方米),計算容積率建築面積≤71491平方米。
期內,深圳市成功出讓一宗用地,編號爲T107-0107。該地塊位於南山區粵海街道,總面積38566.56平方米,建築面積263000平方米,地塊用途爲二類居住用地+商業用地+道路用地,起始價爲126.52億元,競價增幅2000萬元。
最終,該地塊被華潤置地旗下深圳市潤投諮詢有限公司、中海企業發展集團有限公司以185.12億元競得。據悉,本次拍地舉牌近300輪,樓面價超過7萬元。該宗地塊也刷新了近十年深圳涉宅地塊的成交總價。
據了解,該宗地位於南山後海區域,周邊以甲級寫字樓爲主,另外有人才公園、深圳灣1號,配套有海岸城、深圳灣萬象城等,這是深圳十分稀缺的優質住宅用地。
二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積爲1507.25萬平方米,環比上升57.85%,同比上升21.24%;成交總價爲1062.36億元,環比上升95.72%,同比上升45.6%;成交樓面價7048.36元/平方米,環比上升23.99%,同比上升20.09%。
期內主力土地成交城市包括南京、長沙等。南京成交20宗地塊,面積達77.21萬平方米,金額爲167.05億元。其中12月20日,南京有11宗涉宅用地成交,共成交101.19億。同日,成都3宗住宅用地共成交44.72億元,2宗溢價成交、1宗底價成交。長沙成交24宗地塊,面積達123.29萬平方米,金額爲38.74億元。
觀察這些二線城市,拿地主體主要以當地國企、城投企業以及少數地方民企爲主,頭部房企對這些城市暫未表現出較高的投資熱情與興趣。
三線城市成交的住宅用地規劃建築面積爲5325.66萬平方米,環比上升45.58%,同比上升40.44%;成交總價爲1875.73億元,環比上升48.51%,同比上升60%;成交樓面價3522.06元/平方米,環比上升2.01%,同比上升13.93%。
觀察期內的成交情況,三個線級城市住宅土拍環比上升,漲幅擴大。這也是上個報告期對土拍市場的預判,即不少城市在年底前不斷提高成交,增加土地收入。今年土拍是一個顯著的特點是前低後高,即上半年成交數量低,而下半年的土地交易頻繁,推動成交數據上升。
觀點指數統計11月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現,本月國企在招拍掛拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看,期內國企、城投、民企和混改房企的佔比分別爲64.75%、17.63%、13.62%和4%。
年底衝刺,一二三線城市供應環比翻倍上升
觀點指數監測的一二三線城市數據顯示,報告期內土地供應數量7311宗,土地規劃建築面積42708.97萬平方米,環比上升104.86%,同比下降13.66%;供應土地起始樓面價1740元/平方米,環比下降18.39%,同比下降10.57%。
住宅用地方面,報告期內一二三線城市供應住宅用地2328宗,供應土地規劃建築面積15308.08萬平方米,環比上升105.63%,同比下降26.12%;供應土地起始樓面價3704元/平方米,環比下降20.12%。
期內,北京披露了2024年度第六輪擬供應商品住宅用地清單,共涉及6宗地塊,土地面積約26公頃,建築規模約60萬平方米,計劃於2024年12月中旬前供應。
本輪供應的地塊中,中心城區項目佔4宗,海淀區2宗,豐臺區、石景山區各1宗;其他地區項目2宗,分別位於大興區及經濟技術開發區。
其中,海淀朱房的2個項目關注度最高,土地總面積約8.2公頃,建築規模約20萬平方米,起始價格分別爲78億元及72.3億元。
上海掛牌8批次共9宗地,預計12月30日集中出讓。地塊分佈於徐彙區(1宗)、長寧區(1宗)、寶山區(3宗)、奉賢區(1宗)、臨港新片區(3宗),總出讓面積35.54萬平方米,總起價164.84億元。
此外,期內上海新天地東區三幅綜合體地塊協議出讓,上海永業企業(集團)有限公司旗下子公司上海永業城市更新建設發展有限公司通過協議出讓方式,成爲這三幅地塊的意向用地者。
此次出讓的總價格高達194.43億元,樓面價約爲89567元/平方米。根據規劃,三幅地塊的地上總建築面積約21.7萬平方米,其中住宅地上總建築面積約15.6萬平方米。據悉,三幅地塊的住宅產品類型多樣,包括超高層、高層、洋房、風貌別墅等,預計貨值在350-400億之間。
同期,深圳掛牌龍崗區一宗住宅用地。該地塊宗地號爲G01045-0200,位於深圳市龍崗區龍城街道,土地面積20838.77平方米,建築面積103508平方米,掛牌起始價17.99億元,交易日期爲2025年1月16日。宗地按照「價高者得」的原則確定競得人。
11月29日,廣州金融城員村絹麻廠地塊(720地塊和721地塊)公告出讓。720地塊可用建設用地面積13977.12平方米,總建面53113.1平方米,容積率3.8,起拍總價269393萬元,起拍樓面價約5.07萬元/平方米。721地塊可用建設用地面積27306.54平方米,總建面84650.3平方米,容積率3.1,起拍總價432792萬元,起拍樓面價約5.11萬元/平方米。兩地塊總價超70億元。
據了解,絹麻廠地塊在2008年1月曾被恒大以1.3萬元/平方米的價格拿下,成爲當時廣州排名第二的地王。但由於金融危機影響,恒大並未開發,地塊在2009年被收回。
從區位條件來看,該地塊位於保利拿下的"天河地王"南方面粉廠地塊東北角,緊鄰規劃的花城大道和地鐵5號線員村站。
報告期內,二線城市供應住宅用地533宗,供應土地規劃建築面積3768.28萬平方米,環比上升157.77%,同比下降28.55%;供應土地起始樓面價4986元/平方米,環比下降28.41%,同比上升6.92%。
武漢、昆明等城市是報告期內的主要供地城市。武漢掛牌進行中的宅地總面積約275.54萬平方米,起拍總價330.05億元。昆明進行中的宅地總面積約71.11萬平方米,起拍總價174.18億元。
其中,武漢公佈第十七批擬供地項目清單,涉及多個區域的住宅、商服、公園綠地等用途地塊。此次公佈的擬供地項目清單中,共包含21個地塊,涉及黃陂區、東湖高新區、江岸區、江漢區、礄口區、武昌區、青山區等多個區域。地塊面積從7267.83平方米至489533平方米不等,用途涵蓋住宅、商服、公園綠地、醫療衛生等。
黃陂區土地儲備中心的兩個地塊面積分別爲27355.93平方米和41300.20平方米,均用於住宅建設。而青山區土地整理儲備中心的兩個地塊,面積分別爲22743.43平方米和36350.25平方米,用途爲住宅和公園與綠地。
報告期內,三線城市供應住宅用地1765宗,供應土地規劃建築面積11288.93萬平方米,環比上升93.84%,同比下降24.79%;供應起始樓面價2827元/平方米,環比下降18.9%,同比下降1.4%。
值得注意的是,期內三個線級城市土地供應環比上升幅度加大,呈現翻倍的情況。土地供應在年底爆發式上升,很大可能由於房地產市場恢復,促使企業加大拿地力度,推動各地方加大土地供應,並且有些城市頻繁上新優質地塊,誠意滿滿。
城市更新企業尋求合作,社會資本介入有大空間可爲
國家開發銀行披露,今年1至11月,該行向城市基礎設施建設與改造更新、海綿城市、城鎮老舊小區改造、城市生命線安全工程、歷史文化保護傳承、環境基礎設施等重點領域發放中長期貸款2730億元,積極支持城市更新行動,助力打造宜居、韌性、智慧城市。
住建部披露,2024年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。根據各地統計上報數據,1-10月份,全國新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個。分地區看,江蘇、上海、天津、吉林、海南、重慶、甘肅、青海等8個地區已全部開工。10月比9月新增5000個新開工城鎮老舊小區。
北京財政部在下達該市2024年新增地方政府債務限額1126億元(一般債務168億元、專項債務958億元)的基礎上,再下達2024年新增專項債務限額90億元。並要求加快債券資金使用進度,帶動擴大有效投資,提高債券資金的使用效益。
其中,本次預算調整擬足額安排90億元新增專項債務限額用於發行新增專項債券,重點用於符合國家產業政策的新型基礎設施、市政和產業園區基礎設施、棚戶區改造、城中村改造等領域9個項目支出。
可以看到,城市更新的投資主力是財政支出和銀行支持,這兩方面的資金渠道對推動各地城市更新具有重要作用。從上述城鎮老舊小區改造可知這部分的數量依然存在。
期內,觀點指數觀察到,有不少企業在城市更新方面尋求與其他企業合作。
12月19日,廣州城更與湖北聯投新城集團簽約戰略合作協議,標誌着雙方在城市更新、產業運營等領域開啓合作。
廣州城更作爲廣州市屬城中村改造平台、城市更新綜合服務商,以「城市更新+產業經營」爲雙輪驅動,構建起一套完整的城市更新全週期業務體系。聯投新城集團作爲湖北聯投起步最早、體量最大、集成度最高的業務板塊公司,在一二三級聯動開發方面有着豐富的開發經驗。
中建玖合城市運營公司與知識城產發集團簽約戰略合作協議,標誌着雙方在城市綜合運營和商業管理領域的合作上邁出了重要一步。此次合作將圍繞城市更新、產業運營、智慧社區建設等重點領域展開。
珠光集團與央企中信集團全資子公司中信城市開發運營有限責任公司(簡稱「中信城開」)簽署合作共建協議,共同推進廣州市海珠區瀝滘城中村改造項目後續開發建設。
瀝滘城中村改造項目作爲廣州市重點工程之一, 也是「老四區」中體量最大的城市更新項目,項目位於廣州市新城市中軸線南段濱水區,緊鄰珠江後航道和海珠湖,改造範圍的總用地面積爲89.67萬平方米,計容總建築面積達436.27萬平方米,其中復建安置區和融資區分別爲213.58萬平方米和222.68萬平方米。
項目方面,廣州越秀區瑤臺城中村改造項目集中開工。瑤臺城中村改造項目將按照「分片分期、逐步推進」原則,劃分三大組團實現滾動開發。改造範圍達97公頃,現狀建築面積202萬平方米,規劃總建設量爲275萬平方米。項目預計帶動超過600億元的總投資,提供優質產業空間、優化交通組織、補強公共配套短板,實現產城融合、文化傳承、生態宜居等城市功能。
期內,上海虹口北外灘119街坊保民新村舊改地塊協議出讓公示完成,虹口區屬國企上海虹房集團以63億總價競得,平均樓面價84000元/㎡。該地塊由兩宗純住宅地塊及一宗綠地組成,地上總出讓面積0.53萬平方米,地下面積1.98萬平方米,計容建築面積7.5萬平方米,全裝修比例100%,中小套型比例40%,總套數685套。
觀點指數認爲,當前較多舊改項目改造主體主要是國企,未來其他類型社會資本將有很大的介入空間。