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THECAPITAL
佛山地產大佬，走上重組之路。
本文4019字，約5.7分鐘
作者 | 阿布 編輯 | 吾人
來源 | 融中財經
（ID：thecapital）
2024年胡潤財富榜上，何享健家族以財富爲2350億元登頂佛山首富之位。時光荏苒，過去曾在這一位置上笑傲江湖的岑釗雄已經離開大哥位置良久。
1999年，年僅29歲的岑釗雄創立時代地產，勇闖房地產業。時代眷顧英雄，專注於舊城改造，他帶領時代地產快速擴張，版圖擴展至佛山、珠海等地。
在房地產事業如日中天之時，岑釗雄的個人財富也一路暴漲。
2014年，岑釗雄僅慈善捐贈就已經高達4600萬元，一年後，岑釗雄又向中山大學捐1億設基金。時間走到3年前，岑釗雄以5790萬元捐贈列64位。
憑藉在房地產領域創造的一個又一個財富故事，2020年時代中國銷售破千億，達1003.8億，年增220億，穩健增長。
而岑釗雄也登上佛山首富之位，成爲稱霸一方的房地產梟雄。
雖然3年前仍然豪擲近6000億，大做慈善，但短短2年時間，其帶領的時代地產陷入低谷。企業償債資金籌措出現了困難，讓這家曾經的「粵系千億」房企，陷入流動性危機。
如今，曾登頂佛山富豪榜的一代梟雄岑釗雄，正在帶領這家總資產1150億元的房企，重組合計超300億元債務。
如今看，這條重組之路，仍是危機重重。
窮小子逆襲爲百億富豪
1990年前後，改革春風最先吹響廣東沿海地帶，當時大批人才一輪南下，去海南、去廣東挖掘機會。這一時間，剛剛畢業於工商管理專業的岑釗雄，也大膽地踏入了房地產行業。
與此同時，一個新的機會，正在廣袤的房地產領域埋下伏筆，一個時間線是1998年，國務院明確停止住房實物分配；1999年元旦，國家貨幣化分房政策正式出臺。
真正意義上的房地產商品化改革拉開帷幕。自此，中國房地產業進入了長達十餘年的高速發展期。
1999年，岑釗雄創立了時代地產。並在次年，推出了時代地產首個住宅項目廣州翠逸家園。翠逸家園位於白雲區白雲機場路民航大酒店斜對面。地理位置優越、交通便利、環境優雅，是質量較高、配套完善的優秀住宅小區。小區由多層花園洋房和小高層電梯所組成，環境相當好，入住率非常高。
翠逸家園上市銷售一炮而紅，在廣州積攢幾年後，岑釗雄帶領公司從廣州向外拓展。次年，岑釗雄創辦的香港時代投資與廣州百潤置業聯合設立時代集團，強強聯手，直至後者在2007年退出，時代集團成爲外商獨資企業。
自2006年開始，無論是通過併購方式，還是廣泛合作模式，時代地產陸續進入佛山、中山及珠海，不僅大有稱霸廣東的氣勢，更甚至向北擴張至長沙。
事實上，在時代地產發展的早期階段，想要拿地並沒有太多資源，主要通過公開市場拿地獲得開發資源，成本相對較高。但好在，房地產行業發展的初期，獲取土地成本低、利潤高。
當時市場上新房還處在發展初期，時代地產最初主要方向就是城市舊改項目，即舊房改造，當時舊改市場上，已經有了富力、佳兆業及合生創展等公司，這類項目上，時代地產還沒有明顯優勢，只能靠收購方式間接進入。
直到2010年，時代地產一舉將廣州蘿崗區4個行政村舊城改造項目攬入懷中，項目建築面積合計高達518.3萬平方米，比後來的舊改巨無霸深圳白石洲舊改（計容建築面積358萬平方米）還大。
有了舊改項目支撐，公司發展坐上火箭。
通過步步爲營的擴張，時代地產也走到了資本市場的大門之前。2013年12月11日，時代地產於香港聯交所主板掛牌上市。這一年，時代地產銷售金額突破百億，完成了規模的翻倍增長。
2020年銷售規模首次突破千億，爲1003.8億元。據公開信息，截至2020年末，公司在廣州、佛山分別擁有71個、42個城市更新項目，總體建築面積分別爲2801萬平方米和926萬平方米。
時代地產也真正走入了千億房企的時代。並更名爲時代中國，無一不彰顯了岑釗雄的野心和抱負。
地產公司發展如日中天之時，岑釗雄的身價也隨之水漲船高，2020年，岑釗雄家族以175.5億元財富位列《2020福布斯中國400富豪榜》第212位，岑釗雄也邁入了佛山頂級富豪之列。
值得一提的是，岑釗雄除了企業家，還有一個知名身份，就是慈善家。
他在2003年就成立了廣州市時代地產公益基金會，同時，他還在中山大學、華南理工大學設立「時代地產獎/助學金」，資助貧困大學生，參與了不少慈善公益活動。此後更曾登上慈善榜，豪擲近6000億，在慈善領域大殺四方。
命運眷顧時代的英雄，但潮起潮落，多少英雄都被埋葬在巨浪之下。
大廈將傾
千億地產危險隱現
近幾年，房地產行業收縮，時代地產也捲入了流動性危機之中。
早在2019年，時代中國就被爆出「全員賣房」的消息。
當時有媒體爆料，時代中國全員「強制」賣房，併爲不同崗位設下賣房KPI：「普通員工1套，經理及普通總監每人2套；普通總監以上每人4套，副總裁6套；管理層所管部門完不成50%，管理層被裁，即使管理層自己完成目標；截止日期是1月15日。」迅速引發業界熱議。隨後時代中國承認全員營銷是真，但裁員不實。
當時，時代中國的危機已經隱現，但是岑釗雄似乎並未意識到更大的危機即將如巨浪湧來。
時間回到2020年3月10日午間，時代中國召開2019年度業績線上發佈會。在地產企業都意識到風險開始出現收縮之態之時，岑釗雄表示，時代中國2020年拿地資金預計在250億-300億元，可售貨值在1400億-1500億元之間。
岑釗雄對千億規模的追求仍持續加倉加力。
據了解，自2019年以來，時代中國持續加速拿地步伐。數據顯示，今年上半年，時代中國新增21幅地塊，其中16幅位於廣州區域，新增拿地金額187.6億元，超過2018全年129.67億元的拿地金額。值得一提的是，從其半年報數據來看，時代中國至今仍保守於珠三角區域的局部擴張。
在市場下行壓力下，時代中國在岑釗雄的帶領下，仍然選擇繼續拼規模、搶增長。
時間快速走到2022年，時代中國的流動性危機已經掩蓋不住。岑釗雄掌舵的時代中國則陷入了風雨飄搖的危急時刻。
一方面，逾期債務本息增加，償債壓力劇增。另一方面，資本市場信心已跌到谷底，導致其靠融資續命乏力。同時，擔心交房的購房者恐慌性避險，時代中國銷售額一跌再跌。
2022年3月29日，時代中國發出《關於願請支持舊改項目退出的報告》報告全文共5頁，並加蓋了公司公章。彼時，時代中國向廣州市政府發函，懇請政府協調返還履約按金和拆遷補償款，共計20.1億元。
時代中國在報告中指出——近期，因受多方位政策疊加調控，房地產企業融資渠道受限，項目銷售回款顯著下滑，嚴重影響我司現金流穩定性，而舊改項目沉澱我司大量資金，爲順利度過當前階段性困難，懇請市政府支持企業紓困解難。
以此爲起點，揭開了時代中國風雨飄搖的危機一角。
時間沒有解決岑釗雄的危機，2023年1月5日，時代中國控股倒在了辭舊迎新之際。該公司公告稱，爲促進對離岸債務的整體管理，將暫停支付6筆美元債。其中，有兩筆於2023年到期，2024年—2027年間各有一筆到期，票面利率在5.55%～6.75%之間。
據Wind顯示，該6筆美元債存續規模合計約26.5億美元；兩筆2023年到期美元債分別於3月、7月到期。
從賬面上看，時代中國十分拮据。難以覆蓋短債的資金，更將公司的困境盡顯無遺。
屋漏偏逢連夜雨，投資人們紛紛用腳下注，迅速逃離。這一時間前後，基於時代中國的流動性減弱，恢復流動性並滿足其再融資需求的能力並不明朗等因素，時代中國遭到國際大行下調目標價。
在公司發展不及預期之時，員工的薪酬也開始下滑。據時代中國內部員工透露，其2022年的員工月均薪酬爲1.68萬元，而到了2023年上半年已經降至5300元，員工人均福利每月減少11500元，薪酬福利猛降68%。根據最新數據顯示，截至2023年底，全職員工總數爲1757人，同比少了三成，行政開支降至8億元，今年上半年，又降至2.2億元。
曾經輝煌一時的舊改之王岑釗雄，遇到了流動性危機，擺在他面前的最大挑戰，就是近300億的債務危機。
300億債務危機，
舊改之王何去何從？
近期，時代中國通知公募債持有人，召開會議，擬對全部境內債再次展期9個月，以便制定下一步重組方案。
從去年5月開始，岑釗雄主導的時代中國完成境內債整體展期，總規模超百億元。二次走上談判桌，實爲無奈之舉。根據媒體報道，時代中國償債資金籌措中，出現了較大的挑戰和困難。
目前，時代中國總資產1150億元，正努力重組合計超300億元的債務。
時代中國的境內債存量債共有13筆，總規模約113億元，包括7筆公司債、2筆ABS、3筆私募債。按照岑釗雄的第一輪境內債展期方案，債券展期時間爲3年到4年，至2024年11月和12月，分兩批按季度分期償還。
然而，由於對行業恢復的樂觀預期未能實現，時代中國原應分別對「17時代02」「20時代10」「20時代12」等私募債/ABS，以及「20時代01」「20時代02」等公募債，分別兌付首期2%的本金未能如期進行。
當前，時代中國討論的初步方案是，先統一兌付0.2%的本息，剩下的做整體債務重組，具體方案需等本次展期後再製定。重組方案將參考融創的境內債展期方案，選項可能包括現金支付、股票兌付、以資抵債、全額長期展期等。這表明岑釗雄團隊的化債思路將從展期轉向削債。
從時代中國目前的情況看，重組難度非常高，原因在於，其境外債涉及的投資者類型複雜、規模更大。除了境內債，時代中國的境外債重組也面臨巨大挑戰。截至2023年末，公司計劃重組的未償還本金約29億美元，約合人民幣217億元。
如今岑釗雄帶領團隊提出了多種重組方案，包括現金支付、股票兌付、以資抵債、全額長期展期等。
但是，這些方案能否得到債權人的認可，仍是一個未知數。
在債務重組的同時，岑釗雄仍沒有放棄時代中國。
最近一兩年，他帶領團隊加快銷售去化，提升現金流。然而，由於市場環境的持續低迷，公司的銷售額並未出現顯著增長。爲了緩解短期償債壓力，公司不得不採取多種措施，包括委任財務顧問、控制成本等。
然而，前路仍充滿挑戰和不確定性。岑釗雄能否帶領團隊成功重組300億債務，力挽狂瀾，仍是未知數。
沒有哪個行業會如同房地產行業一樣，在同一個時代創造如此多的領袖人物，也沒有哪一個行業會像房地產企業一樣，批量製造如此多的財富神話。如今，過去那些曾赫赫有名的風雲人物接連退場，他們或隱匿於時代，或黯然退場，再或者仍在救火的一線……
伴隨着一個時代的崛起，這些曾經的豪邁人物也不得不承認，時代造就英雄，也會埋葬英雄。就像王小波說的「我覺得自己會永遠生猛下去，什麼也錘不了我。」
但「後來我才知道，生活就是個緩慢受錘的過程，人一天天老下去，奢望也一天天消失，最後變得像捱了錘的牛一樣。」
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今日話題：曾經的「舊改之王」岑釗雄能否帶領團隊解決300億債務危機？
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